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El Gobierno aprueba la Ley de Vivienda: éstas son las claves

El Consejo de Ministros saca adelante el anteproyecto de Ley de la Vivienda, con el punto de mira puesto en los grandes propietarios.

Pedro Sanchez

El Consejo de Ministros ha aprobado hoy el anteproyecto de Ley de Vivienda. Una norma “pionera” según lo ha calificado el Gobierno de Pedro Sánchez, “con instrumentos efectivos para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, prestando especial atención a las personas vulnerables y los ámbitos con mayor tensión en el mercado”.

Entre las principales medidas de esta nueva regulación se incluyen propuestas para incentivar la salida al mercado de viviendas vacías. Así se establece un recargo de un 150% en la cuota líquida del IBI de las viviendas que estén vacías durante más de dos años para aquellos propietarios con un mínimo de 4 viviendas.

En zonas de mercado residencial “tensionado”, se fijan nuevos “mecanismos de contención”, incentivando fiscalmente la bajada de precios. En este caso, serán las administraciones competentes en vivienda (como comunidades autónomas) las que podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado por un periodo de 3 años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten.

De ser declarada zona tensionada, el arrendatario podrá acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor, de carácter anual por máximo de 3 años, mientras dure la declaración.

El Partido Popular ya anunció que en las regiones que gobierna no adoptará la nueva normativa.

Gran tenedor de vivienda

La nueva Ley de Vivienda pone el foco en el gran propietario -o tenedor- de viviendas. Finalmente, será considerado “gran tenedor” aquellas personas o sociedades que tengan de más de 10 viviendas o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).

Según la norma, cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Nuevo tipo de vivienda: asequible incentivada

Junto a la vivienda protegida, se crea la figura de vivienda asequible incentivada. Será aquel inmueble de titularidad privada a la que se otorguen beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.

Además, la Ley de Vivienda establece que a partir de ahora el parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. “Se establece una estricta regulación, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales”, explican desde el Ejecutivo.

Miedo en el sector

La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) ha reaccionado ante el anteproyecto de Ley asegurando que reducirá la oferta de viviendas disponibles en el mercado del alquiler.

En un comunicado, Asval ha explicado que la nueva norma, además de reducir la oferta provocará una limitación de la inversión destinada a mejorar el parque inmobiliario residencial actual.

Según la Agencia Negociadora del Alquiler, “al declarar zonas de mercado tensionadas, esta Ley sienta un peligroso principio en nuestro país, y es que: se rompe el equilibrio y la unidad de mercado, y aparecerá un alquiler de dos velocidades. Habrá unas zonas donde el mercado de alquiler funcionará con libertad, y el arrendador y arrendatario podrán llegar a un acuerdo sobre la renta, y por otro lado, habrá zonas declaradas tensionadas con el alquiler intervenido, se congelarán las rentas y se aumentará la duración del contrato, sine die, lo cual puede provocar un trasvase de alquileres de unas zonas a otras”.

Por su parte, Banco Sabadell estima que medidas como la reserva del 30% de la obra nueva para VPO tendrá un “impacto limitado” entre las compañías del sector, ya que los suelos de las promotoras cotizadas ya han cedido edificabilidad como parte del proceso urbanístico existente desde hace años y que ya está incluido en la ley estatal de 2007.

Antes, tras conocerse los primeros detalles de la nueva regulación, la consultora EY cambió sus estimaciones de inversión en el mercado buil to rent. Según Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario de la División de Estrategia y Transacciones, hasta 2025, se promoverán 7.000 viviendas nuevas en alquiler menos que las proyectadas anteriormente.

Además del número de nuevos inmuebles, el parque de viviendas en alquiler podría retroceder al existente entre 2000 y 2010, solo un 11% de la oferta total y con una calidad media baja.

Desde las patronales Asprima y APCEspaña aseguran “se verán perjudicadas las empresas que invierten y crean empleo en el sector y la falta de seguridad jurídica provocará una contracción de la actividad en las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que implementen estas medidas”.

Añaden que donde se han probado estas medidas no han funcionado. Pone como ejemplo Cataluña donde el 55,3 % ha parado la inversión esperando un nuevo escenario, el 31,6% ha reducido su inversión y el 13,1% ha trasladado su inversión a otro territorio.

Por su parte, Mikel Echavarren, socio de Colliers en España, apunta que “el riesgo de bajadas de rentas en zonas declaradas tensionadas por ayuntamientos abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas de alto riesgo para los inversores”.

Echavarren cree que incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas directamente provocará la paralización de nuevas inversiones. La fiscalidad de los grandes tenedores de viviendas es ya muy negativa, ya que no pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones. Hablar de retirar sus “privilegios fiscales” es un concepto poco afortunado”.

Por último, concluye que a pesar de estar “pendiente de ver en qué consiste la obligación de dedicar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida. Si esta medida sigue las tomadas por el Ayuntamiento de Barcelona provocará el mismo resultado que en dicha ciudad, la paralización de nuevas promociones”.

Según, Carlos Grande, socio de Abencys, la regulación, en caso de ser aprobada, supondría “una posible restricción a libertad de empresa constitucionalmente protegida que, además, desincentivará a los inversores en aquellas Comunidades Autónomas que apliquen la norma”. “Si el inversor no tiene incentivo, no hay inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo”.

Esta medidas se conocen después de que se anunciara que en los Presupuestos Generales del Estado se incluirá una partida para dotar a los jóvenes menores de 35 años de 250 euros para ayudar al pago del alquiler.

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