Mejoran considerablemente los datos del sector logístico español respecto al primer trimestre del año anterior. El segmento cierra este primer periodo con datos récord de contratación, reflejando el dinamismo del sector.
A nivel nacional, la contratación ha alcanzado la cifra récord para un primer trimestre de 710.000 m2, un 34% más en tasa interanual. Por su parte, la inversión industrial y logística ha superado los 400 millones de euros, más del doble que en el primer trimestre de 2024, y un 4% por encima de la media de los últimos cinco años, según datos de CBRE. Cataluña ha concentrado el 50% de la inversión total, seguido de Madrid (22%) y Valencia (8%), por el impacto del cierre del portfolio de Blackstone vendido a Mapletree.
La contratación en Zona Centro durante el primer trimestre ha alcanzado los 249.000 m2, registrando un incremento del 17% en comparación con el mismo periodo de 2024. Esta cifra se encuentra en la media de los últimos cinco años. La alta demanda de naves XXL en llave en mano de los últimos años limitará que se alcancen niveles récord a cierre de año por encima del millón de m2, sin embargo se esperan niveles de absorción en línea con la media histórica.
En estos tres primeros meses se han cerrado 24 operaciones, cifra registrada en años récord de absorción. La superficie media de estas operaciones se encuentra por debajo de los 15.000 m2. Los ejes A-2 y A-4 han sido los más activos, absorbiendo más del 85% del total de la demanda. Destaca el alquiler de una nave de casi 37.000 m2 a un operador logístico en Azuqueca de Henares y los 30.000 m2 de nueva construcción en Pinto alquilados por una empresa de transporte. Por sectores, los 3PL han liderado la demanda con más del 40% de absorción, seguida del transporte y paquetería con el 33%.
Durante el primer trimestre se han entregado cerca de 158.000 m2 (23% pre alquilado), estando el más significativo en Illescas, con más de 80.000 m2. El pipeline actual en construcción alcanza los más de 713.000 m2, de los cuales un 59% está ya comprometido. El número de proyectos entregados en los últimos periodos ha supuesto un incremento de los niveles de disponibilidad, que se encuentran en este primer trimestre en el 10,56%, 2 puntos porcentuales por encima que en 2024 pero similar al cierre del año. La tercera corona concentra el 44% de la superficie disponible. Con la reducción del pipeline en construcción los niveles de disponibilidad tenderán a la baja a medio plazo.
La renta prime ha seguido una senda alcista situándose actualmente en los 6,90 euros/m²/mes y la tendencia continuará al alza ligada a una alta demanda y escasa oferta de este tipo de producto.
«El interés en el sector logístico sigue siendo fuerte, impulsado por sólidos fundamentos de demanda: factores de consumo y crecimiento económico que, a pesar de la situación actual, superan las previsiones europeas, posicionando a España como uno de los hubs logísticos con mayor potencial a nivel europeo. Los mercados secundarios van ganando peso hasta representar cerca del 50% del total de la demanda, concentrando Valencia una gran absorción en el inicio de año que la sitúa por delante de Barcelona», explica Alberto Larrazábal, Head de Industrial & Logístico en España de CBRE.
La contratación en el mercado catalán crece un 33%
Por su parte, el mercado logístico catalán ha experimentado en el primer trimestre de 2025 un incremento interanual del 32,7%. En total, se ha registrado un take-up de cerca de 128.000 m2. La escasez de oferta en ciertas zonas está ralentizando el cierre de operaciones, si bien se espera que la absorción se mantenga estable a lo largo de todo el año. En total, se han cerrado nueve operaciones, por debajo de la media de otros años (que se sitúa entre 15 y 18). Primer y segundo arco han concentrado el mayor número de operaciones, sin embargo el 59% de la superficie se ha cerrado en el tercer arco.
El 72% de la demanda total, 92.000 m2, ha sido de producto nuevo o en construcción. Destaca un llave en mano de más de 60.000 m2 de Scannell a un retailer en Tarragona, así como en Sabadell la nave nueva de Morgan Stanley alquilada a Tesla. En estos tres primeros meses se han entregado algo más de 100.000 m2, que se concentran mayoritariamente en el segundo arco.
El pipeline actual en construcción cuenta con 205.000 m2, de los cuales un 47% ya está comprometido. El 97% de los proyectos en construcción están en el primer y segundo arco. El ascenso de los niveles de disponibilidad de 2023 se está viendo ya amortiguado por la alta demanda en este mercado, situando la tasa de vacancia actual en el 5%. En la tercera corona es donde se concentra el 54% del espacio vacante, con una ratio del 11,7%. El primer arco se mantiene con ratios de disponibilidad por debajo del 2%.
En cuanto a la renta prime, la escasa oferta de este tipo de producto mantiene los valores en el entorno de los 9,00 euros/m2/mes, lo que representa un crecimiento interanual del 2,9%. Se espera que la tendencia al alza se mantenga a medio plazo.
Crece el interés por los focos logísticos secundarios, con un 47% de la contratación
La contratación en el resto de España ha supuesto el 47% de la absorción total nacional con más de 330.000 m2, un 51% más que en el mismo periodo del año anterior. Esta contratación ha estado muy marcada por demanda de producto nuevo, principalmente llave en mano o autopromoción.
Por regiones, Valencia ha sido el mercado con mayor volumen de contratación, por encima de Barcelona. Ha tenido lugar un llave en mano en la zona norte de más de 100.000 m2, reflejando una cifra récord de más de 200.000 m2. Sevilla ha sido el segundo mercado de relevancia superando los 70.000 m2, muy por encima de la media de un primer trimestre. Zaragoza se encuentra en tercer lugar con algo más de 30.000 m2.
En cuanto a las tasas de disponibilidad, se ha visto un crecimiento en los últimos años fruto de la salida al mercado de producto nuevo a riesgo. Sin embargo, la falta de stock sigue siendo representativa en algunas zonas y continúa en ascenso a medio plazo, explica CBRE.
Valencia y Bilbao son los mercados con los niveles de disponibilidad más bajos, con alrededor del 2,0% en ratio de vacancia, aunque la previsión es que en Valencia crezca ligeramente con la entrega de proyectos en especulativo a medio y largo plazo. En Andalucía los niveles de disponibilidad están reduciéndose con el buen ritmo de contratación, hasta situarse en el 6,8% en Sevilla y 7,6% en Málaga. El stock disponible en estas zonas está muy concentrado. En Zaragoza siguen bajando los niveles de disponibilidad hasta situarse en el 4,6% a cierre de trimestre.
Previsiones en el sector logístico español
Las previsiones apuntan a una estabilización de los niveles de disponibilidad gracias a una demanda activa en cuanto a necesidades de expansión y mejora de calidad de las naves. En relación con la oferta futura, hay grandes dificultades a la hora de encontrar suelo finalista disponible para desarrollos, principalmente para grandes naves, a pesar de ello sigue habiendo gran interés.
En cuanto a la evolución de rentas, por el momento se mantiene estable, en niveles de 5,50 euros/m2/mes en Valencia y se empieza a ver cierto repunte en Zaragoza hasta alcanzar los 4,35 euros/m2/mes, según datos de CBRE.
