Datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana · 2T-2026
El suelo es la materia prima de la vivienda y su precio anticipa buena parte del coste de las promociones que se construirán en los próximos años. Por eso el dato del segundo trimestre es relevante: el metro cuadrado de suelo urbano supera por primera vez los 200 euros en la serie que arranca en 2018, después de varios años moviéndose en una franja estrecha, entre 135 y 190 euros.
El salto es especialmente intenso en las ciudades medianas y grandes. En los municipios de más de 50.000 habitantes, el suelo cuesta ya 2,1 veces la media nacional, la mayor distancia del periodo junto con el tercer trimestre de 2025. Es allí donde se concentra la demanda de vivienda y donde la escasez de suelo finalista, el que está listo para edificar, es más acusada.
El gráfico compara la evolución del precio medio del suelo urbano en el conjunto de España y en los municipios de más de 50.000 habitantes desde comienzos de 2024. La línea de las ciudades grandes pasa de 306,2 €/m² a 430,6 €/m², con una aceleración clara en la primera mitad de 2026.
Precio medio de las transacciones de suelo urbano inscritas en los registros. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín OVS n.º 58 · octubre 2026
Cuatro trimestres seguidos por encima de 1.000 millones
La actividad acompaña a los precios. En el trimestre se vendieron 1.022 hectáreas de suelo urbano, un 15,2% más que un año antes, por un valor de 1.521 millones de euros. En el conjunto del primer semestre, el importe suma 2.709 millones, un 31,4% más que en la primera mitad de 2025.
La tabla muestra cuánto dinero movieron las compraventas de suelo en cada trimestre desde 2025 y cómo se reparte entre empresas y particulares. Es la primera vez desde 2018 que el valor supera los 1.000 millones de euros durante cuatro trimestres consecutivos, con el segundo de 2026 como el segundo más alto de la serie, solo por detrás del primero de 2022.
| Trimestre | Valor total (millones de €) | Comprado por empresas (millones de €) | Comprado por particulares (millones de €) |
|---|---|---|---|
| 1T-2025 | 880 | 549 | 331 |
| 2T-2025 | 1.181 | 826 | 355 |
| 3T-2025 | 1.094 | 763 | 331 |
| 4T-2025 | 1.400 | 1.023 | 377 |
| 1T-2026 | 1.188 | 849 | 339 |
| 2T-2026 | 1.521 | 1.139 | 382 |
Valor de las transacciones de suelo urbano según el tipo de comprador. Empresas: personas jurídicas; particulares: personas físicas. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín OVS n.º 58 · octubre 2026
El protagonismo empresarial es cada vez mayor. Promotoras, fondos y otras sociedades compraron suelo por valor de 1.139 millones de euros en el trimestre, el 75% del total, frente al 70% de hace un año. En superficie, las empresas adquirieron 586 hectáreas, el 57% de lo vendido, lo que indica que pagan de media precios más altos por suelos mejor situados o con mayor edificabilidad.
Dos estadísticas, una misma tendencia
El precio del suelo es una de las magnitudes más difíciles de medir, porque cada parcela tiene una edificabilidad, un uso y una situación urbanística distintos. El Banco de España elabora su propia serie a partir de tasaciones y sus valores son, con carácter general, entre un 30% y un 50% inferiores a los del Ministerio. En el primer trimestre de 2026, último dato disponible, situaba el metro cuadrado en 82 euros, frente a los 187,8 del Ministerio.
Más allá del nivel, ambas series dibujan una trayectoria similar, y el dato del segundo trimestre del Ministerio, aún sin contraste del Banco de España, apunta a una aceleración. Para quien analiza una inversión, la referencia útil no es tanto la media nacional como el valor de repercusión, el precio del suelo por cada metro cuadrado edificable, que varía enormemente entre municipios y ámbitos.
Más obra en marcha
La compra de suelo tiene reflejo en la actividad promotora. Los presupuestos de los visados de obra nueva residencial sumaron 4.292 millones de euros en el primer trimestre de 2026, un 9,3% más, según los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible recogidos en el boletín. Y en el segundo trimestre se iniciaron 41.637 viviendas, un 20,5% más, impulsadas en buena medida por la vivienda protegida.
El encarecimiento del suelo se traslada, con desfase, al precio final. La vivienda libre ya cotiza a una media de 2.355 €/m², un 12,5% más que hace un año, y con el suelo de las ciudades grandes subiendo a un ritmo casi tres veces superior, la presión sobre los precios de la obra nueva difícilmente se moderará a corto plazo.
El suelo vive su mejor momento de la serie en precio y en volumen, con las empresas como compradoras dominantes y las grandes ciudades como epicentro. Es la señal de un sector que se prepara para construir más, pero también de que la vivienda que llegue en los próximos años lo hará con un coste de partida más alto.
Nota metodológica · Fuentes
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