El mercado hotelero español cerró 2025 con una inversión récord de 4.200 millones de euros, un RevPAR en máximos históricos y una demanda internacional en continua aceleración. Son las principales conclusiones del informe España Newsletter 2025 de Christie & Co, que sitúa al sector hotelero español como uno de los activos institucionales más atractivos de Europa.
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Contexto macroeconómico: estabilidad con impulso de demanda
España cerró 2025 con un crecimiento del PIB del 2,8%, situándose significativamente por encima de la media europea y consolidando su posición como una de las economías más dinámicas de la Unión. Este desempeño refleja la transición hacia una etapa más madura del ciclo económico, alejada de la recuperación postpandemia y anclada en una demanda interna resiliente.
El Banco Central Europeo continuó relajando las condiciones de financiación a lo largo de 2025, aplicando cuatro recortes de 25 puntos básicos que situaron los tipos de interés en el 2%, su nivel más bajo desde 2023. Esta mejora progresiva de las condiciones financieras ha redirigido liquidez hacia activos reales, incluyendo el sector hotelero, en un momento en que la inflación moderaba su presión y las expectativas de consumo se consolidaban.
El mercado laboral español registró un sólido dinamismo, con una creación de empleo sostenida que prolongó la tendencia positiva iniciada en 2020. De cara a 2026, se prevé que la tasa de desempleo siga descendiendo del 10,6% en 2025 al 10,3%, con proyecciones que apuntan a niveles inferiores al 10% antes de 2028. Este contexto sustenta la demanda interna y fortalece el poder adquisitivo de los consumidores españoles para destinar gasto a viajes y experiencias.
Elaboración: Christie & Co. Fuente de datos: S&P Global e Instituto Nacional de Estadística (INE)
Demanda turística y rendimiento hotelero: recuperación en todos los segmentos
Según el informe de Christie & Co, España registró 366,7 millones de pernoctaciones en 2025, con un crecimiento del 0,8% interanual impulsado principalmente por la expansión de la demanda internacional, que creció un 1,3%. Los aeropuertos españoles superaron los niveles de 2024, alcanzando 321,6 millones de pasajeros con un incremento del 4,0%, reforzando la posición de España como uno de los mercados turísticos más accesibles y mejor conectados a nivel internacional.
Más allá del volumen, la composición de la demanda está evolucionando hacia segmentos de mayor gasto. La calidad de la demanda mejoró, apoyada en segmentos de mayor gasto por huésped y una mezcla de viajeros más diversificada. La estancia media se situó en 3,10 días, un ligero descenso respecto a 2024 que refleja el crecimiento sostenido de viajes de corta duración.
El mercado hotelero español registró un desempeño excepcional a lo largo de 2025, con indicadores de rendimiento en máximos históricos. El RevPAR alcanzó 89,6 euros, la ocupación se situó en el 70,2% y el ADR (tarifa media diaria) llegó a 127,6 euros. La demanda se aceleró de forma notable en la segunda mitad del año, impulsada no solo por flujos internacionales especialmente sólidos, sino también por un repunte del gasto en viajes domésticos.
Destinos urbanos: liderazgo consolidado
Los destinos urbanos reforzaron su posición como principales impulsores del rendimiento hotelero, superando los resultados de 2024 gracias a un sólido crecimiento del ADR (+3,3% interanual) y un avance del RevPAR (+3,7% interanual). Madrid, Barcelona y San Sebastián se mantuvieron como los mercados más destacados, beneficiándose de una mezcla equilibrada de demanda corporativa y de ocio. Barcelona alcanzó un punto de madurez natural en su mercado, reflejando niveles estructuralmente elevados de ocupación y ADR.
Este comportamiento estuvo respaldado por la expansión continua de la actividad MICE (reuniones, incentivos, conferencias y eventos), el fortalecimiento de mercados emisores de largo radio, especialmente Estados Unidos, y la consolidación progresiva de estancias orientadas al ocio en las principales ciudades del país.
Destinos vacacionales: recuperación completa y resultados sobresalientes
Los destinos vacacionales registraron resultados sobresalientes, logrando una recuperación completa y superando los niveles de 2024 en la mayoría de los indicadores clave. Canarias y Baleares lideraron la actividad inversora, beneficiándose del auge del turismo orientado al ocio y la mayor conectividad. Aunque algunos destinos como Costa del Sol, Lanzarote y Fuerteventura mostraron tasas de ocupación ligeramente inferiores a las del año anterior, esto no implicó un rendimiento débil, sino márgenes de mejora considerables.
Elaboración: Christie & Co. Fuente de datos: Instituto Nacional de Estadística (INE)
Elaboración: Christie & Co. Fuente de datos: CoStar
Oferta hotelera: expansión equilibrada hacia la calidad
España experimentó en 2025 una expansión sostenida de la oferta hotelera, con nuevas aperturas que elevaron el inventario de habitaciones un 0,4% respecto al cierre de 2024. La demanda continuó creciendo por encima de la nueva oferta, reforzando la percepción de un mercado saludable y equilibrado. La ocupación aumentó 0,6 puntos porcentuales y los niveles de absorción se mantuvieron sólidos, señal de que la oferta adicional está siendo integrada cómodamente por el mercado.
El 36% de los proyectos en el pipeline ya cuenta con marca y más de la mitad se posiciona en categorías de 4 y 5 estrellas, reflejando una transición hacia productos de mayor calidad y orientados a la experiencia. La categoría 4 estrellas se consolidó como el segmento dominante dentro del pipeline de desarrollo en España, concentrando el 39,8% de toda la oferta planificada.
Los mercados urbanos registraron incorporaciones destacadas dentro de los segmentos lujo y upper-upscale. Madrid se mantuvo como uno de los principales focos de desarrollo del país, con aperturas como Atípico Madrid, Soho Boutique Hotel y Pacífico Suites. En Barcelona, la nueva oferta sigue avanzando a través de proyectos en distritos periféricos como Sercotel Barcelona El Prat y SLS Barcelona. Málaga continúa ganando tracción, con la apertura del segundo ME by Meliá de la provincia y el lanzamiento de Catalonia Puerta del Mar.
Pipeline destacado: 423 hoteles con más de 43.000 habitaciones
El pipeline de desarrollo para los próximos años incluye, según Christie & Co, 423 hoteles con un total de más de 43.000 habitaciones planificadas. Entre las aperturas más destacadas figuran el Mandarin Oriental Punta Negra en Mallorca, Nobu Hotel Madrid, Nômade Madrid, Six Senses Palacio El Quexigal en Segovia, W Hotel Marbella y el AR Calpe, con 606 habitaciones, el proyecto más grande por volumen del pipeline. Todo ello refleja una apuesta continua por conceptos de diseño altamente diferenciados y experiencias de alto nivel de servicio.
| Hotel | Ubicación | Habitaciones | Apertura prevista |
|---|---|---|---|
| Four Seasons Marbella | Marbella | 150 | Por determinar |
| Nobu Hotel Madrid | Madrid | 50 | 2026 |
| Nômade Madrid | Madrid | 93 | 2026 |
| Thompson Sevilla | Sevilla | 101 | 2026 |
| Mandarin Oriental Punta Negra | Mallorca | 137 | 2026 |
| Umusic Teatro Reina Victoria Madrid | Madrid | 68 | 2027 |
| Six Senses Palacio El Quexigal | Segovia | 60 | 2027 |
| Radisson Collection Generali Madrid | Madrid | 150 | 2027 |
| AR Calpe | Calpe | 606 | 2027 |
| Kora Lumen | Por determinar | 325 | 2027 |
| Four Seasons Seville | Sevilla | 115 | 2027 |
| Ikos Marbella | Marbella | 341 | 2028 |
| W Hotel Marbella | Marbella | 200 | 2028 |
| Destination by Hyatt Macenas Resort | Almería | 150 | 2028 |
| Aqua Hotel Calafell | Calafell | 400 | 2028 |
Elaboración: Christie & Co Analytics
Inversión hotelera: consolidación institucional y récord de transacciones
Como señala Christie & Co, la inversión hotelera en España volvió a mostrar una fortaleza notable en 2025, reafirmando el posicionamiento del país como uno de los mercados más dinámicos y resilientes de Europa. Por quinto año consecutivo, el volumen de transacciones superó los 3.200 millones de euros, estableciendo un récord absoluto de 4.200 millones. El mercado superó por segundo año el umbral de 200.000 euros por habitación, cerrando con un precio medio de 204.000 euros, evidencia del aumento del valor de los activos y del interés creciente por producto de alta calidad.
Este desempeño estuvo impulsado por la venta de activos upscale y de lujo en ubicaciones prime. Operaciones destacadas incluyeron la venta del portfolio Silken por más de 250 millones de euros, la compra de The Hoxton en Barcelona, la adquisición de Fairmont La Hacienda en Cádiz por 175 millones de euros, y la venta del Mare Nostrum Resort en Tenerife por 430 millones de euros, la mayor transacción hotelera individual en España.
Geografía de la inversión: urbano y vacacional equilibrados
Aunque en los últimos años el interés inversor por los resorts ha aumentado significativamente, los destinos urbanos mantuvieron un papel central en 2025, captando el 40% de la inversión total. Barcelona volvió a posicionarse como el mercado urbano más activo, alcanzando 508 millones de euros en volumen transaccional. Madrid consolidó su papel como el mercado institucional más líquido del país con 384 millones. Sevilla destacó como mercado emergente, alcanzando 210 millones, un crecimiento extraordinario frente a los 24 millones de 2024, señal clara de la creciente confianza inversora en ciudades secundarias de alto potencial.
El segmento vacacional mantuvo una dinámica intensa, beneficiándose del auge del turismo orientado al ocio. Canarias (999 millones de euros) y Baleares (510 millones) superaron sus cifras de 2024, impulsadas por operaciones de gran tamaño.
El capital nacional representó el 64% del total, con fuerte actividad de grupos hoteleros, family offices y SOCIMIs. Entre los inversores internacionales destacaron europeos y estadounidenses, mientras que la inversión de Oriente Medio cayó y la asiática aumentó ligeramente.
Elaboración: Christie & Co Analytics
Principales transacciones urbanas
| Hotel | Ubicación | Habitaciones | Tipología | Trimestre |
|---|---|---|---|---|
| Portfolio Silken (4 hoteles) | Múltiples | 1.163 | Portfolio 4★ | Q3-2025 |
| The Hoxton Poblenou | Barcelona | 240 | Individual 4★ | Q4-2025 |
| Novotel Valencia | Valencia | 370 | Individual 4★ | Q4-2025 |
| Portfolio Gallery (Meridia) | Barcelona / Málaga | 213 | Portfolio 4★ | Q4-2025 |
| Barceló Raval | Barcelona | 186 | Individual 4★ | Q2-2025 |
| Exe Rey Don Jaime | Valencia | 319 | Individual 4★ | Q2-2025 |
Elaboración: Christie & Co Analytics
Principales transacciones vacacionales
| Hotel | Ubicación | Habitaciones | Tipología | Trimestre |
|---|---|---|---|---|
| Mare Nostrum Resort | Tenerife | 1.036 | Individual 5★ | Q2-2025 |
| Alua Portfolio (Hyatt) | Tenerife | 1.050 | Portfolio 4★ | Q4-2025 |
| Hotel Sol Tenerife | Tenerife | 522 | Joint Venture 4★ | Q2-2025 |
| Fairmont La Hacienda | Cádiz | 306 | Individual 5★ | Q2-2025 |
| Grand Teguise Playa | Lanzarote | 300 | Individual 4★ | Q1-2025 |
| Ilunion Palmanova | Mallorca | 256 | Individual 4★ | Q2-2025 |
| Jumeirah Port Sóller | Mallorca | 121 | Individual 5★ | Q4-2025 |
Elaboración: Christie & Co Analytics
Perspectivas 2026: ciclo de expansión sostenido
De cara a 2026, se prevé un año nuevamente muy activo en inversión hotelera, con una mayor actividad de M&A y un número creciente de portfolios en proceso de transacción. A medida que los costes de financiación continúan relajándose, se espera un incremento del apetito por parte de inversores core, muchos de los cuales buscan una exposición más diversificada dentro del sector hotelero.
La combinación de un contexto macroeconómico más estable, una demanda turística resiliente y un mercado de inversión hotelera cada vez más maduro posiciona a España para otro año destacado. Según Christie & Co, el sector hotelero se consolida como un activo institucional core, superando en rendimiento a segmentos inmobiliarios tradicionales como oficinas y retail.
Contexto favorable para 2026: Crecimiento del PIB estimado del 2,1%, tasa de desempleo en descenso, tipos de interés en niveles más accesibles, pipeline significativo en construcción y demanda turística sostenida consolidarán los fundamentos para un ciclo de crecimiento prolongado.
Con la mejora progresiva de las condiciones de financiación, España está bien posicionada para mantenerse como uno de los entornos más atractivos y competitivos para la inversión hotelera en Europa. Los destinos vacacionales registrarán otro año récord impulsado por una temporada operativa más larga, mientras que los destinos urbanos consolidarán su rol de hubs estratégicos para marcas e inversores internacionales.
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