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Así ha afectado la pandemia a las oficinas de Madrid y Barcelona

Los principales mercados de oficinas españoles registran una paulatina recuperación de los niveles de contratación, sin embargo, la tasa de desocupación continúa creciendo, incluso en el prime madrileño y el 22@.

Año y medio después de abandonar por completo las oficinas, estos edificios retoman poco a poco la normalidad, con planes de regreso de las empresas casi generalizados aunque, en su mayoría, con más propuestas de teletrabajo.

¿Cuál ha sido el efecto del Covid en las oficinas? Según el último informe de Savills Aguirre Newman, la contratación de espacio en los principales mercados españoles -Madrid y Barcelona- registró un incremento en el primer semestre de 2021. En concreto, en Madrid se cerraron 184.900 metros cuadrados de superficie de oficinas, un 7,5% más que el mismo periodo del ejercicio anterior, mientras que en Barcelona aumentaron un 52% hasta los 132.900 m2.

Sin embargo, este crecimiento interanual se produce en comparación al momento más complicado de la pandemia, incluyendo las semanas donde se paralizó toda actividad no esencial, sin apenas poder salir de casa. “El primer trimestre de 2020 fue prácticamente normal y el segundo fue el momento de peor de tendencia, pero en el primer trimestre de 2021, la contratación ha crecido un 20%, a pesar de estar afectado con la tercera ola de pandemia y por Filomena”, señala Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Madrid para Savillls.

¿Qué ocurre si comparamos con otros ejercicios?

“La contratación media son 260.000 m2. Obviamente, en la situación que estamos, no se ha alcanzado la cifra de los últimos años, pero estamos en la senda de la recuperación”, asegura Estebaranz.

Por ejemplo, en el primer semestre de 2019, la contratación de Madrid fue de 356.000 m2, con un crecimiento interanual del 25%.

Fuente: Savills Aguirre Newman Research

Por zonas, el eje prime y el CBD han absorbido un 14% de la superficie, mientras que las oficinas situadas en el área urbana supusieron un 26%. Además, continúa la tendencia a una mayor descentralización de la demanda con mayor absorción en la periferia cercana (31%) y la periferia lejana (29%).

Madrid: aumenta la disponibilidad en prime

Precisamente, esta nueva querencia por las oficinas menos céntricas se ha reflejado en la disponibilidad.

Según la consultora, la zona donde más ha aumentado la disponibilidad de oficinas es en prime, pasando de un 2,2% a un 7%. Este importante incremento viene motivado en gran parte por la incorporación al mercado de nuevos proyectos de oficinas como son Castellana 40bis y Castellana 16.

El segundo área donde más se ha subido la superficie disponible es en la denominada área urbana, donde con casi 40.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos y rehabilitaciones, la tasa pasa del 4% al 6%. “A nivel de zonas, todas han subido ligeramente con respecto al trimestre anterior, excepto que en el CBD donde ha habido varias operaciones”.

No obstante, se trata de cifras muy alejadas de los niveles de desocupación de fuera de la M-30, donde la media es del 12%, alcanzando hasta el 18% en algunos casos, señala el directivo de Savills.

Fuente: Savills Aguirre Newman Research.

En total, la tasa de disponibilidad de oficinas en Madrid se sitúa en un 9,73%, casi un punto por encima de la cifra de los últimos años de este mercado (9%) y lejos del 8,1% que había en enero de 2020. Sin embargo, desde Savills recalcan que este crecimiento de la desocupación comienza a dar muestras de ralentización.

“Hay un dato súper importante que no sale en los datos ni en los gráficos, que es que la desocupación de segunda mano no está aumentando”, agrega Estebaranz.

En el caso de las rentas, los “precios de asking siguen a precios preCovid”, con algún ajuste en algunos edificios, que sitúan las rentas reales “ligeramente más bajas”.

Barcelona: crece en CBD y en el 22@

La capital catalana ha registrado un importante crecimiento de la contratación de oficinas, del 53% con respecto al primer semestre de 2020 y del 63% con respecto al segundo semestre.

“Durante el primer semestre, ha costado la generación de demanda nueva. Lo que sí estamos viendo una reactivación de procesos de cambios y deslocalización de cara a septiembre”, señala Natalia Montala, associate director de Office leasing en Savills Aguirre Newman Barcelona.

Fuente: Savills Aguirre Newman Research.

Los casi 132.000 m2 de 2021 contrastan con la cifra registrada en 2019, un año récord en el mercado de oficinas de Barcelona, con 399.000 metros cuadrados. Se trataba del segundo mejor ejercicio de los últimos 25 años, superado únicamente en 2015, cuanto la Generalitat llevó a cabo una macrooperación de alquiler de 50.000 m2, que desvirtuó el balance final del ejercicio.

En cuanto a la superficie disponible, Barcelona ha registrado en el primer semestre de 2021 un importante repunte en su disponibilidad, pasando del 4,57% que registraba al cierre del primer semestre de 2020 al actual 7,58%.

“En Barcelona, la disponibilidad ha aumentado más en CBD y NBA, de un 1,44% al 5% y de 3% al 9%, respectivamente. Los proyectos nuevos entregados principalmente en 22@ aumentan la tasa de disponibilidad en NBA. Ambas zonas venían de una tasa de vacío muy baja”, explican desde la consultora.

En cuanto a rentas, en Barcelona se ha registrado un pequeño ajuste en precios, sobre todo, en las nuevas áreas de negocio y las zonas prime.

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