Madrid y Cataluña logran su mejor semestre logístico

Datos: JLL · Industrial España, 2T 2026

Entre los dos mercados suman algo más de 1,09 millones de metros cuadrados contratados en seis meses, un volumen que ninguno de los dos había alcanzado antes en un primer semestre. El dato confirma que la fase de digestión que siguió al ciclo expansivo del comercio electrónico ha quedado atrás y que la demanda de espacio logístico ha vuelto a niveles de máxima intensidad, empujada por la reorganización de las cadenas de suministro y por la presión de los operadores para asegurar plataformas bien conectadas.

La lectura conjunta, sin embargo, esconde dos realidades opuestas. Madrid absorbe volúmenes récord manteniendo todavía un colchón de producto disponible, mientras Cataluña ha llegado al mismo récord de contratación con el mercado prácticamente vacío. Esa asimetría es la que explica que la renta prime catalana sea un 32% superior a la madrileña y que las previsiones de JLL apunten a un recorrido al alza más tensionado en el arco mediterráneo.

Madrid firma su mejor semestre con la tercera corona como motor

La contratación logística en la Zona Centro alcanzó los 620.778 m² en el primer semestre, un 58% más que en el mismo periodo del año anterior. El reparto geográfico refuerza la tendencia de los últimos ejercicios: la tercera corona concentró el 60% de la superficie contratada y la segunda corona, un 26% adicional. Por perfil de ocupante, los retailers y los operadores logísticos empataron al frente de la actividad con un 26% del total cada uno, una distribución que refleja tanto el peso de la distribución minorista como la consolidación de los proveedores especializados.

En el lado de la oferta, durante el segundo trimestre se completaron alrededor de 305.000 m², de los que solo el 10% llegó al mercado sin comprometer. La tasa de disponibilidad se situó en el 9,8%, en línea con el trimestre anterior. Para lo que resta de año hay 339.710 m² en construcción o rehabilitación con entrega prevista en 2026, de los cuales apenas el 24% —79.838 m²— tiene carácter especulativo. La renta prime se mantuvo estable respecto al primer trimestre en los 7 €/m²/mes, con un avance anual del 2,2% que JLL atribuye directamente a la intensidad de la demanda.

Cataluña alcanza el récord con una disponibilidad del 2,1%

El mercado catalán registró 473.026 m² de contratación logística en el primer semestre, un 50% por encima del mismo periodo de 2025 y también su mejor marca semestral histórica. La tercera corona concentró la mitad de la superficie, con una operación destacada: el alquiler de una nave de 65.000 m² propiedad de Panattoni en La Bisbal del Penedès. Por tipo de ocupante, el protagonismo fue mucho más concentrado que en Madrid, ya que los operadores 3PL firmaron el 64% de toda la superficie contratada.

La diferencia está en la oferta. En el segundo trimestre se incorporaron al mercado apenas 35.000 m² de superficie logística y el 100% ya se encontraba comprometido antes de su entrega. La disponibilidad cayó hasta el 2,1%, un nivel que refleja el efecto acumulado de varios ejercicios de contratación elevada frente a unas entregas especulativas limitadas. Quedan 278.094 m² en construcción para la segunda mitad del año, con un perfil mucho más arriesgado que el madrileño: el 53% se está levantando sin ocupante cerrado. La renta prime se mantuvo en 9,25 €/m²/mes, con una subida anual del 2,8% que JLL vincula a la escasez de producto en la primera corona.

Dos mercados con la misma demanda y regímenes de oferta opuestos

Fuente: JLL · Industrial España, 2T 2026

La comparación deja una fotografía nítida del reparto de papeles. Madrid ofrece capacidad de crecimiento: casi diez puntos de disponibilidad permiten absorber nuevas implantaciones sin que la renta se dispare, y el pipeline mayoritariamente prealquilado limita el riesgo de sobreoferta. Cataluña, en cambio, funciona ya como un mercado de reposición, donde el ocupante que busca una nave moderna en la primera corona tiene pocas alternativas reales y compite por un producto que se compromete antes de estar terminado.

Esa distinción tiene consecuencias directas sobre la estrategia del ocupante. En la Zona Centro todavía es posible negociar plazos y condiciones sobre naves existentes; en el arco catalán, la decisión se desplaza cada vez más hacia el proyecto llave en mano o el prealquiler sobre plano, con el correspondiente traslado del riesgo de construcción y de plazos al arrendatario. El diferencial de renta entre ambos mercados, lejos de corregirse, tiende a ampliarse mientras la brecha de disponibilidad se mantenga.

El pipeline especulativo es el indicador que conviene vigilar en los próximos trimestres. Los 148.454 m² que Cataluña levanta sin ocupante cerrado son, en términos absolutos, casi el doble que los madrileños, pero se incorporarán a un mercado con una disponibilidad tan estrecha que difícilmente alterarán el equilibrio de rentas. En Madrid, en cambio, el volumen especulativo es proporcionalmente menor y llega a un mercado con margen, lo que apunta a una estabilidad de rentas más prolongada.

La inversión se concentra en Madrid y se enfría en Cataluña

El mercado de capitales dibuja una divergencia todavía más marcada que el de alquiler. Madrid captó en torno a 415 millones de euros en el primer semestre, el 46% de todo lo invertido en el segmento industrial español y un 153% más que un año antes. Entre las operaciones más relevantes del periodo figuran la adquisición de varios activos en Torrejón de Ardoz dentro de Project Alba y la compra de once activos en la provincia madrileña correspondientes a Project Pine, dos carteras que confirman el apetito por las operaciones de portfolio.

Cataluña, por su parte, sumó alrededor de 145 millones de euros, un 51% menos que en el primer semestre de 2025 y solo el 16% del total nacional. La caída no responde a una pérdida de interés inversor, sino a la falta de producto de calidad en venta: destacan la compra por CapitaLand de un portfolio de cuatro naves en Sant Feliu de Buixalleu y la adquisición por Ares de un activo de 25.000 m² en Gélida, integrado en Project ACE. Con los porcentajes que publica JLL, la inversión industrial en España se habría situado en el primer semestre en el entorno de los 900 millones de euros.

Qué anticipan las previsiones para el segundo semestre

JLL prevé que la renta prime suba en ambos mercados durante lo que resta de 2026, con los incentivos estables y sin señales de relajación de la demanda. En la Zona Centro el sentimiento se mantiene positivo, sostenido por el interés continuado de los ocupantes en espacios bien ubicados, mientras el mercado de inversión seguirá atrayendo capital de procedencia diversa con las carteras como formato preferente. En Cataluña, la consultora anticipa una presión al alza sobre las rentas y opciones limitadas a corto plazo para los ocupantes, además de una actividad inversora condicionada por la escasez de producto que exigen los compradores institucionales, si bien apunta al cierre de operaciones de portfolio relevantes en los próximos meses.

El primer semestre de 2026 deja al mercado logístico español en su mejor momento de demanda desde que existen registros, pero con un cuello de botella que ya no es financiero sino físico. La cuestión de los próximos trimestres no será cuántos metros se contratan, sino cuántos se pueden entregar y a qué precio: en Cataluña, la respuesta pasa necesariamente por el suelo; en Madrid, por mantener el ritmo de promoción sin cruzar la línea de la sobreoferta.