Mercado inmobiliario en Marbella 2026: el precio medio alcanza los 4.424 €/m2

El mercado residencial de Marbella, Benahavís y Estepona —el denominado Triángulo de Oro de la Costa del Sol— cerró 2025 con 8.540 compraventas y un precio medio de 4.322 euros por m2, consolidándose como uno de los mercados prime más resilientes de Europa. Los datos del Portal Estadístico del Notariado y el Informe de Mercado 2026 de DM Properties y Knight Frank revelan un ciclo que modera el volumen de operaciones pero mantiene los precios sin corrección generalizada.

El mercado residencial español, en máximos históricos

El mercado residencial español registró en 2025 su mejor año en términos de compraventas desde que existen registros estadísticos modernos: 762.787 operaciones, un 12,8% más que en 2024 y un 5,5% por encima del anterior máximo histórico de 2006. El precio medio se situó en 1.875 euros por m2 (+8% interanual), también en niveles récord. La demanda extranjera representó el 13,31% del total, liderada por el Reino Unido (14,31%), Marruecos (5,74%) y Rumanía (5,24%). Su cuota bajó levemente frente al 14,6% registrado en 2024, señal de que el crecimiento doméstico ha ganado tracción.

Andalucía lidera el crecimiento regional

Andalucía es, como región, la que mayor crecimiento de ventas registra en España. Málaga y la Costa del Sol actúan como motores del conjunto regional, atrayendo tanto demanda nacional como extranjera de alta calidad. En 2025, la región sumó 141.284 compraventas (+13,2% interanual), con un precio medio de 1.940 euros por m2 (+7,8%). El comprador extranjero representa el 13,34% del total, con el Reino Unido liderando (13,34%), seguido a distancia de Países Bajos (8,62%) y Marruecos (7,20%).

El Triángulo de Oro en cifras: 8.540 operaciones en 2025

El conjunto formado por Marbella, Benahavís y Estepona —conocido como el Triángulo de Oro— cerró 2025 con 8.540 compraventas, según datos del Portal Estadístico del Notariado. La distribución de cuota de mercado sitúa a Marbella como plaza dominante, aunque Estepona gana peso año tras año gracias a su intensa actividad promotora.

El gráfico revela un ciclo extraordinario. Marbella alcanzó su pico en 2022 con 5.589 operaciones, nivel no visto en la historia reciente del municipio. El moderado descenso posterior no debe interpretarse como señal de debilidad estructural: los niveles de actividad de 2024 y 2025 siguen siendo muy superiores a los de cualquier ejercicio anterior a la pandemia.

El tiempo medio de permanencia en el mercado también ha evolucionado. En el periodo 2022-2023 se situaba en torno a los 6 meses. En 2025, ha vuelto a alargarse hasta los 9-12 meses, más próximo a la horquilla de 12-18 meses propia del mercado pre-Covid. Es una señal de normalización, no de enfriamiento.

Marbella: mercado maduro, oferta escasa y precio sin techo aparente

Marbella mantiene su posición como referencia indiscutible del lujo residencial en el Mediterráneo europeo. Su rasgo definitorio en 2025 es la escasez: el nuevo Plan General lleva más de una década bloqueado, el suelo edificable es limitado y la demanda, sostenida. Ese desequilibrio ha impulsado los precios hasta cotas que sitúan a la ciudad en la élite global del residencial prime.

En zonas como Sierra Blanca, Los Monteros, Nueva Andalucía, Puerto Banús y la primera línea de la Milla de Oro, los precios han alcanzado 30.000 €/m2 en transacciones cerradas durante los últimos dos años. La media del conjunto del municipio se sitúa en 4.424 euros por m2, con un precio medio por vivienda de 736.866 euros. La oferta abarca desde inmuebles a partir de 300.000 euros hasta propiedades de ultra lujo de 20 millones o más.

El perfil del comprador en Marbella es eminentemente extranjero (62,04%), con el Reino Unido a la cabeza (12,39%), seguido de Suecia (8,91%), Países Bajos (8,13%), Polonia (6,97%) y Alemania (6,67%). La edad media de compra se sitúa en torno a los 51 años, con el grueso (53,27%) en la franja de 40 a 60 años. El 91,21% de las viviendas vendidas son de segunda mano, mientras los apartamentos suponen el 82,53% de las transacciones.

Precios por zona dentro de Marbella

Los datos del Portal Estadístico del Notariado permiten, por primera vez, desagregar los precios por subzonas dentro del municipio. Sierra Blanca encabeza el ranking con 5.479 €/m2, muy por encima de la media municipal. Le siguen Nueva Andalucía / Puerto Banús (4.287 €/m2) y Marbella Este (4.076 €/m2). En el tramo inferior se sitúan el Centro de Marbella (4.020 €/m2) y San Pedro Alcántara (3.915 €/m2).

Fuente: Portal Estadístico del Notariado · Datos 2025

Marbella Este —que engloba zonas como Santa Clara, El Rosario y Elviria— ofrece el mayor potencial de revalorización dentro del municipio: precios aún por debajo de la media, mayor disponibilidad de suelo y acceso a una superficie de vivienda superior por el mismo presupuesto. Por un millón de euros se adquieren hasta 208 m2 en Marbella Este, frente a los apenas 57 m2 que ese mismo presupuesto permite en primera línea de playa de la Milla de Oro.

Benahavís: el lujo más exclusivo del Triángulo

Benahavís es el municipio más pequeño en volumen, pero el de precio medio por vivienda más elevado del Triángulo: 933.772 euros por transacción. Alberga algunas de las urbanizaciones más exclusivas de Europa, con La Zagaleta como referencia máxima, junto a El Madroñal, La Quinta, Los Arqueros y Los Flamingos. El 97,05% de las viviendas vendidas son de segunda mano y el 84,38% de las operaciones corresponde a compradores extranjeros —la proporción más alta de los tres municipios—.

El precio oficial por metro cuadrado del municipio (4.112 €/m2 según el Notariado, con un crecimiento del +9,24%) esconde una gran dispersión interna. Según datos propios de DM Properties, el precio medio de venta de villas en La Zagaleta durante los últimos 12 meses se situó en 6.885 €/m2, muy por encima de la media municipal. Esta diferencia es consecuencia directa del tamaño de las viviendas —amplias, en parcelas grandes—, que reduce el precio por metro cuadrado frente a zonas más densamente edificadas como Sierra Blanca o Puerto Banús.

El perfil de comprador en Benahavís es predominantemente británico (16,06%), seguido de suecos (10,24%), belgas (9,24%), neerlandeses (8,23%) y alemanes (8,03%). La edad media de compra ronda los 50 años. El municipio dispone todavía de suelo para desarrollar y cuenta con un marco urbanístico ágil, lo que podría impulsar próximos proyectos de lujo y reforzar aún más su posicionamiento en el segmento más alto del mercado.

Estepona: el mercado más dinámico, impulsado por la obra nueva

Estepona ha protagonizado uno de los ciclos inmobiliarios más intensos de la Costa del Sol en la última década. La disponibilidad de suelo edificable y una tramitación urbanística más ágil que la de Marbella le han permitido generar un volumen de obra nueva sin parangón en el entorno, atrayendo a promotores y compradores que no encuentran producto equivalente al oeste. Sus precios por metro cuadrado se acercan progresivamente a los de Marbella, aunque el precio medio por vivienda —411.945 euros— sigue siendo sensiblemente inferior al de sus vecinos.

Estepona es el único de los tres municipios que aumentó su volumen de ventas en 2025. El comprador tipo es neerlandés (16,79%), seguido del británico (12,86%), polaco (9,66%), belga (6,5%) y sueco (6,2%). La obra nueva resulta especialmente atractiva para compradores polacos, neerlandeses y belgas, segmentos que han cobrado protagonismo creciente en el mix de demanda de la Costa del Sol.

El precio varía significativamente según la zona. La Nueva Milla de Oro —que se extiende hacia el este en dirección a San Pedro— alcanza ya los 3.602 €/m2, aproximándose a los niveles más bajos de Benahavís y Marbella. El núcleo urbano de Estepona se sitúa en 3.127 €/m2 y el sector occidental queda en torno a los 2.800 €/m2, con mayor disponibilidad de suelo y margen de revalorización.

Q1-2026: los precios se estabilizan mientras las ventas se moderan

Los primeros datos de 2026 confirman la transición hacia condiciones más equilibradas. Las compraventas en el Triángulo de Oro descendieron un 35,6% en el Q1-2026 respecto al Q4-2025, aunque esa comparación está condicionada por un cierre de año excepcionalmente activo. Lo relevante es que los precios medios aguantaron sin variación en el conjunto del Triángulo, lo que descarta una corrección generalizada.

Por municipio, Marbella anotó una subida del 4,7% en el Q1-2026 hasta los 4.864 €/m2. Benahavís se mantuvo prácticamente estable (+0,7%, hasta 4.718 €/m2). Estepona, que había registrado un fuerte repunte a finales de 2025, retrocedió un 6,9% hasta los 3.384 €/m2, corrigiendo parte del exceso previo. La media del Triángulo se situó en 4.322 €/m2, idéntica al Q4-2025.

La brecha entre precio de salida y precio de cierre

Un dato que subraya el nuevo comportamiento de los compradores es la diferencia entre el precio de salida y el precio final de venta en 2025. Según datos propios de DM Properties, las villas cierran con un descuento medio del 13,63% sobre el precio de oferta, y los apartamentos con un ajuste del 11,10%. El mercado sigue siendo caro, pero los compradores son cada vez más selectivos y menos dispuestos a pagar cualquier precio pedido. La correcta fijación de precios ha pasado de ser una ventaja a ser una condición necesaria para vender.

Suelo, promoción e inversión: el mapa de oportunidades

La promoción inmobiliaria depende, en primera instancia, del suelo. En el Triángulo de Oro, el precio del suelo ha crecido en muchos casos más rápido que el de la propia vivienda, comprimiendo los márgenes de los promotores. Los costes de construcción —que se dispararon tras la pandemia— parecen haberse estabilizado, lo que permite una ligera recuperación de la viabilidad promotora. No obstante, los problemas urbanísticos de Marbella y la escasez de suelo han desplazado buena parte de la actividad promotora hacia Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola.

Fuente: DM Properties / Knight Frank · Informe de Mercado 2026

Zonas como Bel Air, El Paraíso, Estepona Oeste y Real de La Quinta concentran hoy el mayor interés promotor por combinar suelo disponible, precios todavía atractivos y potencial de revalorización a corto y medio plazo. El número de oportunidades de flipping en zonas prime se ha reducido, señal de madurez del ciclo en esas áreas.

Un cambio fiscal relevante, vigente desde enero de 2026, afecta a la inversión especulativa: la reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales del 7% al 2% que antes beneficiaba a inmuebles adquiridos para reventa solo se mantiene para viviendas de menos de 500.000 euros, y el plazo de reventa exigido se ha reducido de 5 a 2 años.

Urbanismo en Marbella: el PGOM avanza hacia su aprobación definitiva

Marbella lleva décadas operando bajo el Plan General de 1986, diseñado para una ciudad radicalmente distinta a la actual. Varios intentos de actualización fallaron: el plan de 1998 generó licencias irregulares que dejaron miles de viviendas en situación jurídica incierta, y el Plan General de 2010 fue anulado por el Tribunal Supremo en 2015.

El nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), tramitado bajo la Ley LISTA de Andalucía, ha alcanzado en 2026 su hito más relevante. En febrero de 2026, la Junta de Andalucía emitió informe favorable sobre el documento final. Pendiente únicamente del informe de la Dirección General de Costas, se espera que el PGOM entre en vigor durante 2026 tras su publicación. El Plan de Ordenación Urbana (POU), que desarrollará la ordenación detallada, prevé aprobación inicial en 2026 y aprobación definitiva entre 2027 y 2028.

El PGOM clasifica en torno a 53 millones de m2 de suelo urbano e identifica unos 64 millones de m2 de suelo rústico, de los cuales aproximadamente 30 millones podrían eventualmente transformarse. Esta cifra no equivale a disponibilidad inmediata de suelo edificable: la transformación dependerá de trámites, viabilidad técnica, requisitos ambientales e infraestructuras. Para el mercado, el principal valor del nuevo plan es la previsibilidad y la seguridad jurídica que aporta a compradores, promotores e inversores.

Marbella en el mercado residencial prime mundial

Mientras los precios residenciales prime crecieron una media del 3,2% a nivel mundial en 2025, Marbella anotó una subida del 8,1% en el segmento de lujo, según The Wealth Report 2026 de Knight Frank. Esa cifra la sitúa en el grupo de mercados con mejor evolución del Prime International Residential Index (PIRI 100), por delante de plazas como Madrid (75 m2 por millón de dólares) o Lisboa (80 m2).

En términos comparativos de poder de compra, con un millón de dólares se pueden adquirir 80 m2 de vivienda de alta gama en ubicaciones A+++ de Marbella. La cifra supera a Londres (33 m2), Nueva York (34 m2), París (37 m2), Milán (46 m2) o Berlín (59 m2), y se acerca a Melbourne (82 m2) y Bombay (96 m2). El posicionamiento de Marbella como destino de capital internacional con demanda de estilo de vida —no solo inversora— respalda la solidez estructural del mercado a largo plazo.

En un entorno de inestabilidad geopolítica —con el conflicto en Irán y sus efectos sobre los precios de la energía y la volatilidad bursátil—, los mercados prime que combinan calidad de vida con estabilidad política captan capital refugio. La Costa del Sol ha demostrado históricamente que ese tipo de contexto actúa como catalizador de demanda.

Perspectivas para 2026: hacia un mercado más equilibrado

El consenso del informe apunta a un mercado que ha superado su fase de máximo dinamismo y se encamina hacia condiciones más equilibradas. Las ventas se moderan, los plazos de comercialización se alargan y la brecha entre precio de oferta y precio de cierre se amplía. Pero los precios resisten —especialmente en el segmento prime— y la demanda estructural no da señales de agotamiento.

La economía española seguirá creciendo en 2026, en torno al 2%-2,5%, por encima de la media europea, con una inflación que debería converger hacia el 2% y un desempleo que podría bajar del umbral del 10%. La bajada esperada de tipos por parte del BCE a lo largo del año debería estimular los flujos de inversión.

Los segmentos con mayor escasez relativa —y por tanto mayor resistencia de precios— son los apartamentos de obra nueva en la Milla de Oro, las villas contemporáneas en Sierra Blanca y Cascada de Camoján, y las villas de obra nueva en La Zagaleta en la horquilla de 10 a 15 millones de euros. También hay demanda insatisfecha de villas reformadas o de nueva construcción por debajo de 3 millones en buenas zonas y adosados reformados por debajo de 2 millones en la Milla de Oro.

Fuente: Informe de Mercado Marbella 2026, DM Properties / Knight Frank. Datos de compraventas y precios procedentes del Portal Estadístico del Notariado. Datos de precio de suelo y diferenciales de mercado según fuentes propias de DM Properties (diciembre 2025). Datos globales según The Wealth Report 2026, Knight Frank.