El mercado del alquiler en España vive una transformación profunda, marcada por la entrada de operadores cada vez más especializados y el auge de modelos como el coliving, el alquiler temporal o el Build To Rent. Así lo explica Kàstor del Olmo, cofundador y CRO de Nester. A su vez, el sector avanza hacia una gestión cada vez más digitalizada, aunque aún persisten importantes barreras culturales y tecnológicas. En este contexto, el uso eficiente de los datos y la automatización de procesos mediante inteligencia artificial se perfilan como claves para mejorar los márgenes operativos.
P: ¿Cómo ha cambiado la demanda de alquiler en España en los últimos años y qué factores están afectando la rentabilidad de los propietarios y operadores?
R: En los últimos años hemos podido observar una mayor profesionalización en la parte operativa de la gestión de alquileres, esto se ha traducido en un mayor protagonismo de operadores cada vez más especializados (colivings, serviced apartments, BTR, etc.) y con una propuesta de valor que busca la diferenciación en el producto, y la eficiencia y escala en la operativa diaria, siendo estructuras con un claro enfoque en la tecnología.
En lo que respecta a la rentabilidad hay distintos factores que nuestros clientes nos trasladan. El primero de todos se encuentra en la gran inseguridad jurídica que se ha generado estos último años debido a la sobre regulación de este espacio y a las limitaciones de precio. Esto se ha traducido en una menor rentabilidad de las carteras.
P: ¿De qué manera están afectando las nuevas normativas sobre control de precios y protección del inquilino a la gestión de propiedades en alquiler?
R: La primera consecuencia que hemos visto desde 2024 ha sido el trasvase de alquileres de larga estancia a media estancia. En el período 2021-2023 la duración media de los contratos de alquiler en Nester oscilaba entre los 3,5 y los 4 años. A partir de 2024 la media ya se sitúa por debajo de los 3 años, siendo actualmente de 2,8 años. Si además cruzamos los datos con la tipología de contratos que se están haciendo, vemos que desde 2024 el 68% de los contratos son de temporada, mientras que en el mismo período anterior estos no superaban el 35%.
En resumen, está claro que se ha generado una inseguridad jurídica que ha hecho que se retiren del mercado inmuebles que iban a ser destinados a la larga estancia y estos han pivotado a alquiler de temporada. Asimismo, cuando la normativa exige una serie de obligaciones a los propietarios, estos, a su vez, requieren de mayor solvencia a los inquilinos, lo que muchas veces se traduce en dejar fuera de este mercado a quienes más lo necesitan.
P: ¿Qué nivel de madurez digital tiene actualmente el sector de la gestión de alquileres en España? ¿Cuáles son las principales barreras que impiden una adopción más rápida de soluciones tecnológicas?
R: En nuestro caso, trabajamos con dos perfiles de cliente diferenciados. Por un lado, el administrador o profesional inmobiliario «tradicional», con una buena madurez digital en lo que respecta a la comercialización de inmuebles (uso de CRM’s, portales, herramientas de firma digital, etc.), pero que encuentra limitaciones en la gestión del alquiler. Las soluciones actuales no son fáciles de usar ni cubren todo el ciclo de vida del alquiler.
Por otro lado, nos dirigimos a operadores o gestores profesionalizados, como colivings o Socimis, que ya cuentan con equipos y herramientas IT internas. Estos buscan evolucionar y mejorar en áreas como el property management y la gestión de inquilinos, a través de soluciones que sean fáciles de implementar, escalables y con costes asumibles.
Uno de los grandes retos para las empresas tecnológicas en el sector inmobiliario es desarrollar productos realmente integrales, que cubran todas las necesidades desde una única plataforma. Esto es especialmente complejo en un entorno tan competitivo y en constante cambio. A esto se suma una barrera cultural: la escasa aversión al riesgo y la falta de confianza hacia soluciones tecnológicas jóvenes. Por eso, apostamos por modelos colaborativos donde podamos testear nuestras herramientas con usuarios en entornos tipo «sandbox».
P: ¿Cuáles son las principales ineficiencias en la administración de alquileres que podrían optimizarse con tecnología y automatización?
R: La administración de alquileres es una línea de negocio con márgenes ajustados y poco explotada por los profesionales inmobiliarios, ya que requiere un alto control de procesos para ser rentable. Sin embargo, tiene la ventaja de ser altamente recurrente y menos dependiente de los ciclos de compraventa.
La falta de tecnología específica para procesos como control de cobros, facturación, liquidaciones o incidencias hace que muchas tareas sigan siendo manuales y se gestionen con Excel. Por eso, más que hacer mejoras quirúrgicas en algunos procesos, lo que vemos es que aquellos clientes que realmente tienen su operativa centralizada en una sola herramienta tienen márgenes mucho mayores sin destinar más recursos. Si hubiera que decir algún proceso en particular que realmente es diferencial cuando se aplica tecnología, me enfocaría en toda la gestión de la facturación (recibos, facturas, liquidaciones a terceros) y control de cobros.
P: ¿Cómo pueden los property managers y grandes tenedores de vivienda utilizar datos para optimizar la rentabilidad de sus carteras de alquiler?
R: En primer lugar, unificar las fuentes de datos. Este tipo de negocio genera muchos datos y, la mayoría de veces, este dato está desestructurado y viene de distintas fuentes: del CRM, del Excel, de contabilidad, etc. Por lo que es importante tener una única «fuente de verdad».
En segundo lugar, hay que priorizar qué datos son relevantes para el negocio y la calidad del mismo. Muchos clientes se pierden en la amalgama de los datos y es importante entender qué datos son prioritarios y cuáles no. Este es un elemento imprescindible, ya que a la hora de escoger esos datos se empiezan a observar mejoras y puntos de dolor en los que se puede trabajar. En resumen, lo que no se puede medir difícilmente se puede mejorar, por lo que una buena gestión de los datos es clave para que la gestión de carteras en alquiler sea eficiente y rentable.
P: ¿Qué impacto está teniendo la inteligencia artificial en la gestión inmobiliaria y qué áreas podrían beneficiarse más de esta tecnología en los próximos años?
R: La inteligencia artificial está teniendo un impacto muy alto en la gestión inmobiliaria, aunque aún estamos en una fase muy inicial como para valorarlo del todo. Hay un boom de herramientas de IA que permiten automatizar muchas tareas del día a día.
Actualmente, las soluciones se enfocan sobre todo en el servicio al cliente: creación de renders, descripciones de fotos, call centers con IA para filtrar incidencias, etc. Sin embargo, el verdadero cambio llegará con la democratización de los «IA Agents», agentes virtuales capaces de hacer tareas que hoy realiza una persona.
P: Dado que las plataformas de gestión de alquileres manejan grandes volúmenes de información sensible, ¿cuáles son los mayores riesgos en términos de ciberseguridad y qué medidas deben implementar los operadores para garantizar la protección de datos?
R: Aunque los riesgos comunes son una preocupación para las empresas del sector inmobiliario. Al gestionar volúmenes de datos sensibles estas deben garantizar los más altos estándares de calidad y seguridad en los sistemas que utilizan. En cuanto a los riesgos, hablamos de ataques de «phishing» o suplantación de identidad.
Asimismo, existe el propio riesgo de tener una baja percepción de los riesgos y retos que conlleva la gestión y tratamiento de estos datos por parte de los empleados, quienes normalmente reciben poca o ninguna formación en prevención de este tipo de fraudes. En este sentido, los propietarios y gerentes de estas empresas deben conocer de las vulnerabilidades a las que están expuestos, realizando auditorías técnicas y formar a los empleados en esta materia. Para que nos hagamos una idea, según el informe Verizon Data Breach Investigations Report 2023 (DBIR), el 82% de las brechas de seguridad involucran un elemento humano.
P: ¿Cómo está evolucionando la inversión en tecnología inmobiliaria en el sur de Europa? ¿Qué segmentos del PropTech están atrayendo más capital actualmente?
R: En el sur de Europa, especialmente en España, la inversión en tecnología inmobiliaria sigue evolucionando con fuerza. El ecosistema ha sido siempre dinámico y diverso, con empresas que abarcan desde portales e iBuyers hasta plataformas de inversión, CRM’s y software de gestión inmobiliaria. Muchas de estas compañías nacen en un mercado aún por digitalizar, lo que facilita la adopción de soluciones tecnológicas y atrae inversión, especialmente de fondos extranjeros, gracias también a su vocación internacional.
Actualmente, los segmentos que más capital atraen son aquellos con modelos de negocio sólidos y tracción real. Aunque la IA despierta un interés creciente, el software B2B sigue mostrando gran resiliencia, y el enfoque fintech continúa siendo uno de los más atractivos para los inversores.
P: ¿Qué retos enfrenta un modelo SaaS en la industria inmobiliaria para poder escalar en diferentes mercados y qué factores determinan su éxito?
R: El primer reto al que nos enfrentamos es el de construir un producto potente que sea completo y a la vez tenga la flexibilidad y adaptabilidad a cada mercado, esto requiere de una gran inversión en tecnología y producto los primeros años. El segundo reto está en la fragmentación del mercado inmobiliario en el sur de Europa, dominado por Pymes, lo que dificulta la distribución.
No obstante, esto también es una oportunidad, ya que muchas de estas empresas aún están poco digitalizadas y abiertas a soluciones que les ahorren tiempo y dinero. Para que un software tenga éxito, debe resolver un problema real, ajustarse a su estructura de costes y apoyarse en una estrategia de distribución efectiva, lo que requiere invertir también en equipos comerciales.
P: ¿Cómo será la administración de alquileres dentro de cinco años? ¿Se encamina el sector hacia una gestión 100% digital o seguirá habiendo un componente humano imprescindible en la toma de decisiones?
R: Bajo nuestro punto de vista, el 70% de las tareas que realizan hoy los equipos de administración y finanzas, en el futuro, serán completamente automatizadas por agentes de IA. La generación de facturas, recibos, liquidaciones, reportes, control de incidencias, etc. las realizarán las propias herramientas a través de sus agentes.
Por otro lado, auguro movimientos para la concentración de carteras de distintos players que se unirán para crear porfolios de gestión más grandes, buscando la eficiencia y escala.
En definitiva, creo que veremos una gran profesionalización en la gestión de carteras, grupos inmobiliarios más grandes y especializados en el ámbito del ‘property management’ gracias a la tecnología aplicada en la gestión. Aun así, en una industria tan transaccional como la inmobiliaria siempre requerirá del trato humano, por lo que será esencial que los equipos estén preparados para estos cambios y sean resilientes.
