Materia prima -más suelo a disposición del sector- y agilización de trámites: las dos grandes necesidades de las promotoras en España. En materia de obra nueva, «seguimos siendo absolutamente insuficientes frente a una demanda muy potente», explica Pablo Rodríguez-Losada, director comercial y de marketing en Aedas Homes. El experto recuerda que en 2022 se construyeron en España unas 100.000 unidades de obra nueva, frente a una demanda de más de 120.000. Aunque para 2023 los indicadores señalan un «ligero descenso», no va a ser el caso de la promotora, que mantiene su previsión para este ejercicio.
«Somos muy optimistas», afirma Rodríguez-Losada. La compañía sigue abriendo nuevas promociones y se centra en la demanda de los clientes: «más capilaridad», o lo que es lo mismo, nuevo producto y más localizaciones. En este sentido, destaca el interés por la zona de la costa o la apertura del sureste de Madrid.
¿Cómo ha cambiado la construcción de vivienda en los últimos años? «Evolucionamos en función de la demanda del cliente», detalla el directivo. Las dos grandes tendencias serían, en su opinión, la preferencia de viviendas mucho más abiertas al exterior y la búsqueda de un lugar donde pueda llevarse a cabo tanto la vida personal como profesional, motivada por el teletrabajo. Aunque ambas son previas a la pandemia, Rodríguez-Losada aclara que tras el confinamiento, la tendencia se ha acentuado.
Con 180 promociones en el mercado, Aedas contaba a 31 de marzo con 8.623 unidades en comercialización, de las cuales 5.740 ya están en construcción.
¿Por qué no se construye la obra nueva que se demanda?
Rodríguez-Losada señala dos factores. El primero, «una enorme ausencia de suelo«. «Somos sastres, y los sastres necesitan tela para hacer los trajes; si no hay tela, no hay trajes. Nosotros necesitamos suelo para hacer viviendas; si no hay suelo, hay una escasez de viviendas», argumenta el directivo.
Desde Aedas (compradora de suelo, no productora), Rodríguez-Losada avanza que «los proveedores no son capaces de producir el suelo que necesita el sector«. El paso previo a desarrollar una promoción inmobiliaria es contar con un plan general aprobado allá donde se construirá, «si no, es absolutamente imposible», matiza el directivo.
El sector opina que «las administraciones tienen que mojarse, no sólo decirlo, sino realmente implicarse en el desarrollo de suelo, y tienen que apoyar a los actores privados para que las tramitaciones sean rápidas», cuenta el directivo. Desde su perspectiva, «si las tramitaciones salen pero duran muchísimo tiempo, es como si no salieran».
Por otra parte, el director comercial y de marketing de Aedas señala que «el sector de la construcción está roto«. Rodríguez-Losada se refiere a los grandes problemas que acarrea el ámbito actualmente. Tras la gran crisis en 2008, la producción de viviendas ha cambiado mucho. «Dependemos de las constructoras, y tampoco dan a basto», sin embargo, «la solución ya la estamos impulsando, es la industrialización«. En su opinión, «no hay otra manera de producir mejor y más rápido que industrializando los procesos», un tema lento que precisa tiempo, pero que la firma ya está impulsando «fuertemente».
Industrialización en España: ¿total o parcial?
Según Rodríguez-Losada, «lo importante es que los procesos se industrialicen, que perdamos artesanía en el desarrollo de los procesos». Si el cambio es parcial pero cada vez hay más elementos de una vivienda que se van industrializando, «bienvenido sea«. En este sentido, más que ir del cero al cien en poco tiempo, recuerda que se trata de «favorecer el proceso» poco a poco.
En total, desde 2018, la promotora ha impulsado más de 70 proyectos con cerca de 4.000 viviendas total o parcialmente industrializadas. De los 10 proyectos totalmente industrializados de Aedas, se han entregado ya siete. Y el objetivo para este año aumenta: el 25% de las viviendas de Aedas, una de cada cuatro, será total o parcialmente industrializada.
También en los puntos de venta han apostado por este formato: el 30% son puntos modulares, totalmente industrializados, que tras dar servicio a una promoción concreta son desmontados y llevados a otro sitio.
¿Cómo ha evolucionado el perfil comprador de vivienda en los últimos años?
Por su parte, el comprador de vivienda «sigue siendo tan rico en matices como antes». Lejos del concepto de un único comprador tipo, la filosofía de Aedas opta por analizar al menos 10 arquetipos diferentes. Para evitar la superficialidad y entender cómo son realmente estos perfiles, se analizan tanto sus necesidades como sus particularidades, asegura el experto.
¿Qué ha variado? El porcentaje de cada uno de esos 10 arquetipos. Sobre todo, el pequeño inversor. Según Rodríguez-Losada, «este perfil se encuentra ahora con un dinero en el banco y, con la inflación, se replantea qué hacer con ese dinero que está perdiendo valor todos los días. Al invertir en un producto inmobiliario, el pequeño inversor sabe que se defiende mejor el dinero en una propiedad inmobiliaria que en el banco», aclara el experto.
A nivel más general, Aedas sigue escalando en ese cliente. «Nuestro cliente es un perfil medio-alto, y cada vez vamos un poquito más hacia arriba, impulsados por el sector». Actualmente, el cliente de primer acceso, más afectado por la subida de tipos de interés, lo está pasando «regular», así que la promotora ha decidido centrarse en su target core: «Cada vez tenemos más cliente medio-alto, que también es más resiliente a las circunstancias actuales».
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