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Invertir en vivienda en el barrio de Pradolongo, Madrid

Pradolongo es el barrio madrileño donde ha más crecido el precio medio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 29,84%.

PASEO ORCASUR
Parque de Pradolongo
  • Barrio madrileño con mayor porcentaje de población migrante.
  • Tasa de impago elevada en todas sus secciones censales.
  • Barrio madrileño donde más ha crecido el precio medio de alquiler en el último año, con una subida del 29,84%.
  • Precios de compra a niveles de 2019 y precios de alquiler disparados pueden ofrecer buenas rentabilidades.

Pradolongo es un barrio perteneciente al distrito de Usera de Madrid. Limita al norte con la calle Marcelo Usera; al este con las calles Nicolás Usera, Mamerto López, Amor Hermoso y Doctor Tolosa Latour; al oeste con la avenida de Rafaela Ybarra, y al sur con la avenida de los Poblados.

Pradolongo que está formado por 17.420 habitantes, es el barrio de Madrid con mayor porcentaje de población migrante. Con un 32,89% de población extranjera, se trata de la zona conocida como la Chinatown madrileña. Por ello, las celebraciones del Año Nuevo Chino son famosas en toda la ciudad. Se trata, también del barrio más barato del distrito y uno de los más económicos de todo Madrid.

En cuanto a las comunicaciones, el barrio no cuenta con parada de metro, pero la de Usera está relativamente cerca, a menos de una manzana del límite del barrio. Tiene buenas conexiones de autobús a través de las líneas: 6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 47 (Atocha- Carabanchel Alto), 60 (Plaza de la Cebada – Orcasitas), 78 (Embajadores – San Fermín), 81 (Oporto- Hospital 12 de octubre), 121 (Campamento – Hospital 12 de Octubre), 247 (Atocha – Colonia San José Obrero) y N15 (Cibeles – Orcasur).

Pradolongo es objeto de este artículo porque es el barrio madrileño donde ha más crecido el precio medio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 29,84%. El segundo puesto es para el barrio de Zofío también perteneciente al distrito de Usera, con un aumento de precios del 21% y cerrando el pódium encontramos el barrio de Orcasitas, con una subida interanual del 19,90%, tal y como analizamos en la b-exclusive de la semana anterior.

Barrio formado por un anticuado parque de viviendas

Tal y como refleja la gráfica sobre las construcciones de inmuebles registrados en este barrio madrileño en los últimos 100 años, observamos como el grueso del parque de viviendas se construyó sobre todo entre mediados de los años 50 y 70, registrándose más adelante en el año 1983 un gran pico de edificaciones. A partir de esa fecha, se han levantado pocas construcciones nuevas, siendo a día de hoy muy escasa la obra nueva que podemos encontrar en la zona.

stock construido por ao 1

La edad media de la población del barrio de Pradolongo varía entre los 39,6 y los 44,8 años, siendo la media del distrito de Usera de 41,9 años.

El barrio tiene una tasa de impago elevada en todas sus secciones censales, así como prácticamente en todas las colindantes al barrio, con excepción de la zona donde se ubica el Hospital 12 de Octubre (Orcasur) y en la parte sur del barrio de Zofío.

Respecto a la okupación, el barrio no presenta una tasa muy alta, siendo de riesgo medio en la parte más al norte del barrio en calles como Felipe Castro, calle José Bielsa o calle de Mariano Usera entre otras. Ya en la zona sur el riesgo baja a niveles bajos o muy bajos.

Precios de venta con tendencia al alza

Pradolongo es un barrio donde el precio de la vivienda ha ido creciendo de manera progresiva en los últimos años, con pequeñas caídas en momentos puntuales. Alcanzó el precio máximo en el segundo trimestre de 2020 cuando se registró una cifra de 2.067€/m2 y con la pandemia del covid-19 los precios cayeron en un trimestre casi un 8% hasta los 1.904 €/m2. Hasta el último trimestre del pasado 2021 los precios han ido registrando altibajos, aunque en los últimos tres trimestres la tendencia ha sido positiva, casi ya alcanzando de nuevo precios máximos.

evolucin de mercado 3

Según datos de la plataforma Brainsre, en los últimos cuatro años se han registrado un total de seis obras nuevas en el barrio de Pradolongo, que suman un total de 42 nuevas unidades, muy próximas entre sí.

El producto mayoritario que encontramos en este barrio madrileño son viviendas de dos y tres dormitorios, predominando sobre todo éstas últimas con un 47% de cuota de mercado. Los pisos de cuatro dormitorios son los que menos presencia tienen.

Los precios de alquiler sin parar de crecer

Sin duda, lo más relevante en el mercado inmobiliario del barrio de Pradolongo es la increíble subida de los precios del alquiler. De hecho, se sitúa como el barrio madrileño donde más crecido el alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 29,84%. Por su parte, trimestralmente lo han hecho un 13,35%.

En cuanto a los precios mensuales decir que no se encuentran en máximo históricos, aunque sobrepasan los 800 euros al mes. Fue en el primer trimestre de 2020 cuando alcanzaron techo llegando una mensualidad de 855 euros.

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Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Pradolongo se tarda 2 meses en alquilar una vivienda, cifra bastante inferior a la media madrileña, 2,8 meses.

Además, la tendencia del tiempo de publicación parece que seguirá aumentando ligeramente, llevando dos meses seguidos de incremento.

tiempo de publicacin 8

Barrio asequible con buenas rentabilidades

imagen resumen tabla

Pradolongo se posiciona como un barrio atractivo para inversores dado sus bajos precios de compra de vivienda y con unos precios de alquiler que están creciendo como la espuma, lo cual dispara la rentabilidad de los activos. A pesar de la subida, este barrio madrileño sigue ofreciendo precios mucho más bajos que otras zonas de la capital, lo que supone una alternativa habitacional para aquellos que busquen precios más económicos.

Los pisos de uno y dos dormitorios son los más atractivos por sus bajos precios de compra entre los 116.000 y los 127.650 euros y las buenas rentabilidades brutas que pueden alcanzar, sobrepasando el 8% para el caso de las viviendas de una sola habitación. Actualmente, en los portales inmobiliarios se pueden encontrar oportunidades desde los 87.000€ ofreciendo rentabilidades por encima del mencionado 8%.

La estrategia inversora podría ser buscar producto de segunda mano para una posible operación de house flipping (comprar, reformar y vender con plusvalía) o una compra para reformar y alquilar a posteriori.

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