La brecha entre el precio de venta de la vivienda de obra nueva y la de segunda mano ha alcanzado el máximo de los últimos cinco años en el cuarto trimestre de 2020, con una diferencia del 21% a nivel nacional. Los activos residenciales nuevos en venta registraron un precio medio de 2.172 euros el metro cuadrado de media en España; mientras que en los de segunda mano se situó en 1.792 €/m2, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
En la Comunidad de Madrid, la diferencia fue menor que la media española. Así, el precio de la vivienda nueva en la región ascendió a 3.124 €/m2 en el cuarto trimestre; mientras que la usada tuvo un importe medio de 2.815 €/m2, lo que supone una brecha del 11%.
De igual forma, Madrid capital presentó una brecha del 11%, al registrar la vivienda de obra nueva un precio medio de 4.546 €/m2 y la de segunda mano de 4.103 €/m2.
Por distritos, Usera fue el que presentó la diferencia más acusada entre el precio de la vivienda de obra nueva y la de segunda mano: un 58%. En concreto, el precio de los activos residenciales de obra nueva se elevó hasta los 3.094 €/m2; frente a los 1.963 €/m2 de los de segunda mano.
Por detrás, se posicionó Ciudad Lineal con una brecha del 52%, puesto el precio de la vivienda de obra nueva alcanzó los 4.977 €/m2 y la usada los 3.285 €/m2. Le siguió el distrito Salamanca, con un ‘gap’ del 49%, al anotar un precio medio de 9.754 €/m2 los pisos nuevos y de 6.526 €/m2 los de segunda mano.
En concreto, 14 de los 21 distritos que conforma Madrid presentaron brechas por encima de la media nacional: 21%. Entre ellos, destacan Chamberí, Puente de Vallecas y Moncloa-Aravaca con una diferencia entre el precio de la vivienda de obra nueva y de segunda mano del 45%, 38% y 37%, respectivamente.
En la mayoría de casos donde existe una gran brecha (Salamanca, Chamberí o Latina) se da por la gran demanda de vivienda en el centro durante los últimos años y la escasez de suelos para desarrollar dentro de la M-30, lo que convierte la obra nueva en producto muy exclusivo.
En el caso de Usera, la obra nueva se ha levantado en las zonas más cotizadas del distrito por sus buenas comunicaciones con el centro y su cercanía a Madrid Río. Mientras que «en Ciudad Lineal ha habido proliferación de promociones de lujo durante los últimos 2 o 3 años. Se han comercializado y todavía se comercializan, pisos y dúplex con precios por encima del millón de euros», explica Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.
Por el contrario, Vicálvaro fue el único distrito en el que el precio de la vivienda de obra nueva ha sido más bajo que el de usada. En concreto, los activos residenciales nuevos registraron un precio medio de 2.375 €/m2, frente a los 2.435 €/m2 de los de segunda mano. Así, la brecha se situó en el -2%.
Esto se debe a que Vicálvaro «cuenta con uno de los parques de viviendas de construcción más reciente de la Comunidad de Madrid; por lo que no existe una diferencia tan grande entre producto nuevo y usado como en otros distritos», ha señalado Ramudo.
En este sentido, las brechas positivas más bajas de la capital las anotaron Villa de Vallecas, con una diferencia del precio entre la vivienda de obra nueva y usada del 3%; y Tetúan, con un ‘gap’ del 11%.
En Barcelona la brecha se sitúa en el 38%
Por su parte, la brecha fue Cataluña en mucho más acusada que en la región madrileña, pues se situó en el 38% en el cuarto trimestre del año. En concreto, la vivienda de obra nueva tuvo un precio medio de 2.911 €/m2, mientras que el de segunda mano fue de 2.106 €/m2, según los datos de Brainsre.
Asimismo, la provincia de Barcelona registró una brecha del 38%, al presentar un importe medio de 3.412 euros por metro cuadrado la vivienda de obra nueva, frente a los 2.470 €/m2 de la vivienda usada.
Mientras que en Barcelona capital la brecha fue menos dilatada que la media de la provincia, pero mayor que la media nacional, pues se situó en el 23%. El precio medio de la vivienda nueva ascendió a 5.726 €/m2 y la usada a 4.653 €/m2.
Por distritos, Nou Barris fue el que presentó la diferencia más acusada entre el precio de la vivienda de obra nueva y la de segunda mano: un 76% -la más alta de todas las zonas analizadas-. En concreto, el precio de los activos residenciales de obra nueva alcanzó los 4.332 €/m2; frente a los 2.468 €/m2 de los de segunda mano.
Por detrás, se posicionó Sarriá & San Gervasi con una brecha del 67%, puesto el precio de la vivienda de obra nueva alcanzó los 9.116€/m2 y la de segunda mano los 5.544 €/m2. Le siguió el distrito de San Andrés, con un ‘gap’ del 52%, al registrar un precio medio de 4.674 €/m2 los pisos nuevos y de 3.084 €/m2 los de segunda mano.
«El parque residencial de Nou Barris es bastante viejo y tiene necesidad de reformas, lo que sitúa la segunda mano con mucha desventaja respecto a una escasa obra nueva que gana en exclusividad», ha apuntado el data scientist de Brainsre.
De los diez distritos que conforman Barcelona, siete presentaron brechas por encima de la media nacional: 21%. Entre ellos, destacan Horta & Guinardó y Ciutat Vella con una diferencia entre el precio de la vivienda de obra nueva y de segunda mano del 44% y el 31%, respectivamente.
Por el contrario, Les Corts fue el único distrito en el que el precio de la vivienda de obra nueva ha sido más bajo que el de usada. En concreto, los activos residenciales nuevos registraron un precio medio de 5.860 €/m2, frente a los 5.956 €/m2 de los de segunda mano. Así, la brecha se situó en el -2%.
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