Cataluña bate récord logístico con solo 22 operaciones

Datos: Forcadell · Informe del mercado logístico en Cataluña, 2T 2026

El segundo trimestre sumó 244.154 m², un 52% más que en el mismo periodo de 2025 y prácticamente idéntico al primer trimestre, que había cerrado con 240.747 m². Esa estabilidad entre trimestres consecutivos es lo que consolida el semestre como el más dinámico de los últimos años y sitúa la serie catalana muy por encima de los registros de 2023 y 2025.

Lo relevante, sin embargo, no es el volumen sino cómo se ha alcanzado. Con 22 contratos firmados y una superficie media de 11.098 m² por operación, el mercado catalán se ha convertido en un mercado de grandes formatos: las operaciones por encima de los 10.000 m² concentraron 174.339 m², el 71% de toda la contratación del trimestre, mientras que el tramo de 5.000 a 10.000 m² aportó otro 17%. Traducido: casi nueve de cada diez metros contratados salieron de naves grandes.

Un mercado que depende de pocas firmas grandes

Esa concentración tiene una lectura de riesgo que conviene no perder de vista. Cuando el 71% de un trimestre depende de un puñado de contratos, la serie se vuelve volátil: basta con que dos o tres operadores retrasen una decisión para que el trimestre siguiente registre una caída que no refleja un cambio real en la demanda. El propio informe lo señala al describir una contratación muy concentrada en un número reducido de operaciones de gran volumen.

El contrapunto llega por el lado del producto. Del total contratado en el trimestre, 148.941 m² (61%) correspondieron a naves de obra nueva y 95.213 m² (39%) a naves existentes. La obra nueva mantiene el peso mayoritario, aunque por debajo del registro del primer trimestre, y la absorción de producto ya construido gana terreno. Es un movimiento coherente con un mercado donde el producto nuevo escasea: cuando no hay naves modernas disponibles, el ocupante acaba aceptando activos de segunda mano que en otro momento habría descartado.

La tercera corona pone la superficie, la segunda pone las operaciones

El reparto territorial dibuja dos mercados con lógicas distintas. La 3ª Corona concentró 132.288 m², el 54% del total, en solo 6 operaciones, impulsada por las firmas de La Bisbal del Penedès y Valls. La 2ª Corona sumó 86.783 m², el 36%, pero repartidos en 12 operaciones: menos superficie y el doble de contratos, lo que refleja una actividad mucho más diversificada y un tejido de ocupantes más variado.

La 1ª Corona registró 25.083 m² en 4 operaciones, apenas el 10% del trimestre. Forcadell atribuye esa cifra a la escasez estructural de producto disponible, aunque apunta una mejora respecto al trimestre anterior. Es el mismo diagnóstico que aparece en el resto de análisis del mercado catalán: en el primer anillo metropolitano no hay naves, y lo poco que se firma es selectivo.

Las rentas de 1ª Corona corresponden a producto de obra nueva. Fuente: Forcadell · Informe del mercado logístico en Cataluña, 2T 2026

Una renta que se duplica en veinte kilómetros

El gradiente de rentas es el dato más elocuente del informe. En 1ª Corona y producto de obra nueva las rentas de cierre alcanzan los 10 €/m²/mes; en 2ª Corona bajan a 8 €/m²/mes; y en 3ª Corona se sitúan en 4,5 €/m²/mes. Entre el primer y el tercer anillo la renta se reduce a menos de la mitad, un diferencial que explica por sí solo por qué la mayor parte de la superficie se firma lejos de Barcelona.

Ese mismo gradiente se invierte en las rentabilidades. Forcadell sitúa el yield neto entre el 4,5% y el 6% en 1ª Corona, entre el 5% y el 7% en la segunda y entre el 6% y el 8% en la tercera. El inversor que compra en el primer anillo paga la prima de la escasez y acepta menos retorno; quien se aleja obtiene hasta 200 puntos básicos adicionales a cambio de asumir un activo con menos alternativas de reposicionamiento si el inquilino se marcha.

Las operaciones que han movido el trimestre

Tres firmas explican buena parte del volumen. La mayor, de 66.500 m², se cerró en La Bisbal del Penedès sobre una nave propiedad de Panattoni, en plena tercera corona, y por sí sola representa más de una cuarta parte de todo lo contratado en el trimestre. Le siguen una operación de 18.000 m² en El Prat de Llobregat, dentro del primer anillo, y otra de 17.279 m² en Castellbisbal, en la segunda corona.

El mapa de estas tres operaciones resume la geografía del mercado: el gran formato se va al Penedès, donde hay suelo y la renta ronda los 4,5 €/m²/mes; el activo urbano de El Prat, junto al aeropuerto y el puerto, se paga al doble; y la segunda corona absorbe el tamaño intermedio. Cada anillo atiende a un tipo de operación distinto y compite poco con los demás.

Detrás del gran formato, un mercado de pymes

El mismo informe recoge una realidad paralela que conviene no confundir con la anterior. Junto a las grandes plataformas logísticas opera el mercado de la nave industrial, con una demanda muy distinta: las superficies de entre 501 y 2.500 m² concentran el 75% de las solicitudes en alquiler, lo que confirma el peso de las pymes productivas y de distribución. En compraventa la demanda es todavía más pequeña y selectiva, con las naves de hasta 500 m² representando el 45% de las peticiones, mientras que las operaciones por encima de los 5.000 m² siguen siendo minoritarias.

Es decir, dos mercados con lógicas opuestas conviviendo en el mismo territorio: uno que mueve el volumen con contratos de más de 10.000 m² y otro, mucho más numeroso, que se mueve entre los 500 y los 2.500 m². El Baix Llobregat es la comarca con mayor demanda de naves industriales en alquiler.

Los precios acompañan esa tensión. La renta media de alquiler la lidera el Barcelonès con 7,16 €/m²/mes, seguido del Baix Llobregat con 5,00 €/m²/mes y el Vallès Occidental con 4,92 €/m²/mes. En venta, el Barcelonès alcanza una media de 1.198 €/m² y el Baix Llobregat, 986 €/m². Forcadell registra incrementos anuales de renta de hasta el 12,27% en las comarcas analizadas y no prevé correcciones a corto plazo: la escasez de producto de calidad y el encarecimiento del suelo sostienen los precios.

Fuente: Forcadell · Informe de mercado industrial-logístico en Cataluña, 1S 2026

Cataluña llega al ecuador de 2026 con un semestre que casi duplica el ritmo del año anterior, pero sostenido sobre una base estrecha de grandes contratos y con la primera corona prácticamente fuera de juego por falta de producto. Mientras no se incorpore superficie nueva cerca de Barcelona, el mercado seguirá desplazándose hacia el sur y midiendo su salud en un puñado de operaciones al trimestre.