Foro Consultores Inmobiliarios ha analizado la evolución de la vivienda nueva libre plurifamiliar en los seis desarrollos del Sureste de Madrid durante el primer semestre de 2026. El estudio concluye que Los Cerros, el último ámbito en salir al mercado, se ha convertido en el más barato de la zona, con una vivienda media de unos 300.000 euros, y está absorbiendo gran parte de la demanda que pierden El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones.
Datos: Foro Consultores Inmobiliarios · junio 2026
Menos proyectos, pero más viviendas en comercialización
En la actualidad existen 32 proyectos con producto a la venta en los seis ámbitos analizados —Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros—, dos menos que en enero (-5,9%), debido al fin de la comercialización de algunas promociones de Los Berrocales y Los Ahijones. Sin embargo, los proyectos actuales son de mayor tamaño y el número de viviendas iniciales en comercialización ha aumentado hasta las 2.764 unidades, un 14,5% más que a principios de año. De ellas, están disponibles 1.378, el 49,9% del total, con un incremento del 21,3% desde enero.
En Valdecarros se ha doblado la actividad en el primer semestre, al pasar de dos a cuatro proyectos en comercialización. El hecho más destacado, no obstante, es la irrupción de Los Cerros: sus dos primeros proyectos de vivienda libre iniciaron su comercialización durante el Q1-2026. Por el momento, la mayor actividad promotora se concentra en Los Berrocales, con el 41% de los proyectos y el 47% de las viviendas. En el Ensanche de Vallecas y El Cañaveral, el número de promociones de obra nueva se mantiene estable, fruto de su alto grado de consolidación.
Respecto al stock, las mayores caídas desde enero se registran en El Cañaveral y Los Ahijones, con descensos que rondan el 35%. El Cañaveral es un desarrollo ya consolidado en el que cada vez queda menos por vender y no hay reposición de nuevos proyectos, mientras que en Los Ahijones ha coincidido el final de la comercialización de algunas promociones con la ausencia de nuevos lanzamientos. Por el contrario, Valdecarros y Los Cerros, los últimos ámbitos en iniciar su desarrollo, han incrementado su oferta disponible.
Los precios suben en todos los desarrollos del Sureste
En todos los ámbitos se han producido incrementos de precios por metro cuadrado de entre el 2,1% y el 5,8% durante el primer semestre. El mercado residencial del Ensanche de Vallecas marca el techo de la zona, con unos 4.823 €/m² de media, mientras el resto de los desarrollos se mueve entre los 4.000 € y los 4.300 €. Solo Los Cerros, el último en salir al mercado, se sitúa en torno a los 3.531 €/m².
En precios absolutos, tres de los seis ámbitos —Ensanche de Vallecas, Los Berrocales y Los Ahijones— crecen en el entorno del 5% en los últimos seis meses. En Valdecarros, el precio medio ha descendido un 5,3% por la puesta en marcha de una promoción nueva centrada en viviendas de menor tamaño, lo que reduce el precio absoluto, aunque no el del metro cuadrado. En el caso de Los Cerros todavía no hay datos comparables.
| Ámbito | Precio (€/m²) | Variación semestral | Precio medio (€) | Variación semestral |
|---|---|---|---|---|
| Ensanche de Vallecas | 4.823 | +4% | 442.174 | +5,3% |
| El Cañaveral | 4.214 | +2,5% | 435.153 | +1,9% |
| Los Berrocales | 4.296 | +5,8% | 412.316 | +5,7% |
| Los Ahijones | 4.322 | +2,1% | 428.544 | +5% |
| Valdecarros | 4.084 | +4,6% | 402.364 | -5,3% |
| Los Cerros | 3.531 | — | 301.845 | — |
Fuente: Foro Consultores Inmobiliarios · junio 2026 · Variación enero-junio 2026
Evolución del precio medio de la vivienda nueva por ámbito (€/m²)
Fuente: Foro Consultores Inmobiliarios · junio 2026. Sin datos del Ensanche de Vallecas en 2018-2019. Los Cerros inicia su comercialización en 2026 (3.531 €/m²).
El ritmo de ventas cae donde los precios rozan los 4.300 €/m²
Los ritmos de ventas presentan grandes oscilaciones en el período analizado. En conjunto, se han incrementado un 10,8% en los últimos seis meses, hasta las 3,9 unidades vendidas al mes por promoción, pero con notables diferencias entre zonas. El Ensanche de Vallecas presenta un buen ritmo comercial pese a tener los precios más caros: es un mercado maduro, ya estabilizado y con poco espacio donde construir.
En el extremo contrario, El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones registran descensos en sus ventas mensuales. Son, precisamente, los tres ámbitos que sitúan sus precios en el rango de los 4.200-4.300 €/m² construidos con comunes. «Esto puede indicar cierta tensión del mercado», comenta Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores.
Valdecarros, con un nivel de precios inferior (4.000-4.100 €/m²), ha incrementado su ritmo de ventas un 5,5% en el semestre. Y Los Cerros arranca su comercialización con el ritmo más alto de toda la zona: 5,4 viviendas vendidas al mes por promoción.
| Ámbito | Stock (viviendas) | Variación semestral | Ventas al mes por promoción | Variación semestral |
|---|---|---|---|---|
| Ensanche de Vallecas | 62 | +1,6% | 3,9 | +44,6% |
| El Cañaveral | 104 | -36,2% | 5,1 | -20,2% |
| Los Berrocales | 680 | +7,4% | 3,7 | -4,9% |
| Los Ahijones | 147 | -35,8% | 2,4 | -30,5% |
| Valdecarros | 131 | +162% | 2,7 | +5,5% |
| Los Cerros | 254 | — | 5,4 | — |
| Total | 1.378 | +21,3% | 3,9 | +10,8% |
Fuente: Foro Consultores Inmobiliarios · junio 2026 · Variación enero-junio 2026
Con una vivienda media de 301.845 €, frente a los más de 400.000 € del resto de los ámbitos, Los Cerros se consolida así como la puerta de entrada más asequible a los desarrollos del Sureste y como el principal polo de absorción de la demanda en la primera mitad de 2026.
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