El mercado inmobiliario español ha entrado en una nueva fase. Ya no basta con hablar de tendencias nacionales: la polarización territorial, el auge del segmento prime y el perfil cada vez más patrimonial del comprador están redibujando el mapa del sector. Así lo concluye el informe de mercado elaborado por Engel y Völkers, presentado el 25 de marzo de 2026 en Madrid.
«Ya no podemos hablar del mercado español en singular, sino de mercados, concretamente de micromercados entre comunidades, pero también dentro de las propias ciudades», señaló Joan Canela, director comercial operativo de Engel y Völkers Iberia, durante la presentación del informe.
La brecha de precios entre comunidades autónomas supera ya el 70%, con Madrid en el extremo más caro y Extremadura en el opuesto. Un dato que ilustra de forma elocuente hasta qué punto el sector ha dejado de comportarse como un bloque homogéneo.
Madrid, a 7.145 euros/m2 y con Salamanca rozando los 10.000
Madrid se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Europa. El precio medio en la capital se ha situado en 7.145 euros/m2 según las operaciones gestionadas por Engel y Völkers, lo que supone un alza interanual del 15,5% y un nuevo máximo histórico. El barrio de Salamanca encabeza el ranking con un precio medio de 9.672 euros/m2 y un máximo que supera los 18.000 euros/m2.
El informe revela que la presión del segmento prime no se limita ya a los distritos tradicionales. Sanchinarro, históricamente fuera del radar del lujo, ha superado los 6.000 euros/m2 de media, con un crecimiento interanual del 19,5%.
| Distrito / Zona | Precio máximo (€/m2) | Precio medio (€/m2) | Var. interanual |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 18.147 | 9.672 | +12,3% |
| Chamberí | 12.000 | 7.796 | +22,6% |
| Retiro | 12.416 | 7.384 | +16,5% |
| Chamartín | 11.406 | 7.350 | +8,4% |
| Centro | 9.515 | 6.577 | +2,9% |
| Sanchinarro | 7.500 | 6.096 | +19,5% |
Fuente: Engel y Völkers, operaciones realizadas en 2025.
El comprador que no necesita hipoteca
Uno de los rasgos más llamativos que destaca el informe es el avance del comprador patrimonial, que adquiere vivienda sin recurrir a financiación bancaria. En las zonas prime de Madrid, más del 40% de las operaciones gestionadas por Engel y Völkers en 2025 se cerraron sin hipoteca, frente a porcentajes muy inferiores en ciclos anteriores.
Esta tendencia se replica en otros mercados. En San Sebastián, las transacciones sin financiación pasaron del 19% al 38% en un solo año. En Valencia, el 65% de las operaciones de obra nueva se formalizó con recursos propios. Y en la zona oeste de Marbella, las compras sin hipoteca representan ya el 95% del total.
En Barcelona, el informe constata que el 13% de las transacciones supera ya el millón de euros, concentrándose especialmente en distritos como Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Les Corts.
El top 20 nacional: Marbella y Madrid dominan, Barcelona y Costa Brava completan el podio
El ranking de las zonas más caras de España, elaborado por la inmobiliaria a partir de sus operaciones, está encabezado por el barrio de Salamanca en Madrid, con un precio medio de 9.672 euros/m2, seguido de Sierra Blanca en Marbella (9.133 euros/m2) y Benahavís (9.000 euros/m2). La Costa Brava, Sevilla, Alicante y San Sebastián también aparecen en la lista, consolidando la diversificación geográfica del lujo residencial en España.
| Ciudad / Zona | Distrito / Barrio | Precio máximo (€/m2) | Precio medio (€/m2) |
|---|---|---|---|
| Madrid | Salamanca | 18.147 | 9.672 |
| Marbella | Sierra Blanca | 12.956 | 9.133 |
| Marbella | Benahavís | 18.600 | 9.000 |
| Marbella | Cascada de Camoján | 12.500 | 9.000 |
| Marbella | San Pedro Playa | 9.455 | 7.895 |
| Costa Brava | Cadaqués – casco antiguo | — | 7.857 |
| Madrid | Chamberí | 12.000 | 7.796 |
| Barcelona | Sarrià – Sant Gervasi | 10.317 | 7.559 |
| Madrid | Retiro | 12.416 | 7.384 |
| Madrid | Chamartín | 11.406 | 7.350 |
| Barcelona | Pedralbes | 15.000 | 7.078 |
| Sevilla | Santa Cruz – Alfalfa | — | 6.944 |
| Alicante | Cabo Huertas | 7.000 | 6.700 |
| Madrid | Centro | 9.515 | 6.577 |
| Marbella | Pueblo y Marbella Club Golf Resort | 8.000 | 6.500 |
| Barcelona | Eixample | 10.698 | 6.448 |
| Marbella | Nagüeles | 7.746 | 6.417 |
| Costa Brava | S’Agaró Vell – La Conca | 8.000 | 6.000 |
| Marbella | Marbella Hill Club | 10.000 | 6.000 |
| San Sebastián | Donostialdea | 13.060 | 5.829 |
Fuente: Engel y Völkers, operaciones realizadas en 2025.
La Costa Blanca y el norte, nuevos focos del mercado premium
Más allá de los mercados consolidados, el informe apunta a una expansión geográfica del lujo. La Costa Blanca emerge como uno de los territorios más dinámicos del Mediterráneo: en Torrevieja y Orihuela, el 77% del comprador es extranjero, y en municipios como Calpe los precios alcanzan los 6.458 euros/m2, según los datos de la consultora.
La Costa del Sol sigue siendo el gran polo de atracción internacional, con Marbella como referencia para compradores británicos, alemanes, escandinavos y, de forma creciente, estadounidenses. En Estepona y Benalmádena, las adquisiciones sin financiación han llegado al 84%.
En el norte de España, el informe destaca la madurez y estabilidad de mercados como Galicia, con un perfil mixto entre residencia principal e inversión patrimonial, y señala enclaves asturianos como Llanes y Ribadesella, que consolidan su atractivo por calidad de vida.
Perspectivas 2026: moderación, selectividad y sostenibilidad
De cara a 2026, Engel y Völkers prevé un crecimiento moderado en las principales ciudades y una consolidación en los mercados menos dinámicos. Los precios seguirán presionados al alza, pero sin los incrementos abultados de 2025. La eficiencia energética y la sostenibilidad se consolidarán como criterios de compra prioritarios, y la obra nueva seguirá siendo un segmento clave tanto para inversores nacionales como internacionales.
«Estamos ante un escenario donde la escasa oferta mantiene la tensión de los precios en las zonas más demandadas, pero dentro de un ciclo más maduro, más segmentado y, sobre todo, más selectivo», señaló Juan-Galo Macià, presidente de Engel y Völkers para Iberia y Sudamérica.
Para Macià, la redefinición del lujo es también conceptual: «Hoy en día el lujo no es solo ubicación, sino eficiencia, privacidad, tecnología, sostenibilidad y, en definitiva, calidad de vida».
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