Hasta ahora, los inversores se han centrado en el sector de alto rendimiento. Sin embargo, con la aprobación de la nueva ley de vivienda, se podría demorar hasta tres años la recuperación de los beneficios del inquilino. De acuerdo con los nuevos criterios de inversión que implica la Ley de Vivienda, Loopa analiza casos reales para diversos perfiles, estrategias y mercados. La oportunidad lanzada esta semana es el distrito de La Sagrera en Barcelona.
El barrio de La Sagrera, pertenece al distrito IX de la ciudad de Barcelona, denominado oficialmente Sant Andreu.
Mercado del alquiler en La Sagrera (Barcelona)
Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de La Sagrera, con un ticket medio de 209.028€. El atractivo del barrio se centra en el equilibrio de rentabilidades en torno al 5,1% y un perfil de riesgo de impago Bajo.
El nivel de demanda de alquiler en La Sagrera es muy alto, con un ritmo de alquiler de anuncios publicados de 1,0 meses y con un volumen de oportunidades muy alto, se tardarían 11 meses en venderse todos los pisos a la venta con el ritmo de transacciones medio del año 2022.
La rentabilidad bruta del barrio es de un 5,1%, un nivel Alto para Barcelona. También analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, estando en un nivel medio con un 6% anualizado.
El principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de La Sagrera es bajo. Este dato supone que el 9% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de La Sagrera, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 34%, un nivel medio.
Por otro lado, los precios bajaron un 10% debido a la caída de demanda provocada por COVID. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 3.529€, estando en la media de Barcelona.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,1% de las viviendas de la zona okupadas.
El impago tiene un impacto sobre la rentabilidad y afecta directamente a la selección del inversor. El 53% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año, un nivel medio de riesgo de vulnerabilidad. Por otro lado, el sueldo neto por hogar al año es medio, situado en 38.524 € netos al año.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, ofrecemos, para cada oportunidad, una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. Primero, el dato de análisis de todos los cierres reales del registro de la propiedad. Después, partiendo del precio real de venta del último año en todos los edificios del mismo año, tamaño y calidad dentro del barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
En el barrio de La Sagrera, actualmente hemos seleccionado 2 oportunidades para este barrio. Una estimación aproximada para una de las oportunidades lanzada esta entre los valores 107.000 € y 126.000€.
Adicionalmente, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de La Sagrera, la oportunidad analizada, el ingreso bruto mensual estimado es de 890 €/mes. En base a estos dos precios de referencia, ya puedes comunicarte con el vendedor y presentar una oferta para una inversión exitosa.
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