El encarecimiento de la vivienda en España no solo responde al aumento de los costes de construcción, la escasez de oferta o el encarecimiento de la financiación. Un informe elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) pone el foco en otro factor menos conocido pero cada vez más relevante: el fuerte incremento de la plusvalía municipal, un impuesto que, según el estudio, ha registrado subidas de entre el 275% y el 650% en las principales ciudades españolas desde 2020.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Iivtnu), conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el aumento de valor de los terrenos urbanos. Sin embargo, el informe advierte de que los cambios introducidos en su sistema de cálculo han provocado un notable incremento de la carga tributaria que soporta la promoción de vivienda nueva. Madrid lidera este aumento con una subida del 650% respecto a 2020. Le siguen Sevilla, donde el incremento alcanza el 500%, Málaga y Zaragoza, con un 305%, y Barcelona, con un 275%.
Según el análisis, este sobrecoste acaba repercutiendo de una u otra forma en el precio final que pagan los compradores. La consecuencia es una mayor dificultad para acceder a una vivienda en propiedad en un contexto ya marcado por precios elevados y una oferta insuficiente.
Más impuestos y menos acceso a la vivienda
Uno de los ejemplos incluidos en el estudio refleja el impacto económico de esta evolución. En una vivienda de obra nueva valorada en 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad. Esto supone una diferencia de 5.184 euros adicionales que terminan incorporándose al coste total de la operación. El informe subraya que este incremento no se explica por una revalorización real del suelo, sino por el cambio en el método de cálculo del impuesto y por el aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia.
Precisamente esos periodos reducidos son los más habituales en la actividad promotora. Por ello, el sector considera que el diseño actual del tributo tiene un efecto especialmente intenso sobre la producción de vivienda nueva. La situación preocupa especialmente por su impacto sobre los jóvenes. Los datos recogidos en el informe muestran que el porcentaje de menores de 35 años con una vivienda en propiedad ha descendido de forma drástica durante las últimas dos décadas. Si en 2005 alrededor del 70% de los jóvenes era propietario de una vivienda, en 2025 la cifra se sitúa en torno al 30%. Para los autores del estudio, cualquier incremento adicional en los costes asociados a la compra contribuye a ampliar esta brecha.
Además, el documento sostiene que España constituye una excepción dentro del panorama europeo debido a la acumulación de impuestos y cargas municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva. Esta estructura, señalan los expertos, no encuentra un equivalente comparable en los principales países analizados.
Tres propuestas para reducir el impacto fiscal
El informe también identifica algunos elementos del actual sistema que podrían estar agravando el problema. Entre ellos destaca la aplicación del coeficiente del 0,15, que, según EY para Asprima, funciona en la práctica como un parámetro de uso generalizado. Los autores consideran que este mecanismo no refleja adecuadamente las diferencias existentes entre los distintos mercados inmobiliarios. De este modo, el mismo coeficiente puede aplicarse tanto en grandes ciudades con precios al alza como en municipios donde el valor de la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha disminuido. Esta situación genera, según el estudio, una cierta desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo. En otras palabras, la carga fiscal no siempre guarda relación con el comportamiento efectivo del mercado inmobiliario local.
Para corregir esta situación, el documento plantea tres medidas concretas. La primera consiste en permitir que los costes de promoción y urbanización puedan deducirse del valor de transmisión o incorporarse al valor de adquisición. Con ello, el impuesto gravaría únicamente el incremento real del valor del terreno. Según los autores, se evitaría así que los costes necesarios para transformar suelo en viviendas formen parte de la base sobre la que se calcula el tributo.
La segunda propuesta plantea establecer una bonificación obligatoria del Invtnu para empresas promotoras y constructoras. El estudio argumenta que el suelo constituye para estas compañías su principal materia prima y que el actual sistema termina gravando parte del proceso productivo como si se tratara de una revalorización automática del terreno. La tercera medida propone que los ayuntamientos puedan declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal. Esta consideración permitiría aplicar bonificaciones ya previstas en la normativa vigente.
El informe concluye que la adopción de estas iniciativas contribuiría a reducir la carga fiscal que soporta la vivienda de nueva construcción. A su juicio, ello facilitaría una disminución de los precios finales y mejoraría las posibilidades de acceso a la compra, especialmente entre los jóvenes, uno de los colectivos más afectados por las dificultades actuales del mercado residencial.
