Menos márgenes, pero también menos riesgo y más estabilidad. La vivienda asequible, una modalidad más que necesaria en España, acapara la atención del ecosistema inmobiliario. Cada vez más, proyectos, inversiones e iniciativas muestran cómo esta tipología de producto va ganando terreno en el real estate español, donde han surgido nuevas empresas en esta dirección. Es el ejemplo de Genivs Insulae, el nuevo fondo presentado el pasado mes de octubre bajo la premisa de alquilar vivienda protegida a jóvenes en grandes ciudades desde 400 euros.
Tras una primera etapa de arranque y posicionamiento, la marca prevé completar la captación de 250 millones de euros y asegurar la adjudicación de unas 3.000 viviendas, en un «contexto de continuidad del apoyo institucional y europeo».
Se trata de una de las grandes apuestas actuales a nivel sectorial. «La vivienda asequible vive un claro momentum en España y Europa, que ya se refleja en una mayor movilización pública y privada». A largo plazo, las previsiones del nuevo fondo apuntan a la consolidación, por el atractivo de este segmento para inversores institucionales.
En el mercado residencial -general-, 2025 ha sido un «año de transición». Según detallan desde el fondo, «se han sentado las bases regulatorias, financieras y operativas para iniciar una nueva etapa de desarrollo a mayor escala, especialmente en el ámbito del alquiler asequible«. Sin embargo, sus desarrollos «están íntegramente sujetos al régimen de vivienda protegida, por lo que los cambios normativos recientes no han tenido impacto material».
En este sentido, la marca recalca que los «incentivos clave» son los que reducen costes, agilizan plazos, facilitan el acceso al suelo y abaratan la financiación. De cara a 2026, espera «un marco continuista que refuerce la colaboración público-privada y el impacto social del alquiler protegido».
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara a 2026, el equipo de Genivs Insulae se decantaría por solucionar la urgencia social en materia de vivienda, mediante la «agilización de mecanismos que permitan desarrollar vivienda asequible en suelos actualmente con usos distintos: reducir plazos y adaptar la normativa sería clave para acelerar la puesta en el mercado de nuevas viviendas en alquiler».
Rentabilidad y viabilidad económica en proyectos de vivienda asequible
¿Particularidades en términos económicos? Este mercado se caracteriza por contar con márgenes más ajustados que en vivienda libre, pero mucho más estables y con menor riesgo. «La rentabilidad se apoya en costes de desarrollo significativamente inferiores y en la experiencia especializada en el desarrollo de vivienda protegida. La viabilidad depende del acceso al suelo concesional, del control de costes, de la escala de los proyectos y de la calidad de las localizaciones», destacan desde la compañía.
Tampoco es fácil abordar la cuestión. El rango de precios de compraventa/alquiler que contempla el mercado de la vivienda «asequible» no se asocia a parámetros fijos. «En España, la vivienda asequible viene definida por la regulación y no por el mercado, lo que impide generalizar rangos de precios».
«La vivienda asequible viene definida por la regulación y no por el mercado, lo que impide generalizar rangos de precios»
Así, «los límites varían según comunidad autónoma y marco normativo». Dado que el precio del alquiler está regulado, «la clave reside en optimizar el diseño y la construcción para asegurar la viabilidad económica dentro de esos niveles de renta».
Tipología de activo y perfil comprador o inquilino
En esta tipología de producto residencial, «la demanda varía según el régimen de acceso: en compraventa predominan las viviendas de dos y tres dormitorios, mientras que en alquiler destacan las de uno y dos dormitorios«. Por su parte, la firma se centra exclusivamente en alquiler protegido, con viviendas de uno a tres dormitorios, ubicadas en áreas metropolitanas, orientadas a maximizar el impacto social del alquiler.
¿Cómo es el perfil que accede a la vivienda asequible? La mayor demanda en alquiler asequible procede de trabajadores jóvenes y hogares en proceso de emancipación, con ingresos estables pero insuficientes para el mercado libre. En paralelo, la demanda en compraventa se concentra en trabajadores y profesionales cualificados. «El principal obstáculo sigue siendo la escasez de oferta a precios protegidos, especialmente en los principales mercados urbanos», alertan desde Genivs Insulae.
Aumentar la oferta: el gran reto de la vivienda asequible de cara en el RE español
Durante el último ejercicio, se anunciaron «numerosas licitaciones públicas» que reflejan una «clara voluntad de ampliar el parque«. Pero no es suficiente: se necesita más. El principal reto es aumentar la capacidad de producción, donde la industrialización será clave, señalan desde el fondo.
Actualmente, el sector no dispone de la capacidad suficiente para atender la demanda existente. A ello se suma la necesidad de mayor agilidad administrativa para transformar suelo en finalista en plazos compatibles con la urgencia social.
Aunque «España parte de una clara desventaja frente a otros países europeos en vivienda social y asequible, la vivienda se ha consolidado como una prioridad política e institucional». Un panorama nuevo para uno de los aspectos más sensibles e importantes a nivel social. Con esta nueva mirada, más consciente y comprometida, el sector lo tiene claro. Ante tal «reto estructural», el objetivo es seguir el modelo de otras iniciativas europeas: «desarrollar un parque profesionalizado de alquiler asequible que absorba la demanda de hogares con rentas medias y medias-bajas».
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