El mapa fiscal de las donaciones para vivienda: de los 110 euros de Canarias a los 30.500 de La Rioja

El mercado residencial impulsa las donaciones intrafamiliares hasta las 225.000 operaciones en 2025, según el Consejo General del Notariado. Para una misma donación de 500.000 euros destinada a la compra de primera vivienda, el impuesto a pagar puede oscilar entre los 110 euros de Canarias y los 30.500 euros de La Rioja, según el análisis de TaxDown.

La crisis de acceso a la vivienda ha convertido las donaciones intrafamiliares en una de las fórmulas más extendidas para que los jóvenes puedan dar el salto a la propiedad. Los datos publicados esta semana por el Consejo General del Notariado cifran en 225.000 las operaciones de este tipo registradas durante 2025, una cifra que consolida una tendencia al alza y que tiene como principal motor la dificultad de las nuevas generaciones para acceder a la vivienda por sus propios medios.

Pero donar no es gratis para el fisco. El Impuesto sobre Donaciones, cedido a las comunidades autónomas, puede convertir la generosidad de los padres en una carga económica considerable si no se planifica correctamente. Y ahí es donde la geografía fiscal española muestra sus mayores contrastes: dependiendo de dónde se formalice la operación, el coste puede variar en decenas de miles de euros.

Para cuantificar estas diferencias, TaxDown ha elaborado un análisis del impacto fiscal de una donación en metálico de 500.000 euros realizada de un padre a un hijo de 30 años, con un patrimonio preexistente de 12.000 euros y con el objetivo declarado de adquirir una primera vivienda habitual no protegida, formalizada en escritura pública. Los resultados revelan disparidades de hasta 277 veces entre la comunidad más favorable y la menos.

El mapa fiscal: de los 110 euros de Canarias a los 30.500 de La Rioja

Canarias se sitúa como la comunidad más beneficiosa para este tipo de operación. Gracias a una bonificación del 99,9% aplicada a las donaciones formalizadas en escritura pública dentro del grupo familiar, el coste para el receptor se reduce a tan solo 110 euros sobre una donación de medio millón. Le siguen Islas Baleares, con 350 euros, gracias a una tarifa propia reducida y una bonificación del 93% para hijos mayores de 21 años.

En el bloque intermedio-bajo se sitúan la Comunidad de Madrid (430 euros), Castilla y León (600 euros), Murcia (690 euros), Comunidad Valenciana (700 euros) y Andalucía (760 euros), todas con bonificaciones del 99% en cuota para donaciones entre ascendientes y descendientes formalizadas en escritura pública.

En el otro extremo, La Rioja acumula la mayor factura: 30.500 euros. Aunque la comunidad riojana ofrece una bonificación del 99% para donaciones de hasta 400.000 euros, el exceso tributa sin ningún beneficio fiscal, lo que en este supuesto eleva considerablemente el resultado. Aragón (28.300 euros) y Cataluña y Galicia (ambas en torno a 27.000 euros) completan el grupo con mayor presión fiscal.

Cuota a pagar por comunidad autónoma

Supuesto: donación de 500.000 euros de padre a hijo (30 años), primera vivienda habitual no protegida, patrimonio preexistente de 12.000 euros, escritura pública. Fuente: TaxDown, marzo 2026.

Madrid: doble beneficio para la donación destinada a vivienda

La Comunidad de Madrid combina dos instrumentos fiscales que la sitúan entre las opciones más eficientes. Por un lado, aplica una bonificación general del 99% en la cuota para donaciones entre padres e hijos formalizadas en escritura pública. Por otro, incorpora adicionalmente una reducción del 100% sobre los primeros 250.000 euros cuando la donación en metálico se destina expresamente a la adquisición de una primera vivienda habitual, también en escritura pública. La aplicación combinada de ambos beneficios deja la factura final en apenas 430 euros sobre una donación de 500.000 euros.

Cataluña y Galicia: alta demanda, alta tributación

Cataluña, con Barcelona como epicentro de la presión sobre el precio de la vivienda, se encuentra entre las comunidades con mayor carga fiscal para este tipo de operación. La reducción disponible para donaciones destinadas a primera vivienda se limita al 95%, pero solo sobre un máximo de 60.000 euros de donación, lo que supone un ahorro de apenas 57.000 euros en este supuesto. Además, no existe bonificación en cuota, a diferencia de lo que ocurre en Madrid o Andalucía. La tarifa reducida autonómica del 5%-7%-9% para el Grupo II (hijos) ya supone un trato más favorable que el estatal, pero insuficiente para nivelar con las comunidades que sí han apostado por la bonificación total.

Galicia comparte prácticamente la misma situación: una reducción del 95% para vivienda habitual limitada a 60.000 euros y ausencia de bonificación en cuota, lo que sitúa la factura también en torno a los 27.000 euros.

País Vasco y Navarra: los regímenes forales, los más generosos con el exceso

Los territorios forales escapan al régimen general y aplican su propia normativa. En País Vasco, la donación entre padres e hijos disfruta de una exención de 400.000 euros, tributando al 1,5% únicamente sobre el exceso. Para una donación de 500.000 euros, eso supone una cuota de 1.500 euros sobre los 100.000 restantes. Navarra aplica un tipo del 0% hasta 250.000 euros para donaciones a descendientes y un 0,8% sobre el exceso, dejando la factura en 2.000 euros. Ambos territorios forales se sitúan entre los entornos fiscalmente más favorables del Estado para este supuesto.

Claves para no perder los beneficios fiscales

El análisis de TaxDown subraya que acceder a las reducciones y bonificaciones disponibles exige cumplir una serie de condiciones en cada comunidad:

• Escritura pública: en la mayoría de comunidades es un requisito imprescindible para acceder a las bonificaciones. Sin ella, muchos de estos beneficios desaparecen.
• Edad del receptor: varias comunidades (Castilla y León, Aragón, Extremadura, Asturias) limitan los beneficios a menores de 35 o 36 años.
• Destino de los fondos: es necesario acreditar que el dinero donado se destina a la adquisición de la primera vivienda habitual dentro de los plazos que fije cada comunidad.
• Límites cuantitativos: las reducciones específicas para vivienda están topadas, desde los 60.000 euros de Cataluña y Galicia hasta los 250.000 de Madrid o Navarra. El exceso tributa según el régimen general.
• Tipo de vivienda: algunas reducciones, como las de Asturias, se reservan exclusivamente para vivienda protegida y no resultan aplicables en donaciones para vivienda libre.

Un impuesto, diecisiete realidades

El análisis de TaxDown ilustra cómo el Impuesto sobre Donaciones, pese a tener un marco estatal común, genera en la práctica hasta diecisiete regímenes distintos. La decisión de en qué comunidad autónoma se radica la donación puede suponer, en casos como el analizado, una diferencia superior a los 30.000 euros. Una cifra que, en el contexto de la compra de una vivienda, resulta difícilmente ignorable.

Con 225.000 donaciones entre padres e hijos registradas en 2025 y la presión del mercado inmobiliario lejos de remitir, la planificación fiscal de este tipo de operaciones se perfila como un elemento cada vez más relevante en la estrategia patrimonial de las familias españolas.

Nota metodológica: las cifras recogidas en este artículo son cálculos aproximados basados en la normativa autonómica vigente a marzo de 2026. Cada comunidad autónoma puede establecer requisitos adicionales cuyo incumplimiento puede suponer la pérdida de las reducciones y bonificaciones. Para los territorios forales (País Vasco y Navarra) se aplica normativa propia. Fuente: TaxDown y Consejo General del Notariado.