La vivienda en Madrid atraviesa un momento de gran desequilibrio, en el que la creación de nuevos hogares supera con claridad la capacidad de construcción. Según un análisis de Metrovacesa dentro de su iniciativa Metrovacesa R3search, esta situación se ha ido acumulando a lo largo del tiempo, dejando al mercado residencial en tensión constante. Al ritmo actual de construcción, serían necesarios casi cinco años para cubrir la demanda existente.
En los últimos doce meses, la Comunidad ha registrado la creación de 43.325 nuevos hogares, mientras que los visados de obra nueva apenas alcanzaron las 18.633 unidades, lo que implica que se cubre solo el 43% de la demanda real. Esta brecha no es un fenómeno puntual, sino un déficit estructural que, en los últimos cuatro años, ha superado las 90.790 viviendas. Incluso si no hubiera más crecimiento demográfico, el mercado necesitaría años de construcción sostenida para equilibrar la oferta con la demanda.
La migración impulsa la demanda y el parque existente absorbe la presión
El crecimiento residencial en Madrid se ha sostenido casi en su totalidad gracias a la llegada de población extranjera, ya que desde 2021 la región ha ganado 417.938 residentes foráneos y ha perdido 37.346 residentes españoles. Este cambio demográfico significa que la totalidad del crecimiento poblacional reciente responde a nuevos hogares que se incorporan de manera estable al mercado, aumentando la presión sobre la vivienda en alquiler y desplazando parte de la demanda hacia áreas periféricas.
La limitada capacidad de la construcción nueva ha hecho que el mercado se apoye también en el parque de viviendas existente. En los últimos cuatro años, el total de viviendas en la Comunidad ha crecido en poco más de 80.000 unidades, mientras que las viviendas principales aumentaron en 110.000, y las secundarias disminuyeron en cerca de 31.000. Esto indica que muchas viviendas que antes no se utilizaban como residencia habitual se están reconvirtiendo para absorber parte de la demanda creciente, aunque aún no logra aliviar el déficit acumulado.
Además, la vivienda protegida ha experimentado un incremento significativo, con unas 10.500 calificaciones provisionales en los últimos doce meses frente a las 5.000 del año anterior. A pesar de este avance, la oferta sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda estructural, y la tensión en la accesibilidad a la vivienda se mantiene como uno de los problemas más visibles del mercado.
Precios en máximos históricos y crédito estable
El desequilibrio entre oferta y demanda se refleja claramente en los precios, que han alcanzado un promedio de 5.861 euros por metro cuadrado, con un crecimiento interanual del 14,8% y un incremento acumulado del 61% desde finales de 2019. Esta situación ocurre mientras los ingresos de los hogares avanzan a un ritmo mucho más lento, ampliando la brecha entre el coste de la vivienda y la capacidad adquisitiva de la población.
Pese a los altos precios, el mercado residencial no muestra signos de sobrecalentamiento financiero. La actividad sigue siendo elevada, con unas 82.000 compraventas anuales y un peso relevante de la vivienda nueva en las operaciones, que representa el 22,3%. Aunque el 90% de las compras se financian con hipoteca, el volumen de crédito apenas ha aumentado un 4,4%, muy por debajo del crecimiento de los precios, lo que descarta riesgos de sobreapalancamiento similares a ciclos anteriores.
