«Medidas que no sirven para atajar el problema de fondo». Según Juan Carlos Calvo, director de Estrategia y Relación con Inversores en Metrovacesa, desde que «el tema de la vivienda ha entrado de lleno en la agenda política», se están anunciando y aprobando medidas «muy heterogéneas según cada partido político, de forma descoordinada», y, en ocasiones, con efectos negativos.
No es fácil: «la oferta no se puede crear de la noche a la mañana», y para evitar que la situación empeore a medio plazo, «es necesario trabajar ya». Más allá de las típicas quejas del real estate (plazos, burocracia, colaboración público-privada), Calvo señala la falta de consenso político como una de las grandes trabas. Aunque es «muy difícil en el contexto actual», el profesional cree que «lo adecuado sería un pacto entre distintos partidos políticos, para asegurar que haya continuidad más allá de las próximas elecciones«.
Desde su perspectiva, el problema de acceso a la vivienda tiene dos grandes ramas: por una parte, se construyen la mitad de las viviendas que serían necesarias para satisfacer la demanda actual generada por motivos demográficos; por otra, se está desincentivando a los arrendadores. Calvo se refiere a la Ley de Vivienda, que «ha provocado que muchos propietarios retiren sus viviendas del mercado de alquiler».
En este contexto, su propuesta sería «actuar en varias direcciones: (i) facilitar la creación de suelo finalista en las zonas de alta demanda; (ii) reducción de tiempos administrativos (de años a meses); (iii) mayor flexibilidad regulatoria, para que la oferta se pueda adaptar a las necesidades cambiantes del mercado (por ejemplo, permitiendo cambios de uso de terciario a residencial, y mayor flexibilidad en tipologías y densidades, etc.)».
Concretamente, en alquiler y vivienda asequible, la solución pasa por «movilizar el suelo que está en manos de las AAPP». El proceso podría hacerse mediante procesos de colaboración público-privada, como permutas de suelo, y concesiones de uso o derechos de superficie, matiza el profesional.
Pregunta: ¿Cómo califica Metrovacesa el problema de acceso a la vivienda en España?
Respuesta: La situación del mercado es muy dual. Por un lado hay segmentos, como los jóvenes y las familias de rentas bajas, que se encuentran cada vez más tensionados porque los precios de compra y de alquiler han subido más fuerte que los salarios en los últimos años, y muchas familias no cuentan con ahorros previos para pagar la entrada para una hipoteca. Estos segmentos tienen cada vez más dificultades de acceso.
Pero, al mismo tiempo, la situación media de las familias muestra ratios de esfuerzo y accesibilidad que siguen siendo bastante razonables: de hecho, la situación financiera media de las familias es bastante solvente, con ahorros crecientes, el endeudamiento de las familias ha descendido mucho, y además en muchos casos cuentan con su vivienda ya pagada del todo o con poca hipoteca pendiente.
En estos segmentos, que son mayoría, siguen teniendo capacidad de acceso y explica el dinamismo en las cifras de número de transacciones y el precio de la vivienda en ciertas ubicaciones.
P: Hoy en día, la oferta no responde al crecimiento poblacional ni a las nuevas formas de demanda. A futuro, ¿conseguirá España solucionar este desajuste entre oferta y demanda?
R: A corto plazo, es probable que el problema continúe agravándose. Por el lado de la oferta, no se espera un aumento considerable, porque las obras iniciadas este año serán las que se entreguen dos años más tarde. Por eso es necesario introducir medidas cuanto antes, pensando en el mercado a medio y largo plazo.
P: El encarecimiento sostenido de la vivienda está afectando el acceso a la propiedad. En los próximos años, ¿prevé Metrovacesa un ajuste en los precios del mercado residencial o los aumentos seguirán siendo tendencia debido a la falta de oferta? ¿Cuál es la proyección para la clase media?
R: Lo más probable es que el precio de la vivienda siga subiendo, aunque de forma algo más moderada que lo visto recientemente. Lógicamente, cuanto más sube el precio, más familias tendrán dificultades de acceso, pero es que el desequilibrio entre la demanda y la oferta seguirá siendo el factor más determinante, sobre todo en grandes ciudades, y sobre todo en la vivienda de obra nueva.
P: El desequilibrio entre compradores que financian y quienes no necesitan hipoteca está exacerbando las desigualdades económicas en el mercado residencial español? ¿Qué medidas podrían tomar tanto las políticas públicas como el sector privado para mitigar esta polarización?
R: Sí, la brecha existe y se está ampliando. Hay familias que disponen de ahorros y de una vivienda en propiedad con hipoteca ya pagada o casi pagada, y sus niveles de ahorro han estado aumentando en los últimos años. Son un grupo muy numeroso, y constituyen el principal perfil de compradores. Por el contrario, los jóvenes y las familias con rentas más bajas tienen menor capacidad de pago y no cuentan con ahorros previos para financiar la entrada para una hipoteca. Este es el desequilibrio de un mercado tan dual como el actual.
La principal medida que se puede tomar es facilitar la creación de más oferta de vivienda nueva a precios asequibles, ya sea con suelo público o privado, con mayor rapidez en los trámites y licencias. También ayudaría facilitar algún tipo de incentivo para que el sector bancario les pueda dar financiación, como avales de entrada etc., lo que les daría acceso a una vivienda con un esfuerzo inferior al mercado actual de alquiler.
Y en el mercado de alquiler, dar una mayor seguridad jurídica al propietario para que vuelva a poner su producto disponible para nuevos inquilinos.
P: El perfil de comprador de Metrovacesa señala la polarización clara entre quienes acceden a la vivienda a través de financiación y quienes lo hacen con recursos propios. ¿Cómo interpreta la promotora este fenómeno y qué impacto tiene en la accesibilidad a la vivienda para la clase media?
R: De los clientes de Metrovacesa, el 39% compran al contado, sin hipoteca, lo cual indica que hay compradores con capacidad de pago suficientes para absorber la escasa oferta de obra nueva que hay disponible.
Pero la polarización es evidente, porque al mismo tiempo hay muchas familias que tienen problemas de acceso a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler. Esto no salta en las estadísticas medias nacionales, porque en el dato medio se compensan los unos con otros.
P: Desde la crisis de 2008, ¿cómo ha evolucionado la vivienda como ‘activo refugio’ en nuestro país? ¿Cómo ve Metrovacesa esta transformación, y qué implicaciones tiene para el mercado residencial español?
R: Tradicionalmente, los españoles han confiado en la vivienda como activo refugio, que protege de la inflación a largo plazo. Esta confianza se vio quebrada tras la fuerte crisis del ciclo anterior, que ha sido muy larga y profunda, pero ahora parece que se está recuperando.
Con la crisis del Covid en 2020, y con las subidas del Euribor en 2022 y 2023, algunos pensaron que habría una corrección en los precios. Pero el sector ha aguantado muy bien, y las dinámicas de crecimiento demográfico y del empleo han seguido fuertes, mientras que la construcción de viviendas está casi estancada. Ahora, la sensación es un poco la contraria: que es mejor comprar ahora que esperar, porque los precios siguen al alza.
P: El porcentaje de compradores que adquieren vivienda como inversión ha pasado del 5% al 18%. ¿Cuáles considera que son los principales factores que impulsan este fenómeno? ¿Qué impacto tiene en la competitividad del mercado y en los precios de las viviendas, particularmente en las zonas más demandadas?
R: El principal factor es que el ahorro de las familias se ha incrementado tras el Covid, y ahora hay confianza en que el precio de la vivienda puede seguir subiendo en los próximos años. Para el comprador-inversor, la vivienda tradicionalmente se ha visto como un valor refugio, que sigue siendo la mayoría del patrimonio de las familias, mientras que en otros países tienen más peso los activos financieros.
Lógicamente, esta demanda se concentra sobre todo en las zonas de mayor crecimiento económico y demográfico, y viene a sumarse a la demanda de vivienda para primera residencia. Lo natural sería que estas viviendas se ofrezcan en el mercado de alquiler, precisamente para satisfacer la demanda de alquiler. Pero no siempre es así actualmente, porque tras la nueva Ley de Vivienda, muchos propietarios piensan que ha empeorado la seguridad jurídica.
Por otro lado, un dato interesante es que, en las transacciones de segunda mano, el tiempo medio de posesión de las viviendas vendidas es de más de 17 años, frente a sólo 8 años en 2007 (dato de Registradores de la Propiedad), lo que indica que no se trata de inversiones especulativas de corto plazo.
P: ¿Cómo ve Metrovacesa el impacto de la demanda extranjera en el mercado residencial español? ¿Qué papel juega este perfil de comprador en la presión sobre las zonas más demandadas y cómo podría afectar esto a la sostenibilidad del mercado inmobiliario a largo plazo?
R: Es natural que aumenten las compras de extranjeros debido a la inmigración, cada vez hay mayor porcentaje de residentes extranjeros. Otro tema es la compra de extranjeros no residentes, que representa un 8% del total.
Su impacto es más relevante en determinadas zonas muy concretas, sobre todo en: Costa del Sol, Alicante, Baleares y en algunos barrios céntricos de Madrid o Barcelona, y en tipologías de vivienda de precios altos. Pero fuera de ahí, en el mercado nacional, su influencia no es muy relevante.
Este perfil de comprador busca niveles más altos de calidad y de acabados en las viviendas, y tiene capacidad de pago de precios más elevados que la media. Pero es injusto culparles de la subida del precio de la vivienda general en España, porque se trata de un segmento muy diferente al del comprador nacional medio, y está muy concentrado en ubicaciones concretas.
