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Mikel Echavarren (Colliers): «El endeudamiento de las familias y de las empresas en España es significativamente más bajo que en 2007»

Brainsre.news analiza el estado del actual mercado inmobiliario junto a Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.

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Tras asesorar algunas de las operaciones inmobiliarias más importantes del año, como la compra de Brookfield de la cadena Selenta, la venta de la torre Steve por parte de Iberdrola o la compra del hotel Punta Negra por parte de la Blasson Property. Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.

Me gustaría hacer un resumen de la situación actual, estamos prácticamente en la mitad de año, estamos terminando este semestre con un mercado inmobiliario completamente desatado. ¿Cómo está la situación?

El volumen de inversión del primer semestre va viento en popa y yo también aconsejaría mirar el primer semestre, que termina a finales de julio. Estamos ahora todos en unas carreras locas para cerrar operaciones y en el mes de julio se van a acumular algunas muy grandes. Eso es el resultado de la inercia de la inversión de todo el año y convive a la vez con unas circunstancias macroeconómicas que empiezan a añadir mayor complejidad al horizonte.

Sí creemos que este año va a ser muy bueno en cuanto a inversión, el año pasado terminamos con unos 13.000 millones de euros, según nuestros cálculos, y yo creo que este año nos iremos más a por encima de los 14.000 millones, entre transacciones de portfolios, transacciones de activos y alguna transacción corporativa.

Según fuentes de mercado, tú fuiste una de las personas que mejor alertó de lo que venía en el año 2008, ¿cómo ves la situación? ¿Te da miedo el entorno macroeconómico, la inflación, la subida de tipos de interés…?

En el año 2008 tuvimos bastante suerte, porque conocimos las circunstancias de un cliente nuestro que nos alertó bastante y lanzamos los servicios de estructuración financiera antes de que empezase la crisis del 2007, pero bueno… Fue un poquito de visión y mucho de suerte. En las circunstancias actuales, estamos en una encrucijada interesante y retadora en la que se junta la inercia compradora de un volumen enorme de liquidez levantado en el mercado con una serie de signos macro que aumentan las probabilidades de yields de los activos en inversión.

El segundo componente es una derivada matemáticamente correcta cuando ves la correlación que existe entre la rentabilidad de los bonos soberanos -el bono soberano español, que está en el 2,85- y cuando ves, también, la evolución de la inflación y ves cómo se han comportado las yields del mercado de oficinas, logístico, desde el año 2006. Solo tenemos un modelo que correlaciona eso.

Es cierto que a diferencia con el pasado, la inflación actual es muy elevada, pero no es 100% transmisible al inquilino, y por eso hay que tomar esos datos no como certidumbre sino como mayores probabilidades. Esto todo apunta a un incremento de las yields que se va a ver, en nuestra opinión, mitigado o suavizado por el volumen y la necesidad de inversión de muchos fondos que tienen unas sinergias. Cuando veis en países que reaccionan más rápido que nosotros, en Estados Unidos, pues allí ya han subido las yields entre 25 y 50 pbs. En ese contexto, veremos bastantes operaciones, se acelerarán las operaciones de venta de fondos que yo creo que anticipan estas circunstancias, y con unas inercias en compra de otros fondos que se han levantado donde los clientes tienen esa obligación de comprar. Es un mercado interesante, curioso, y con un poquito más de ruido de fondo.

En caso de que, finalmente, acabe dándose un mercado bajista o una pequeña recesión -no tiene que ser una gran crisis-, ¿cuál sería la diferencia con 2008?

Yo entiendo que tenemos un poco el síndrome del enfermo, habiendo pasado una enfermedad grave, incluso casi mortal, que fue la crisis financiera de 2008, en cuanto tienes un signo de que te duele la cabeza, lógicamente, te alarmas. No tiene nada que ver… El endeudamiento de las familias y de las empresas en España es significativamente más bajo que el que había en su momento. El del Estado no, pero digamos que la parte más sana del país, que son empresas e individuos… Y esto no es una crisis financiera, ni siquiera tiene por qué ser una crisis, digamos es un cambio de circunstancias donde el dinero empieza a costar, donde es posible que haya más restricción del crédito de lo que pensábamos y donde empiezan a aumentar las yields, pero que hay que ver hasta qué punto la inflación que se transmite a los tenants puede mitigar ese impacto. No tiene nada que ver, lo que sí se abrirá es más oportunidad, probablemente para fondos value added y una circunstancia que está ahí en el horizonte: el 35% de los fondos que se han levantado en los últimos doce meses son fondos distressed.

El año pasado, los activos que más coparon la actividad inmobiliaria fueron build to rent y la logística. Este año 2022, hemos visto transacciones hoteleras y estamos viendo una reactivación de los centros comerciales. Para ti, ¿cuál es la tipología de activo de moda para este año?

Lógicamente, cada empresa tiene sus propias modas. Nosotros somos muy fuertes en hoteles y tenemos ese sesgo. Yo creo que hoteles va a seguir siendo relevante este año y es, probablemente, uno de los segmentos número uno, número dos en inversión. Logística sigue siendo de moda, se habla muchísimo de él… Y yo creo que empieza a haber algunos nubarrones en el horizonte de la logística, sobre todo en los desarrollos de green-field, donde no hay inquilino. Vemos, por unas declaraciones que seguimos muy de cerca de Ismael Clemente donde dice que ya no van a desarrollar ese tipo de activos. Yo creo que es el momento de discriminar muy buenos activos en ubicaciones vulnerables, probablemente, pueden llegar a sufrir. Y seguirá habiendo una enorme presión por la compra de estos activos, donde yo creo que lo que sí es objetivamente defendible actualmente es que uno ya no pueda hacerse trampas en el solitario haciendo en el Excel cálculos de que entra una yield y en tres o cuatro años la yield se va a comprimir. La yield, en la mejor de las circunstancias, debería ser o plana o superior.

Y luego el build to rent es un mercado que, siendo financiero como cualquier otro mercado del sector inmobiliario, tiene a su vez unos componentes de una demanda infinita de tenants que no son nada financieros. Entonces, sigue siendo una oportunidad de largo plazo enormemente interesante donde el riesgo no está tanto en las circunstancias macro sino en la viabilidad del lanzamiento de nuevos proyectos con costes de construcción volátiles. Yo creo que ese es más el riesgo, pero lo veo muchísimo más sano y, probablemente, con más operaciones que el año pasado.

El buid to rent, realmente, está viviendo una situación compleja por lo que comentas de los costes de construcción vulnerables. ¿Percibes que ciertos players están buscando salir? Recordamos que Tempory Properties está en el mercado, Neinor ha reconocido a CNMV que está intentando colocar el paquete de viviendas suyas BTR, también hay otras carteras que podrían cambiar de dueños… ¿Crees que esta gente con más coste de capital o que quizá tenía unas yields más ajustadas está intentando buscar una salida y entrarán fondos más core o cuál va a ser la situación?

Yo creo que hay que tener cuidado a la hora de evaluar los proyectos que se van a poner en el mercado porque su puesta en el mercado responde a diferentes necesidades u objetivos. En su conjunto, va a parecer que se quieren salir promotores o desarrolladores de este negocio y no es así, o no creemos que en todos los casos sea así. En el caso de grandes promotores, tiene sentido que su capital no se levantó para esos negocios, no se levantó para el negocio patrimonialista de largo plazo. El build to rent es un negocio complementario en el que están muy bien preparados, pero que necesitan un puerto de llegada para hacer su negocio promotor y para financiar adecuadamente estos proyectos. Eso no responde a que yo ya no confío en esos valores.

También, y en cuanto a las cotizadas que están entrando en el BTR, es demostrar en el mercado que un valor intrínseco que tienen en sus activos es un valor real, están todos cotizando con descuentos sobre la valoración, yo creo que es un buen mensaje o lo que quiere lograr ese mensaje en el mercado es «oye, mira, cuando digo que esto está valorado a tanto, realmente está valorado a tanto». Otros proyectos que se pongan en el mercado responden a la madurez de que son inversiones que se realizaron hace cinco, seis, siete años, y los fondos no son infinitos, necesitan rotar. Algunos sí lo pondrán en el mercado porque no confían en que las circunstancias del mercado en los próximos 18 meses sean mejores que las actuales.

Sin salirnos del BTR, me gustaría preguntarte por zonas. En un evento pasado, comentaste que Valencia iba a protagonizar grandes operaciones a este respecto; vosotros, en Colliers, ya habéis asesorado una en lo que va de año… ¿Qué zonas te gustan? Entiendo que Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga son quizá los grandes focos.

Los más evidentes son Madrid, el entorno metropolitano; el entorno metropolitano de Barcelona, que tiene una potencia enorme, precisamente, porque además Barcelona se ha convertido en ciudad, en una burbuja negativa para el desarrollo de este tipo de activos, pero luego hay una serie de ciudades con un potencial enorme. Valencia está sufriendo -en el buen sentido de la palabra- una revolución económica, y más todavía que se va a acelerar con proyectos como el de la gigafactoría de Volkswagen, donde se va a trasladar empleados desde Barcelona hasta Valencia, y donde va a generar una riqueza gigantesca.

Málaga, por supuesto, es una de las tres ciudades que atrae población en España y luego hay otras ubicaciones no tan obvias pero que son fáciles de entender en los ejes del AVE, Valladolid; aunque no esté en el AVE, Pamplona; Córdoba; el entorno de Sevilla… La mancha de aceite del BTR se va expandiendo a medida que el coste del suelo en las grandes ciudades ya alcanza unos niveles que son difíciles para estos promotores de competir contra la promoción directa para la venta, ¿no?

Pero Valencia en concreto… somos unos convencidos de su potencialidad. Ahora va a sacar la Generalitat de nuevo su Plan Vive, que fue frustrado por estar mal estructurado, en noviembre del año pasado, y ahí yo creo que es un foco de atención interesante dentro de unas limitaciones temporales, creo que lo sacan para ofertar en 70 días, las cosas no deberían hacerse así pero las elecciones mandan. Valencia, desde luego, está en el mapa, lo que podemos denominar un tier 2 dentro de estas inversiones.

A grandes rasgos, ¿qué inversores se acercan a Colliers para entrar en España? A nivel internacional, ¿entran quizá perfiles más seguros con costes de capital menor y por ende exigencias de rentabilidad también mucho menores o entran muchos fondos private equity, que necesitan unos yields muy altos para sus inversiones…?

Yo creo que la media está en el value added, es decir, los core, por supuesto que han protagonizado algunas compras interesantes en el mercado, pero no hay tanto core, no hay tanto producto core para transaccionar. Oficinas en Madrid, la principal transacción que hay actualmente es un value added evidente. Yo creo que hay que remodelar el edificio en Castellana, ¿no? Yo creo que es mucho más viable encontrar y hacer negocio en España en value added que en core (en hotelero es todo value added, todo lo que se está transaccionando) y el core es, probablemente, más negocio en mercados desarrollados como en Reino Unido, Alemania o Francia.

Me gustaría preguntar por centros comerciales, high street, retail… Hemos visto transacciones en zonas muy prime de Madrid, del centro, de grandes edificios y locales comerciales, pero lo que nos ha costado más ver es centros comerciales. ¿Cómo percibes este sector? ¿Necesita una reconversión, hay inversores que preguntan por ellos…?

Es evidente que es el sector que necesita una reconversión más del comercio hacia el ocio o hacia la experiencia del consumidor, pero está en el mapa. Hasta hace un año, no estaba ni en el mapa de los inversores. En Reino Unido ha habido transacciones importantes de centros comerciales ya con yields que no suenan a locura, en torno al 5 y pico, 6%… Hay que distinguir porque hay centros comerciales que no tienen capacidad de reconversión, que están fuera del mapa y han perdido el nivel crítico a partir del cual un centro comercial entra en barrena.

Sí creo que es un sector, y desde principio de año estamos convencidos, que puede haber oportunidades en operaciones distressed, una vez que se quite la moratoria de declaraciones de concursos, ya se acelerará las operaciones de bancos vendiendo deuda de centros comerciales con la posibilidad de ser adquiridos incluso por debajo de costes de construcción e intentar reconvertirlos en algo. Digamos, la parte más compleja del mercado, parques comerciales funcionan con buena salud y dentro de lo que es la ciudad, conceptos de high street de gran volumen, dimensiones por encima de los 2.000-3.000 metros cuadrados, y un nuevo concepto, sobre todo en Madrid, que es el food and beverage.

Es decir, la restauración de alto standing, incluido la restauración de espectáculo, normativa, urbanística en Madrid, que te permite el ocio nocturno operarlo desde las doce de la mañana, y creemos que va a ocasionar una revolución de lanzamiento de grandes formatos de restauración y convertir Madrid, ya es uno de los principales centros de restauración de España y, probablemente, se reforzará siendo el principal destino de restauración de España.

Recientemente, en Colliers, habéis inaugurado un departamento específico para la tipología de activos data centers. Hoy en día, hay players internacionales tecnológicas que quieren implantarse en España. A nivel nacional, tenemos la presencia de Merlin Properties con grandes desarrollos… Si pregunto de aquí a 2025-2030, ¿qué habrá en España?

El departamento de nuestro data centers lo creamos hace casi dos años, hace casi dos meses hemos incorporado un director proveniente de Telefónica Fibra. El sector de data centers, de aquí a 2025, estimamos que puede tener un crecimiento del 40% anual, es decir, un incremento bestial donde los primeros pasos han sido seguidos tanto por algún promotor, desarrollador inmobiliario, y sobre todo por grandes especialistas del sector, con una complejidad básica que es la de la ubicación y la de la potencia eléctrica. Algunos han entrado en este mercado pensando que una vez que tienes la potencia eléctrica tienes una mina de oro y se han encontrado con la siguiente barrera, que es mucho más compleja… es la demanda. Es decir, este tipo de proyectos no se desarrollan sin demanda cierta porque no se pueden financiar si no tienes una demanda cierta, y aún así la situación es muy, muy compleja. Sí estamos viendo que algunos players han entrado en el sector, han conseguido potencia y se van a ir porque ven que tienen esa barrera conceptual.

El siguiente reto es el de poder atraer y poder demostrar a grandes demandantes de espacio, los hiperescalares, para que se sumen a la viabilidad de estos proyectos. A la vez que ya el mercado evoluciona muy rápido y ya se están desarrollando mini centros de datos. Ese es el siguiente reto, en otros países estamos viendo que el desarrollo de data centers distorsiona tanto la red eléctrica -son los mayores demandantes de energía eléctrica del mundo- que si no vienes ya con la solución de tu desarrollo y tu estrategia energética, tus paneles solares sostenibles, pues no te van a dejar desarrollarlo. Es un mercado que evoluciona enormemente, nosotros creo que podemos dar alguna sorpresa significativa de aquí a final de año en este sentido, y es un mercado no apto para inexpertos.

Por último, me gustaría preguntar por las inversiones nacionales, llevamos una época en la que solo hablamos del internacional… ¿Cómo ves al inversor nacional?

El inversor nacional está, en general, muy preocupado por la pérdida de su dinero, eso lógicamente no le lleva a invertir en tonterías. Hay muchos family office en España enfocándose en operaciones en las que no compiten con los fondos, en niveles de entre 2 y 25 millones de euros, tanto en temas de supermercados, oficinas más pequeñas… Con cuidado, sin hacer locuras, y buscando activamente. Su mayor preocupación hoy por hoy es la inflación y lógicamente la volatilidad de sus inversiones financieras, con la bolsa que ha caído en Estados Unidos alrededor de un 20%. Hablar del sector inmobiliario como refugio siempre me recuerda a los que decían en el año 2007 que era un enorme refugio y que al menos íbamos a tener un aterrizaje suave. No quiero utilizar esa palabra tan sobada como «refugio» pero es cierto que la volatilidad de la inversión en un activo que te genere rentas es mucha menor que la de la venta, es cierto que tiene mucha menos liquidez, pero de aquí a 15-20 años, si compras en ubicaciones imbatibles, no te estás equivocando.

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