El mercado de oficinas en España muestra señales claras de recuperación, alcanzando cifras similares a las previas a la pandemia. En 2025, el volumen transaccional creció un 19% interanual hasta situarse en 2.500 millones de euros, distribuidos en 61 edificios. De ellos, 52 mantendrán su uso original como oficinas, mientras que el resto se reconvertirá a usos alternativos, según datos de EY.
Es evidente que la transformación de espacios de oficinas hacia usos residenciales, flexibles u hoteleros ha reducido el parque de oficinas en las principales ciudades. Según el informe ‘The Office Property Telescope’ de EY, desde 2024 se han retirado aproximadamente 260.000 m2 de Madrid y Barcelona para este proceso de reconversión. Pero eso no ha sido obstáculo para que el mercado de oficinas se mantenga activo con repuntes.
Crece la demanda de oficinas frente al residencial
Hay que destacar que el aumento del 13% en la contratación de espacios de trabajo tras la pandemia ha despertado el interés de los inversores institucionales. La normalización del regreso a la oficina y el ajuste de las valoraciones de oficinas frente a los altos precios residenciales han creado nuevas oportunidades de inversión. En Madrid, las oficinas han perdido un 5% de valor desde 2019, mientras que el residencial creció un 60%; en Barcelona, las cifras son -8% y +25%, respectivamente.
Esta tendencia no solo se observa en España, sino en otras grandes capitales internacionales. La inversión mundial en oficinas crecerá un 9% en 2025 hasta 186.000 millones de euros, mientras que la inversión en residencial caerá un 5% hasta 191.000 millones. La brecha actual entre ambos mercados se reduce significativamente frente a los niveles de 2021, cuando la pandemia impactó con fuerza en las oficinas.
La rentabilidad y la estrategia de inversión
El ajuste de valor de oficinas se acompaña de una rentabilidad atractiva para los inversores. Los activos prime presentan yields alrededor del 7%, aproximadamente 200 puntos básicos más que la rentabilidad del residencial, y superan la rentabilidad del bono a 10 años, que se sitúa cerca del 3,2%. Esta diferencia refuerza el interés por los edificios de calidad y bien ubicados, mientras los activos secundarios siguen siendo más riesgosos por desocupación y adaptación al modelo híbrido.
EY recomienda seleccionar cuidadosamente las inversiones, priorizando oficinas prime frente al residencial, cuyo retorno actual es más reducido. Las rentas residenciales han crecido entre un 30% y un 50% acumulado en Madrid y Barcelona desde 2019, mientras que las oficinas prime solo lo han hecho entre un 5% y un 10%.
