El capital institucional aparece con recurrencia en el mercado inmobiliario español, y cada vez con mayor capacidad de acción. En este escenario, Fiera Real Estate, firma global especializada en activos alternativos, está reforzando su presencia en la Península Ibérica a través de su estrategia de deuda. Con foco en el desarrollo y en estructuras de financiación más flexibles, la firma identifica en España -y en regiones como la Comunidad Valenciana- una combinación atractiva de rentabilidad, estabilidad y recorrido.
Ignacio Ruiz Gallego, asociado en el equipo de Deuda Inmobiliaria Europea de Fiera, analiza en esta entrevista por qué el mercado ibérico se consolida como uno de los destinos más prometedores para el capital alternativo en Europa. Desde los segmentos más demandados por los inversores -como el residencial, logístico o el student housing- hasta la creciente sofisticación de los promotores locales, Ruiz Gallego traza una radiografía del presente y futuro del mercado de deuda inmobiliaria en España.
Con operaciones activas en Valencia y Alicante y una estrategia centrada en proyectos con impacto, Fiera apuesta por alianzas a largo plazo con sponsors sólidos, estructuras a medida y una visión donde el componente ESG será cada vez más determinante.
Pregunta: En la estrategia de inversión europea de Fiera Real Estate, ¿por qué ha decidido la firma centrarse en España? ¿Qué variables destacadas se identifican en este mercado?
Respuesta: Desde nuestra perspectiva, España presenta unos fundamentales muy atractivos para el desarrollo de nuestra estrategia de inversión en deuda inmobiliaria. Queremos aprovechar tanto nuestra presencia local como la experiencia del equipo para originar operaciones de calidad y colaborar con sponsors sólidos y bien posicionados.
Aunque los inversores institucionales ya llevan años activos en el país, seguimos identificando recorrido en el mercado, lo que aporta una combinación interesante de solidez y potencial de crecimiento sostenible. A nivel inmobiliario, España sigue siendo un mercado institucional incipiente y fragmentado, con un volumen significativo de activos e inversión. Sin embargo, una parte importante de estos activos carece de financiación o necesita ser refinanciada, ofreciendo oportunidades para optimizar las estructuras de capital, especialmente en sectores tradicionales y resilientes. Esto representa una propuesta muy atractiva para fondos como Fiera, que cuentan con flexibilidad y una sólida capitalización.
En cuanto a sectores, mantenemos una postura agnóstica, aunque tenemos un interés especial en el espectro de living y hospitality -lo que comúnmente se conoce como Beds & Sheds-, así como en el sector logístico. Nuestro objetivo es apoyar financieramente a proyectos sólidos liderados por sponsors con experiencia, contribuyendo así a maximizar su rentabilidad.
Otro aspecto clave es la creciente profesionalización de los inversores locales, que están implementando estructuras de capital más sofisticadas e innovadoras, a menudo fuera del alcance de la banca tradicional. Si bien vemos a la banca con apetito, también está siendo más conservadora y selectiva, lo que abre la puerta a jugadores como Fiera para aportar soluciones de financiación a medida, ofreciendo valor tanto al sponsor como al inversor final.
P: ¿Cuáles son los objetivos a medio y largo plazo de Fiera Real Estate en España, en vista del origen y ejecución de la deuda en transacciones inmobiliarias?
R: Actualmente, contamos con dos posiciones activas en desarrollos de alojamiento para estudiantes (PBSA) en Alicante y Valencia, que suman aproximadamente 570 camas. Se trata de proyectos greenfield en los que hemos tenido la oportunidad de apoyar a uno de los operadores más consolidados y reconocidos del sector PBSA en España.
Paralelamente, estamos analizando varias oportunidades en distintos sectores. Nuestro objetivo a corto y medio plazo es construir un deal flow constante que nos permita tener una visión clara del mercado, identificar las oportunidades más atractivas y seleccionar aquellas que se alineen con nuestros criterios de financiación.
A medio y largo plazo, nuestra meta es consolidar una cartera diversificada de inversiones en deuda inmobiliaria en la península ibérica, trabajando con un grupo sólido de sponsors con los que podamos desarrollar relaciones duraderas y que cuenten con una trayectoria probada.
Nuestro enfoque se centra especialmente en proyectos en fase de desarrollo, donde podamos aportar valor desde etapas tempranas. En este contexto, el componente ESG cobra especial relevancia, ya que lo consideramos un factor estratégico clave para la viabilidad, sostenibilidad y éxito de nuestras inversiones a futuro.
P: ¿Qué segmentos del real estate español atraen más en la actualidad a los inversores internacionales de deuda? ¿Y cuáles tienen mayor potencial de ctecimiento?
R: Varía en función de las preferencias de riesgo y de la especialización sectorial de cada inversor, pero en términos generales, el interés se concentra en los mercados residencial, industrial y de oficinas prime. Los inversores en deuda valoran el carácter defensivo de estos sectores, ya que permiten diversificar carteras mediante productos resilientes, con potencial de apreciación de capital y, en gran medida, desvinculados del comportamiento de los mercados públicos. Esto contribuye a generar rentabilidades ajustadas al riesgo.
Es difícil imaginar, a corto o medio plazo, un escenario en el que el living no sea el sector preferido del capital institucional con destino a España, dada la fuerte y estructural dinámica de desequilibrio entre oferta y demanda.
P: Uno de los sectores que ha ganado preminencia en los últimos años es el student housing. ¿Cómo veis la evolución de la inversión en este segmento dentro del mercado inmobiliario español y qué rol puede jugar la inversión en deuda en su futuro desarrollo?
R: El desequilibrio entre oferta y demanda en España es uno de los más acusados de toda Europa. A nivel nacional, el promedio de estudiantes en movilidad por cada cama disponible es de 5:1, llegando incluso a 7:1 en ciudades como Valencia. Iniciativas de educación internacional como el programa Erasmus, junto con un mercado laboral para graduados cada vez más sólido y diverso, han contribuido a un incremento de casi 200.000 estudiantes desde 2022.
España siempre ha gozado de una buena reputación en el ámbito académico internacional, pero en los últimos años esta posición se ha visto reforzada, en parte por eventos como el Brexit, que ha modificado los flujos de estudiantes internacionales y ha incrementado el atractivo de destinos como España.
El desafío -y al mismo tiempo la oportunidad- radica en que la oferta de alojamiento no ha logrado acompañar el ritmo de crecimiento de la demanda. En este contexto, el capital institucional tiene un papel clave, tanto en la reconversión y rehabilitación de activos como en la promoción de nuevos desarrollos. Existe una fuerte correlación entre el PIB nacional, el acceso a la educación universitaria y la disponibilidad de vivienda adecuada. Por tanto, es esencial que la calidad y cantidad de la oferta habitacional en ciudades como Valencia, Alicante, Madrid o Barcelona esté a la altura de esta evolución.
El mercado de residencias de estudiantes en España aún está en una fase relativamente temprana, pero a medida que continúa el proceso de institucionalización y profesionalización del sector inmobiliario, y que el capital internacional se familiariza con el perfil riesgo-retorno de los desarrollos greenfield, es previsible que surjan más proyectos y aumente significativamente la oferta disponible.
P: ¿Qué tipo de actores —tanto locales como internacionales— son actualmente los más activos en el mercado de deuda inmobiliaria en la Península Ibérica? ¿Se trata principalmente de fondos institucionales, family offices, promotores u otro tipo de inversores?
R: El mercado de deuda inmobiliaria en la Península Ibérica – especialmente en España y, cada vez más, en Portugal – ha experimentado una evolución notable desde la pandemia de la COVID-19. Esta transformación ha sido impulsada por el aumento de los tipos de interés, el endurecimiento de las condiciones de financiación bancaria y un creciente apetito inversor por instrumentos de deuda alternativa.
Desde una perspectiva micro, los actores del sector inmobiliario en Iberia se han vuelto progresivamente más sofisticados y mejor estructurados, en gran parte debido a la entrada de inversores internacionales con amplia experiencia en otros mercados. Ya en 2019-2020 comenzamos a ver la incorporación de soluciones como mezzanine y preferred equity en la estructura de capital de determinadas operaciones, lo que ha facilitado una mayor familiarización con fuentes de financiación alternativas.
A nivel macro, las estrategias de crédito privado han registrado un crecimiento global significativo como clase de activo, atrayendo grandes asignaciones por parte de inversores institucionales. Se ha captado una cantidad relevante de dry powder orientada tanto a oportunidades corporativas como inmobiliarias. Los inversores identifican en este espacio rentabilidades ajustadas al riesgo muy atractivas, con flujos de caja consistentes a través de préstamos generadores de ingresos, así como retornos interesantes mediante instrumentos de deuda estructurada, incluso en proyectos sin generación de caja inmediata.
En cuanto a los actores más activos hoy en día, el mercado presenta una amplia gama de financiadores que cubren todo el espectro de estrategias inmobiliarias, desde Core hasta Opportunistic. Históricamente, los fondos de deuda se han centrado en situaciones opportunistic o distressed, atraídos por mayores retornos y el vacío dejado por la banca tradicional. Sin embargo, a medida que el mercado se ha institucionalizado, estos fondos están captando capital de fuentes más conservadoras, como aseguradoras, lo que les permite ofrecer condiciones competitivas, con diferenciales de apenas 100–150 puntos básicos sobre los niveles bancarios. Esto los convierte en una alternativa muy atractiva para sponsors e inversores, aumentando la competencia en el mercado.
En la actualidad, los inversores institucionales y los fondos de deuda son la fuerza dominante en el espacio de financiación alternativa. Con la banca sujeta a restricciones regulatorias y requerimientos de capital más exigentes, estos actores han ocupado el espacio de financiación disponible. La mayoría de los fondos de deuda privados globales y plataformas de crédito europeas se centran en estrategias core+ y value-add, ofreciendo soluciones de whole loans, mezzanine y preferred equity. Están activos en diversas tipologías de financiación, incluyendo bridging, adquisición, desarrollo, refinanciación y reestructuración.
Muchos de estos financiadores operan directamente o a través de alianzas locales, diseñando estructuras flexibles adaptadas a cada proyecto, especialmente en estrategias value-add.
En paralelo, España y Portugal han visto surgir fondos de deuda domésticos respaldados por instituciones locales o family offices, como Arcano, Alantra y otras plataformas boutique en Madrid y Lisboa. Su principal fortaleza reside en el conocimiento profundo del mercado local y en sus sólidas relaciones con promotores.
Aunque los bancos ya no son tan agresivos como antes de 2010, siguen siendo actores relevantes en la financiación inmobiliaria, aunque con un enfoque más selectivo. Las entidades locales e internacionales continúan otorgando préstamos sénior, especialmente para activos prime y sponsors bien capitalizados. Cada vez más, participan en sindicaciones o cofinancian junto a fondos de deuda en operaciones de mayor complejidad o volumen.
En resumen, el mercado de deuda inmobiliaria ibérico está cada vez más liderado por capital institucional no bancario, encabezado por fondos internacionales de deuda y respaldado por players locales especializados y family offices en busca de mayores retornos. Al mismo tiempo, los promotores están evolucionando, dejando de ser únicamente prestatarios para convertirse en socios estratégicos de capital más sofisticados. Esta diversificación de actores refleja un ecosistema de financiación inmobiliaria más maduro, robusto y competitivo en la región.
P: La Comunidad Valenciana ha comenzado a consolidarse como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, incluida la financiación mediante deuda. En su opinión, ¿qué factores hacen que esta región ofrezca un equilibrio atractivo entre rentabilidad, riesgo y potencial de crecimiento?
R: La Comunidad Valenciana se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y en proceso de institucionalización en España. Tanto Valencia como Alicante ofrecen una combinación muy atractiva de inversión en infraestructuras, estabilidad macroeconómica y crecimiento demográfico, lo que proporciona unos fundamentales sólidos para el desarrollo inmobiliario.
Valencia se ha posicionado como la tercera ciudad más importante de España en términos económicos, culturales y demográficos. Está atrayendo cada vez más talento internacional, nómadas digitales y capital institucional, gracias a su alta calidad de vida, precios relativamente accesibles y una continua regeneración urbana.
Uno de los principales motores de su atractivo es el Puerto de Valencia, uno de los más activos del Mediterráneo, actualmente inmerso en un ambicioso plan de ampliación y modernización. Esto refuerza el interés en proyectos industriales, logísticos de última milla y de uso mixto en entornos urbanos. Al mismo tiempo, el creciente turismo de cruceros impulsa la demanda en los sectores residencial y hotelero. Valencia también goza de una excelente conectividad, con uno de los aeropuertos más activos del país.
Alicante, la segunda ciudad más relevante de la región, tradicionalmente asociada al turismo, está evolucionando hacia un mercado más diversificado y activo durante todo el año. El aumento de residentes extranjeros, especialmente del norte de Europa, está generando demanda no solo para segundas residencias, sino también para alquiler residencial de largo plazo, vivienda senior y activos relacionados con el sector salud.
El corredor costero que abarca desde Benidorm y Gandía hasta Jávea, Calpe y Moraira presenta una oferta diversa de oportunidades de inversión en distintos segmentos socioeconómicos, desde vivienda asequible hasta segundas residencias de alta gama, captando tanto capital institucional como privado.
Para los fondos de deuda y financiadores alternativos, este contexto genera una demanda creciente de financiación, especialmente en desarrollos de tamaño medio que muchas veces no encuentran respuesta en la banca tradicional. Muchos inversores, con una visión nacional o paneuropea, reconocen la demanda estructural existente en ciudades como Valencia y Alicante. Sin embargo, la escasa oferta construida y la falta de comparables recientes en algunas ubicaciones pueden generar cierta reticencia por parte de los financiadores tradicionales.
Este vacío representa una clara oportunidad para el capital alternativo, que puede aportar soluciones de financiación flexibles y adaptadas, particularmente en estrategias core+ y value-add, en segmentos como residencial, logístico y reposicionamiento hotelero. Los sólidos fundamentales de la región, combinados con una demanda insatisfecha y un fuerte dinamismo en el desarrollo, posicionan a la Comunidad Valenciana como un mercado cada vez más atractivo para la financiación inmobiliaria alternativa.
P: ¿Cuál es la visión de Fiera Real Estate para el mercado de deuda inmobiliaria en la Península Ibérica en los próximos cinco años? ¿Qué tendencias prevén en cuanto a la demanda de financiación, los tipos de activos o la estructura de las transacciones?
R: En Fiera Real Estate, prevemos que el mercado inmobiliario ibérico seguirá evolucionando de forma acelerada en los próximos cinco años, impulsado por una combinación de tendencias estructurales y coyunturales:
Creemos que se producirá un crecimiento sostenido del turismo: Iberia continúa consolidándose como un destino clave a nivel mundial, atrayendo un perfil muy diverso de visitantes. Esto seguirá impulsando la demanda en múltiples tipologías de alojamiento, desde activos hoteleros tradicionales hasta soluciones residenciales de corta y media estancia.
Y consideramos que habrá una institucionalización progresiva del mercado inmobiliario: anticipamos un aumento en la transparencia, profesionalización y sofisticación a lo largo de toda la cadena de valor inmobiliaria. Este proceso hará que la región resulte aún más atractiva para el capital institucional, facilitando una mayor asignación de dry powder en el mercado ibérico.
Además, consideramos que se crearán nuevos flujos de capital: estamos observando un creciente interés por parte de inversores de Europa Occidental, así como de capital latinoamericano, particularmente en ciudades como Madrid. Se espera que esta tendencia se extienda a otras provincias clave de la región.
Estos factores posicionan al mercado inmobiliario ibérico para crecer a un ritmo más acelerado que muchos de sus homólogos europeos. En consecuencia, habrá una necesidad cada vez mayor de soluciones de financiación flexibles y a medida, especialmente en proyectos que requieren estructuras de capital más sofisticadas que las que la banca tradicional puede ofrecer.
Nuestra visión en Fiera es ser un socio activo y a largo plazo dentro de este ecosistema en evolución. Buscamos ofrecer capital flexible y ajustado al riesgo en una amplia gama de activos -incluyendo living, hospitality, logistics y desarrollos de uso mixto- trabajando de la mano con Sponsors que compartan una visión de largo plazo y un enfoque orientado a la creación de valor en el sector inmobiliario.
