Palma lidera el esfuerzo para comprar vivienda en España con una tasa del 50,6% de los ingresos del hogar, mientras que Barcelona exige el mayor sacrificio para alquilar, con casi el 48% de la renta destinada a la renta mensual. Según los datos de Brainsre, la plataforma de big data inmobiliario, correspondientes al cuarto trimestre de 2025, la accesibilidad a la vivienda se ha deteriorado en las grandes ciudades, con diferencias abismales entre polos opuestos como Zaragoza y las capitales insulares o mediterráneas.
¿Qué es la tasa de esfuerzo?
La tasa de esfuerzo es el indicador que mide qué porcentaje de los ingresos anuales del hogar se destina al pago de la vivienda, ya sea en forma de hipoteca o de alquiler mensual. Se calcula dividiendo el coste anual de la vivienda entre la renta media del hogar del municipio, y se expresa en porcentaje. Cuanto más alto, mayor es el sacrificio económico que una familia debe asumir para acceder a una vivienda.
Los organismos financieros internacionales y el Banco de España recomiendan no superar el 30-35% de los ingresos en el caso de la compra, y el 30% en el del alquiler. Por encima del 40% se considera una situación de sobreesfuerzo severo, que compromete la capacidad de ahorro del hogar y lo expone a mayor vulnerabilidad financiera ante cualquier imprevisto.
Comprar vivienda: Palma y Donostia, al límite del esfuerzo financiero
La tasa de esfuerzo para la compra mide qué porcentaje de los ingresos anuales del hogar debe destinarse al pago de la hipoteca. La recomendación general de los organismos financieros es no superar el 30-35%. En el cuarto trimestre de 2025, solo dos de las ocho ciudades del mercado residencial analizadas por Brains se mantienen por encima de ese umbral de forma holgada: Palma (50,6%) y Donostia-San Sebastián (42,7%).
Palma es, con diferencia, la ciudad donde comprar una vivienda requiere un mayor sacrificio financiero. Su tasa de esfuerzo supera en más de 13 puntos porcentuales a la siguiente en el ranking, Donostia, y casi triplica la de Zaragoza. Este dato no es ajeno al precio de publicación: el metro cuadrado en Palma alcanza los 5.741 euros, lo que eleva el precio medio de un piso a más de un millón de euros. Y la renta media per cápita de sus habitantes —16.181 euros— es la cuarta más baja entre las ciudades analizadas, lo que agudiza la brecha entre precios e ingresos.
Donostia-San Sebastián, con el precio de transacción más elevado de toda la muestra —6.073 €/m2—, registra una tasa de esfuerzo del 42,7%, aunque con un matiz positivo: es la única ciudad donde este indicador baja en términos anuales (-4,8%), señal de que los salarios han crecido algo más que los precios en el último año. Su renta media per cápita, de 22.330 euros, es la más alta de las ocho ciudades, lo que amortigua en parte el impacto.
Madrid presenta una tasa de esfuerzo para la compra del 37,3%, con un precio de transacción de 5.063 €/m2 y una renta media per cápita de 19.632 euros. El período de pago hipotecario se sitúa en 9,4 años, el tercero más largo de la muestra. Barcelona, con el precio de publicación en 5.967 €/m2, necesita 8,6 años de renta íntegra para afrontar la compra y exige un esfuerzo del 34,3%.
En el extremo opuesto se sitúa Zaragoza, la ciudad más accesible para comprar: con un precio de transacción de 1.985 €/m2 y un período de pago de apenas 5 años, la tasa de esfuerzo es del 19,9%, la única por debajo del umbral del 20%. Sevilla (23,8%), Bilbao (28,4%) y Valencia (27,9%) también mantienen ratios manejables, aunque con tendencia alcista interanual.
Tasa de esfuerzo para la compra de vivienda por ciudad — Q4-2025 (%)
Fuente: Brains, Q4-2025. Ciudades ordenadas de mayor a menor tasa de esfuerzo.
Tasa de esfuerzo para el alquiler de vivienda por ciudad — Q4-2025 (%)
Fuente: Brains, Q4-2025. Ciudades ordenadas de mayor a menor tasa de esfuerzo.
Alquilar: Barcelona supera el umbral crítico del 40% de los ingresos
La tasa de esfuerzo para el alquiler refleja el porcentaje de la renta del hogar que se destina mensualmente al pago del arrendamiento. Los expertos sitúan el límite saludable en el 30%; por encima del 40% se considera situación de sobreesfuerzo severo. En el cuarto trimestre de 2025, cuatro de las ocho ciudades analizadas superan ese umbral del 40%.
Barcelona encabeza el ranking de esfuerzo para el alquiler con un 47,9%, la cifra más alta de la muestra y casi ocho puntos por encima del umbral de sobreesfuerzo. Con un precio de publicación de alquiler de 27,42 euros por m2 al mes —el más elevado de todas las ciudades—, una familia tipo en Barcelona destina prácticamente la mitad de sus ingresos a pagar el arrendamiento. El incremento interanual es del 7,6%.
Le siguen Palma (43,2%) y Madrid (38,8%), ambas con alquileres que han crecido más del 10% en el último año. En el caso de Madrid, el precio de publicación supera los 25 euros por m2 al mes, lo que para un piso de dos habitaciones significa de media unos 2.087 euros mensuales. El esfuerzo para alquilar en Madrid (38,8%) supera ya al de comprar (37,3%), lo que supone una anomalía notable: alquilar resulta comparativamente más gravoso que comprar, algo que refleja también el indicador de sobreesfuerzo del alquiler sobre la compra, positivo en 1,5 puntos.
Valencia registra una tasa de esfuerzo del 39,4% para el alquiler, con un alza interanual más moderada (3,7%), pero su precio de alquiler —16,40 €/m2/mes— ha crecido un 10,9% en doce meses. Bilbao (34%) y Donostia (32,5%) se sitúan en una zona de esfuerzo elevado pero por debajo del umbral crítico. Esta última llama la atención porque, pese a tener el precio de compra más alto de la muestra, su tasa de esfuerzo para el alquiler es inferior a la de Madrid o Barcelona, algo que apunta a una oferta de arrendamiento relativamente más ajustada.
Sevilla registra el mayor incremento interanual del alquiler de toda la muestra: un 26,5% en el precio por m2, aunque parte de niveles más bajos (15,79 €/m2/mes). Su tasa de esfuerzo para el alquiler es del 29,7%, todavía por debajo del límite del 30%, pero el ritmo de crecimiento es una señal de alerta. Zaragoza continúa siendo la ciudad más accesible también en el alquiler: con 11,04 €/m2/mes y una tasa de esfuerzo del 25,2%, es la única ciudad de la muestra donde se cumple la regla del 30% con margen.
La tabla completa: precios, rentas y esfuerzo en ocho ciudades
La siguiente tabla permite comparar de forma directa los indicadores clave de accesibilidad residencial en las ocho ciudades analizadas, según los datos de Brains para el cuarto trimestre de 2025.
| Ciudad | Precio transacción venta (€/m2) | Precio declarado alquiler (€/m2/mes) | Renta media por hogar (€) | Esfuerzo compra (%) | Período pago (años) | Esfuerzo alquiler (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Palma | 4.345 | 9,26 | 45.745 | 50,6% | 12,7 | 43,2% |
| Donostia | 6.073 | 13,36 | 52.067 | 42,7% | 10,7 | 32,5% |
| Madrid | 5.063 | 13,30 | 49.916 | 37,3% | 9,4 | 38,8% |
| Barcelona | 5.112 | 13,14 | 47.361 | 34,3% | 8,6 | 47,9% |
| Valencia | 2.653 | 7,52 | 40.058 | 27,9% | 7,0 | 39,4% |
| Bilbao | 3.461 | N/D | 44.813 | 28,4% | 7,1 | 34,0% |
| Sevilla | 2.242 | 8,72 | 37.940 | 23,8% | 6,0 | 29,7% |
| Zaragoza | 1.985 | 7,36 | 39.345 | 19,9% | 5,0 | 25,2% |
Fuente: Brains, cuarto trimestre de 2025. Precio de transacción en venta según operaciones registradas. Precio declarado de alquiler según contratos de arrendamiento. La tasa de esfuerzo se calcula sobre la renta media del hogar. N/D: dato no disponible.
¿Alquilar o comprar? La paradoja de Madrid y Donostia
Uno de los análisis más reveladores que permite la plataforma Brains es el indicador de sobreesfuerzo del alquiler sobre la compra: qué opción resulta comparativamente más cara en términos de esfuerzo sobre los ingresos del hogar.
En Madrid, el esfuerzo para alquilar supera al de comprar en 1,5 puntos porcentuales. Es decir, en la capital, alquilar resulta proporcionalmente más costoso que hipotecarse. Esta circunstancia, que a priori puede parecer contradictoria, refleja la tensión extrema del mercado de alquiler madrileño, donde la escasez de oferta ha disparado los precios de arrendamiento por encima incluso del coste hipotecario.
Ocurre lo contrario en Donostia (-10,2 puntos) y Palma (-7,5 puntos): en estas ciudades, comprar exige un esfuerzo muy superior al de alquilar, lo que refleja que los precios de venta han escalado de forma mucho más pronunciada que los de arrendamiento. En Palma, con el metro cuadrado de compra en 5.741 euros y el precio de alquiler en 18,37 €/m2/mes, la rentabilidad bruta se queda en apenas el 3,84%, la más baja de la muestra junto con Donostia (3,78%). Son mercados donde el inversor obtiene un rendimiento muy limitado, pero donde la escasez estructural de oferta sigue empujando los precios al alza.
El caso de Sevilla es el más llamativo en términos de evolución: el sobreesfuerzo del alquiler sobre la compra ha crecido un 46,9% interanual, lo que indica que en un año el alquiler ha encarecido de forma mucho más pronunciada que la compra. Con una tasa de alquiler que sube un 26,5% en términos anuales, Sevilla está en una fase de tensión creciente que, de no moderarse, podría llevarla a las tasas de esfuerzo de ciudades como Valencia o Madrid en los próximos trimestres.
Zaragoza: la excepción en un país bajo presión
Con una tasa de esfuerzo para la compra del 19,9% y para el alquiler del 25,2%, Zaragoza es la única ciudad de la muestra que cumple sin dificultades los umbrales de accesibilidad recomendados. Su precio de publicación en venta, de 2.163 €/m2, es el más bajo del análisis, y el alquiler a 11,04 €/m2/mes deja margen suficiente a los hogares con la renta media de la ciudad (16.272 euros per cápita). Además, la rentabilidad bruta del 6,13% la convierte en un mercado atractivo para el inversor, con un diferencial muy amplio frente a las ciudades costeras o las grandes capitales.
Sevilla y Bilbao también ofrecen tasas de esfuerzo contenidas en la compra (23,8% y 28,4% respectivamente), aunque con dinámicas alcistas que merecen seguimiento trimestral. En ambas ciudades, el período de pago hipotecario es inferior a ocho años, lo que las sitúa en una posición de accesibilidad mucho más razonable que la media de los grandes mercados españoles.
Todos los datos proceden de Brains, plataforma de big data inmobiliario de brainsre.news, correspondientes al cuarto trimestre de 2025. El precio de publicación en venta y alquiler es el precio anunciado en los portales; el precio de transacción refleja operaciones registradas. La tasa de esfuerzo se calcula sobre la renta media del hogar del municipio.
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