Balón al suelo. Al igual que en el fútbol, llega un momento en el que la especulación o los despejes desesperados no sirven de nada si se quiere ganar un partido y el sector inmobiliario se agarra al terreno. Con suelo en las carteras, la ralentización o crisis o recesión se vive de otra forma. «Somos razonablemente optimistas pese a la incertidumbre que pesa actualmente sobre el conjunto de la economía», concluye Eduardo Carreño, director de Operaciones de Metrovacesa.
La última parte del año ha ido matizando un discurso que empezó el ejercicio con cifras de récord en buena parte de los indicadores y al que la guerra de Ucrania y la onda expansiva de la inflación hicieron aguantar la respiración en el cruce entre primavera y verano. Asentado el otoño, es hora de prepararse para el invierno. Para Metrovacesa, «la gestión de suelo empieza a dar sus frutos», puntualiza el directivo.
Lo hace en múltiples vertientes. La primera, y más importante, es apuntalar unas cifras en entregas de viviendas en el entorno de entre 1.600 y 2.000 unidades durante los próximos ejercicios: «La compañía está preparada para afrontar este periodo con unos niveles de preventas muy altos que permiten garantizar los niveles de entregas previstos para los próximos años».
La segunda va de la cantidad a la calidad. Y la calidad, cuando se habla del sector residencial en España, suele ir vinculada a la suma de viviendas que pueda ofrecer una promotora en la joya de la corona nacional: Madrid. En este sentido, Metrovacesa lanzará en los próximos dos años hasta 900 viviendas en la Comunidad de la capital procedentes de suelos en gestión desde su primer estado.
La empresa que dirige Jorge Pérez de Leza tiene, de hecho, planeadas casi 2.500 viviendas en suelo madrileño de inminente arranque: 155 en Mesena 80 (o Arturo Soria, cuya comercialización ha arrancado en estos días), 256 en Arpo Pozuelo, 1.500 en Los Cerros y 417 en Getafe La Estación. Este acelerón en el centro del país propiciará que el 7% de la cartera de la promotora pase a estar cerca de la capital y cubre una de las críticas habituales a la firma, que era su poco peso en este mercado.
«Hace unos años no se veía el suelo en gestión como una fortaleza pero ahora es distinto, según se ven los resultados», defiende Carreño al mismo tiempo que se adhiere a la petición crónica que el sector eleva a las administraciones de necesitar más suelo y más rápido. No en vano, en la mayoría de los resultados que otras empresas del sector presentan estas últimas semanas de 2022 se destaca su cartera de suelo como valor añadido para apaciguar las sombras de estancamiento de la economía.
Centrándonos en Metrovacesa, y según se recogió en su reciente presentación de resultados (correspondientes al periodo de enero a septiembre), existe una «mayor visibilidad en la transformación de varios suelos importantes de NFP a fully permitted» que propicia «una mejora del mix de producto», con mayor presencia en las grandes ciudades.
No en vano, en esos mismos resultados se cifraba en hasta las 2.200 unidades ya lanzadas desde suelo en gestión (en NFP o pendiente de urbanización), otras 2.400 unidades transformadas desde NFP a fully permitted) y 2.100 vendidas a través de la venta de suelo junto a 4.400 entregadas en promociones.
Todo ello, entre 2018 y 2022 y, ya que se toma como referencia ese año, que es el de su salida a Bolsa, las cuentas de Metrovacesa le permitieron anunciar la entrega del mayor dividendo de su historia en el parqué.
Durante estos años, la monetización de la empresa del aquel suelo que no considera esencial también ha ido generando resultados, hasta alcanzar los 258,7 millones de euros en ingresos procedentes de venta de suelo, de los que la mayoría, unos 176 millones, ha sido de suelo terciario y a los que hay que sumar otros 81,7 también de terciario en los próximos ejercicios.
Así las cosas, Metrovacesa terminó septiembre con un balance de situación en el que el suelo sigue suponiendo más de la mitad de sus existencias: 970,7 millones de euros en suelo frente a los 915,7 de producto terminado y en ejecución. Un año antes, las cifras eran de 992,5 y 851,6, respectivamente. Es decir, la conversión de suelo en viviendas sigue su paso.
«No se genera suelo con la suficiente rapidez como para cubrir expectativas de demanda», considera Eduardo Carreño como contrapunto y como previsión de lo que puede suceder durante el ejercicio de 2023. En su opinión, son demasiadas las circunstancias que confluyen como para dar ninguna previsión fiable, desde el recorrido al alza de los tipos de interés al comportamiento de la inflación, tanto por lo que pueda impactar en lo primero como por su traslación a los costes ya elevados de la construcción.
Ante este panorama sí que salva de cualquier duda las promociones que se concentren en zonas que, por su situación y el desajuste entre oferta y demanda, siempre serán capaces de asumir el incremento de los precios. Una vez más, la obra nueva en Madrid y las grandes ciudades son valores seguros.
