El mercado residencial español entra en 2026 con una inercia claramente marcada por la fortaleza de la demanda y por una oferta que continúa sin dar respuesta suficiente a las necesidades reales del país. La creación de nuevos hogares -impulsada en gran medida por la inmigración- avanza a un ritmo muy superior al de la producción de vivienda nueva, que sigue situada en el entorno de las 100.000 unidades anuales. Este desajuste estructural explica buena parte de las tensiones actuales y anticipa su prolongación en el corto y medio plazo.
2025: un ejercicio de absorción acelerada y precios en ascenso
El balance de 2025 confirma un mercado muy dinámico, especialmente en el segmento de obra nueva. La escasez de producto disponible provocó una rápida absorción de la oferta, incluso en entornos de precios elevados, y dificultó cualquier intento de moderar el ritmo de crecimiento. Ante la imposibilidad de atender toda la demanda desde la promoción nueva, una parte significativa se desplazó hacia la vivienda de segunda mano, trasladando también a este mercado subidas relevantes de precios.
Este comportamiento generalizado no resolvió, sin embargo, ninguno de los desequilibrios de fondo: ni aumentó de forma sustancial la oferta, ni se alivió la presión sobre los precios, ni mejoró el acceso a la vivienda para amplias capas de la población.
Compraventas y precios: continuidad en 2026
Las previsiones para 2026 apuntan a una prolongación de estas dinámicas. Se estima que el volumen de compraventas aumente en torno a un 5 %, sostenido por una demanda que continúa siendo muy superior a la capacidad de respuesta del mercado. En precios, el escenario es de subidas generalizadas, aunque con intensidades distintas según el producto: en torno al 10 % en vivienda de obra nueva y aproximadamente un 8 % en segunda mano. Aunque los crecimientos tienden a moderarse frente a los máximos recientes, el movimiento sigue siendo claramente alcista.
En el alquiler, las tensiones serán aún más acusadas. La combinación de una demanda creciente y una oferta que se retrae por la incertidumbre regulatoria anticipa incrementos cercanos al 12 %. Esta evolución está empujando a parte de la demanda a replantearse la compra como alternativa, mientras que otros colectivos optan por soluciones parciales, como el alquiler de habitaciones, ante la imposibilidad de acceder a una vivienda completa.
Un mercado a dos velocidades
La lectura territorial del mercado refuerza la idea de una creciente polarización. Las grandes áreas metropolitanas seguirán concentrando la mayor presión, alimentadas por su atractivo económico y laboral y por una disponibilidad de suelo cada vez más limitada. Madrid y Barcelona continúan actuando como polos de atracción nacional e internacional, con precios que, previsiblemente, seguirán creciendo por encima de la media.
A este eje urbano se suma el dinamismo de las zonas de costa más demandadas. El litoral mediterráneo, Andalucía y los archipiélagos mantienen un fuerte tirón, tanto en segmentos medios como, especialmente, en el mercado de lujo y ultra-lujo. La demanda extranjera de alto poder adquisitivo encuentra en España un destino especialmente atractivo por su combinación de clima, seguridad, sanidad y calidad de vida, lo que tiene un impacto directo en los precios medios de estos mercados.
En contraste, amplias zonas del interior continúan perdiendo población y registran una actividad inmobiliaria limitada, con precios estancados o incluso a la baja. Se trata de un mercado prácticamente desconectado de la realidad que viven las áreas urbanas y costeras.
Nuevas fórmulas ante la escasez: living y cambio de uso
Ante la incapacidad de la promoción tradicional para cubrir la demanda, están ganando peso soluciones alternativas. Los distintos modelos de living —flex living, coliving o fórmulas híbridas— se consolidan como una respuesta práctica para determinados perfiles, al permitir una mayor flexibilidad, optimizar espacios y reducir plazos de puesta en mercado.
Paralelamente, los cambios de uso se han convertido en una palanca relevante para incorporar vivienda en localizaciones consolidadas. La reconversión de edificios de oficinas en desuso hacia residencial, pese a su mayor complejidad técnica y urbanística, se está acelerando ante la presión social y la mayor receptividad de las administraciones, especialmente cuando el destino final es vivienda a precios contenidos. Estas operaciones, junto con la transformación de determinados activos terciarios, están teniendo un impacto creciente en el número total de viviendas incorporadas al mercado.
¿Riesgo de burbuja?
Pese a las subidas de precios, no se aprecian indicadores que apunten a un escenario de corrección brusca. No hay exceso de oferta ni un endeudamiento descontrolado, y las condiciones que provocaron la anterior burbuja inmobiliaria no se reproducen en el contexto actual. Lo que existe es una demanda sólida y estructuralmente superior a la oferta, unida a factores como la presión demográfica, el interés extranjero y un entorno de financiación todavía favorable.
Un reto estructural que persiste
Todo apunta a que 2026 será un nuevo año de tensiones en los mercados más demandados. Mientras no se actúe de forma decidida sobre los factores estructurales -incremento efectivo de la oferta, mayor agilidad urbanística y un marco regulatorio que incentive el alquiler-, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los grandes retos económicos y sociales del país.
Artículo de opinión escrito por José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa y de Atasa (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración).
¿Qué temas trata esta noticia?
