El mercado residencial andaluz mantiene su dinamismo a pesar de la ralentización general del ciclo inmobiliario. Los datos de Brains Real Estate muestran un comportamiento desigual entre provincias: Málaga y Sevilla concentran los precios más altos y las mayores rentabilidades, mientras Jaén y Huelva se sitúan como las opciones más asequibles.
En conjunto, Andalucía registra un precio medio de venta cercano a los 2.400 euros/m2 y un alquiler medio de 10,5 euros/m2, con una subida generalizada del valor de la vivienda nueva y una brecha creciente respecto a la segunda mano. La renta media por hogar supera los 33.000 euros anuales y el desempleo ronda el 13%, lo que refleja una recuperación parcial del tejido económico tras el parón postpandemia.
Málaga: epicentro del crecimiento residencial
Málaga encabeza el mercado andaluz con un precio medio de 4.037 euros/m2 y un incremento anual del 20,5%, muy por encima de la media regional. El alquiler alcanza los 15,9 euros/m2, con un repunte del 13,3%. La provincia mantiene una fuerte demanda interna e internacional, impulsada por la inversión extranjera y el auge del teletrabajo.
El gráfico 1 (Nuevo vs Segunda Mano) muestra un diferencial superior al 80% a favor de la vivienda nueva, reflejo del encarecimiento del suelo urbano y del interés por promociones sostenibles.
Gráfico 1. Nuevo vs Segunda Mano
Fuente: Brains Real Estate. Datos hasta T3 2025.
Sevilla: estabilidad con tendencia al alza
Sevilla mantiene una evolución sólida y equilibrada. El precio medio de venta se sitúa en 2.676 euros/m2, con un aumento del 9,2% interanual, mientras el alquiler sube un 20,5%, hasta los 13,8 euros/m2.
La brecha entre precios de publicación y de cierre se mantiene en el 17%, y la oferta de alquiler representa el 41% del mercado. El mercado sevillano destaca por su estabilidad: el tiempo medio para vender una vivienda es de 3,8 meses, uno de los más rápidos de Andalucía.
La evolución del precio de publicación del alquiler, muestra la tendencia ascendente más estable de la comunidad, como se observa en el gráfico 2.
Gráfico 2. Evolución del Precio de Publicación
Fuente: Brains Real Estate. Datos hasta T3 2025.
Cádiz y Granada: consolidación y fuerte tirón turístico
Cádiz alcanza un precio medio de 2.984 euros/m2, con una subida del 4,3% interanual, mientras el alquiler ronda los 11,5 euros/m2. Su mercado se beneficia de la demanda turística y del interés en segundas residencias. El diferencial entre obra nueva y usada roza el 35%.
En Granada, el precio medio crece un 18,3% anual, hasta los 2.564 euros/m2, con un alquiler medio de 9,8 euros/m2. El fuerte peso del sector universitario y la demanda de vivienda temporal impulsan la actividad. La obra nueva supera en torno al 30% a la vivienda usada.
En la comparativa de la oferta de alquiler vs venta, el gráfico 3 refleja el equilibrio entre oferta de venta y arrendamiento.
Gráfico 3. Oferta: Alquiler Vs. Venta
Fuente: Brains Real Estate. Datos hasta T3 2025.
Córdoba, Almería y Huelva: precios moderados y oferta ajustada
Córdoba presenta valores medios de 1.425 euros/m2 y un incremento anual del 3,6%, con alquileres en torno a 8 euros/m2. El 23% de la oferta total corresponde al arrendamiento, una proporción menor que en provincias turísticas.
En Almería, el precio medio alcanza 1.656 euros/m2, con un avance del 10,7% interanual y un alquiler medio de 8,7 euros/m2. La provincia destaca por una de las mayores diferencias entre vivienda nueva y usada, del 55%, impulsada por el desarrollo de la costa oriental.
Huelva sigue una senda de crecimiento estable, con precios de 1.586 euros/m2 y alquileres de 8,8 euros/m2, en ambos casos al alza. El mercado onubense combina una buena rentabilidad con escasa oferta, lo que eleva la presión sobre el alquiler.
Jaén: la vivienda más asequible de Andalucía
Jaén se mantiene como la provincia más económica de la región, con un precio medio de 1.120 euros/m2 y un alquiler de 6,9 euros/m2. Aun así, los precios crecen un 4,5% interanual, impulsados por la mejora del empleo y la baja disponibilidad de oferta. La obra nueva cuesta un 83% más que la segunda mano, una de las brechas más elevadas de todo el territorio.
Tendencia regional: alza sostenida y mercado a dos velocidades
Los datos confirman un mercado a dos velocidades: por un lado, Málaga y Sevilla, con precios elevados, fuerte dinamismo y presión sobre la oferta; por otro, provincias interiores como Jaén o Córdoba, con crecimientos más moderados y un mercado más equilibrado.
La vivienda nueva continúa liderando las subidas, con diferencias superiores al 50% frente a la usada en la mayoría de las provincias, mientras el alquiler muestra una tendencia ascendente generalizada. Andalucía consolida así su posición como una de las comunidades con mayor atractivo residencial del país, tanto para inversores como para compradores nacionales y extranjeros.
