El precio medio de la vivienda, tanto nueva como usada, en España experimentó un aumento del 2,9% en el primer trimestre de 2025 respecto al trimestre anterior y un 7,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior, situándose en 1.902 euros/metro cuadrado, según los datos del informe IMIE Mercados Locales elaborado a partir de las tasaciones de Tinsa by Accumin.
En términos reales, quitando la inflación, el incremento interanual fue del 4,7%. Las mayores subidas de precios se registraron en zonas turísticas, áreas con alta concentración de empleo y municipios cercanos a estos núcleos, con un crecimiento particularmente destacado en Madrid, donde la capital lideró la tendencia con un aumento interanual del 15,1%.
Los datos del primer trimestre muestran una nueva aceleración en el precio de la vivienda en comparación con la tasa interanual del trimestre anterior, que fue del 4,6% (2,5% en términos reales). Según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, «Los primeros datos del ejercicio 2025 continúan reflejando resistencia en el empleo, que sostiene la solvencia de los hogares, y un mantenimiento de la demanda residencial en niveles robustos».
La demanda ha estado favorecida por una mayor accesibilidad al crédito, impulsada por una política monetaria menos contractiva, así como por el peso significativo de las compraventas realizadas sin financiación hipotecaria, que representan el 49% de las transacciones según los notarios y el 54% de acuerdo con el INE.
En 2024, la tasa de dudosidad se ha mantenido en niveles contenidos, situándose alrededor del 2,5%. Aunque la concesión de préstamos que financian más del 80% del valor de la vivienda ha aumentado en comparación con 2023, estos aún se encuentran por debajo de los registros previos a la pandemia de 2019.
La recuperación progresiva del poder adquisitivo de los hogares, junto con una ligera reducción en el coste de las hipotecas, ha permitido disminuir el esfuerzo teórico necesario para la compra de vivienda en España, pasando del 35,5% al 34,9% de los ingresos familiares, un nivel considerado razonable en términos de accesibilidad. Sin embargo, algunas provincias siguen presentando niveles de tensión elevados, superando el 45% de la renta disponible, entre ellas Málaga, Baleares, Cádiz y Madrid. A nivel municipal, las capitales con mayor esfuerzo requerido para la compra de vivienda son Cádiz (60,4%), San Sebastián (56,8%), Madrid (56,6%), Málaga (56,2%) y Barcelona (55,1%).
Comunidades autónomas
El crecimiento interanual de los precios se ha acelerado o mantenido estable en 18 de las 19 comunidades y ciudades autónomas, mientras que las variaciones trimestrales reflejan un repunte generalizado. Destaca el fuerte impulso en Madrid y Cataluña, donde las tasas de crecimiento casi duplican las registradas el trimestre anterior.
Las mayores subidas interanuales se han producido en Islas Baleares (12,8%), Madrid (12,6%) y Cantabria (12,2%), mientras que la mayoría de las comunidades han registrado incrementos de entre 4% y 9% en el último año. En el lado opuesto, los precios han caído ligeramente en Melilla (-1,3%) y se han mantenido estables en Ceuta (-0,4%) y Extremadura (-0,5%).
De acuerdo con las tasaciones de Tinsa, la Comunidad de Madrid ha superado este trimestre en un 1,9% el pico alcanzado durante el auge inmobiliario, sumándose así a Islas Baleares, que ya lo había sobrepasado en 2023 con un incremento del 21,4%. No obstante, al ajustar los valores por inflación para hacer una comparación real entre ambos periodos, ambas regiones aún se sitúan por debajo de sus máximos históricos, con una diferencia del 11% en Baleares y del 27% en Madrid.
Provincias
Los mayores incrementos en los precios de la vivienda se observan a lo largo de toda la costa (tanto norte, mediterránea como atlántica) y en los principales centros de empleo de las provincias del interior, especialmente en Madrid. En el último año, las provincias que han experimentado un crecimiento de más del 10% incluyen Soria (16,5%), Santa Cruz de Tenerife (+13,2%), Islas Baleares (+12,8%), Madrid (+12,6%), Málaga (+12,5%), Cantabria (+12,2%), Alicante (+10,1%) y Valencia (+10,1%). Por otro lado, cuatro provincias han registrado variaciones interanuales negativas, aunque moderadas, siendo Cáceres (-1,6%), Córdoba (-1,3%), Melilla (-1,3%) y Ceuta (-0,4%).
En el último trimestre, 11 capitales han experimentado un aumento superior al 3% en sus precios. Por otro lado, el número de capitales con variaciones trimestrales cercanas a la estabilización (entre el -1% y el +1%) se ha reducido de 19 a 15. Junto a Madrid, Vigo destaca con el mayor incremento trimestral (+6,1%), seguida de Palma (+5,3%) y Valencia (+5,2%).
Esfuerzo teórico anual de compra de vivienda
De media, los españoles destinarían un 34,9% (frente al 35,5% del trimestre anterior) de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con un ratio préstamo/valor del 80%).
En el trimestre actual, siete provincias superan el 35% (el nivel de esfuerzo considerado razonable). Estas son Málaga (59%), Islas Baleares (49,4%), Cádiz (43,9%), Madrid (43,1%), Alicante (38,9%), Sevilla (37,3%) y Barcelona (37%).
El análisis del esfuerzo teórico de compra en las capitales muestra que en 19 de las 52 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35%, considerado razonable. Las tensiones más altas, en las que la población local tendría que destinar más del 50% de su renta disponible para acceder a una vivienda, se encuentran en Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga y Barcelona.
Según datos de INE, la hipoteca media a nivel nacional en el último trimestre del 2024 se encontraba en 145.193 euros. Por lo tanto, cada mes el pago mensual de la cuota hipotecaria implica un gasto medio de 756 euros, en un contexto de tipos de interés en descenso, aunque todavía se mantienen en niveles altos.
