Aunque algunas zonas puedan sufrir descensos de precios de la vivienda en el entorno del 10%, la vivienda más prime sigue vendiéndose, incluso en el confinamiento, y son menos sensibles a las caídas de precio, a lo que hay que añadir un nuevo producto top con el confinamiento: las fincas de recreo.
Lo ilustra muy bien Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid. Uno de los productos más exclusivos son las fincas de recreo, por la exclusividad de precio y el tiempo que tardan en gestarse las ventas. «Creamos el departamento en 2016 y el pasado año se vendieron 3 fincas con un tiempo de gestación de dos años. Pues bien, acabamos de firmar dos operaciones por importe de 10 y 5 millones de euros en Extremadura y Segovia, con una media de cuatro clientes de visitas«. El directivo reconoce que el periodo de confinamiento ha podido impulsar el deseo del cliente por productos que combinen espacios abiertos, jardines y amplitud.
Donde sí parece que ha afectado la incertidumbre es al lanzamiento de promoción nueva en venta, que los promotores prefieren dejar en stand by hasta septiembre. «Los proyectos en curso y con suficiente nivel de preventas no se van a ver afectados, aunque hayan ralentizado sus tiempos de venta, que en junio no han recuperado aún los parámetros anteriores al Covid», explica Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE.
No obstante, hay quien tiene claro que este tipo de producto se va a vender. Darya Homes, la marca promotora de Dazia Capital, se ha lanzado a la comercialización de Almagro Residences, una rehabilitación de lujo en una de las zonas señoriales de Madrid.
«La venta residencial está muy ligada al adquiriente, y en nuestro caso, la vivienda de altas calidades en buenas ubicaciones sigue suscitando el interés de compradores de fuera de Madrid y latinoamericanos«, precisa Daniel Mazin, CEO de Dazia Capital. De hecho, durante el confinamiento -asegura- se vendieron diez viviendas de su cartera en venta.
El directivo también comparte la opinión de que productos con zona verde, amplias terrazas, o piscinas interiores, se configuran como un nuevo ‘lujo’ tras la experiencia vivida. «Las visitas al proyecto Skyline, que ya llevaba un 25% comercializado, se han reactivado espectacularmente después del confinamiento», afirma.
La gestora inmobiliaria Conren Tramway ha adquirido un solar en el barrio del Eixample de Barcelona, junto a la estación de Arco del Triunfo, en lo que iba a ser un hotel de lujo, para viviendas.«Esta operación representa la primera operación del mercado que se ha iniciado y cerrado en pleno Covid, lo que supone una buena señal de que el mercado de inversión ya muestra los primeros signos de reactivación», explica Xavi Güell, de CBRE. Y la Socimi Elaia ha rehabilitado un edificio en el centro de Madrid y ha puesto a la venta 23 pisos de lujo entre 5.000 y 7.500 euros el metro cuadrado.
Desde Engel explican en estos meses de confinamiento se han vendido dos superpisos en Madrid por un importe superior a los 3 millones de euros. Y ahora mismo, aunque no ha entrado aún en comercialización producto nuevo, tienen en venta 10 pisos por importe de 10 millones de euros sólo en Madrid, que siguen recibiendo visitas. «Ha habido un claro repunte en junio con búsqueda de zonas abiertas, lo que ha revalorizado el interés por la periferia norte en Madrid, y de paso la obra nueva en zonas como Arturo Soria, Majadahonda o Pozuelo, a partir de 1 millón de euros», asegura Óscar Larrea.
El directivo recuerda que los productos de lujo, aunque sufran también una cierta ralentización de los periodos de venta, obedecen más bien a cuestiones operativas que a crisis, «que por supuesto afectan a otros productos de gama media y baja».
“El interés de los inversores se mantiene vivo en las áreas más prime y esa elevada concentración de la demanda en pocos mercados mantendrá los precios sin grandes variaciones”, confirma Juan-Galo Macià, CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra.
No obstante, Macià señala que la coyuntura macro y microeconómica -recesión económica, aumento del paro, falta de liquidez etc.- podrían traducirse en moderados ajustes en las principales ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia de hasta el 10%. “La cuantía de dichas variaciones estará ligada a los efectos de la pandemia sobre el PIB y el empleo, que aún son inciertos”, resalta.
Sin embargo, este interés por los espacios abiertos ha favorecido también a enclaves como Marbella. «La nacionalidad de los clientes de Engel & Völkers en la principal plaza de la zona: Marbella, han sido tradicionalmente extranjeros de alto poder adquisitivo. No obstante, tras la pandemia, los clientes han pasado de repartirse entre el 75% de internacionales y 25% nacionales a equipararse en un 50% aproximadamente cada uno, con una elevada demanda de residentes del norte de España», advierten.
Las islas siguen siendo el oasis
Lo que no cambia es la percepción de paraíso inmobiliario en lo que respecta a las islas, muy influenciadas por el impulso de la compra internacional, más desahogada. «Los dos archipiélagos se han configurado como un oasis donde el atractivo para los extranjeros mantiene sin cambios los precios», precisan desde la consultora. Incluso en Mallorca, -dicen- el precio medio de comercialización de Engel & Völkers ha subido desde los 1,6 millones de 2019 a los 1,8 millones, lo que supone un incremento del 12,5%.
«Mientras en Mallorca, los clientes internacionales se sienten atraídos por grandes fincas aisladas con amplios jardines, piscina privada y vistas a la sierra de la Tramontana además de por las residencias de nueva construcción, en Menorca, la tipología es diferente según la nacionalidad», especifican en la consultora.
Los clientes españoles se interesan por propiedades más sencillas como los apartamentos, y en el sector más premium destacan los franceses, que prefieren casas en primera línea de mar y fincas en el campo, mientras que los alemanes abarcan un amplio abanico desde viviendas en la playa de 400.000 euros hasta grandes fincas de 3,5 millones.
Ibiza también atrae a una clientela internacional muy heterogénea entre la que tienen una especial demanda las viviendas más modernas con vistas al mar en la zona que circunda la ciudad de Ibiza y el suroeste, así como el rústico interior de Santa Gertrudis. Los precios se mantienen elevados y estables y las villas y fincas en los mejores emplazamientos pueden adquirirse por unos 3 millones de euros.
En cuanto a Canarias, tampoco se registran diferencias de precios. En Santa Cruz de Tenerife, donde los clientes buscan casas o pisos con jardín o terraza, el cliente local sigue acaparando el 85% de la compra, mientras que en Costa Adeje son los extranjeros los principales compradores, con una elevada demanda de villas independientes con piscina privada.
Uno de los mercados donde se detecta una elevada concentración de la demanda es el de la Costa del Sol, donde ha predominado la estabilidad de precios, con la excepción de casos puntuales donde el propietario quería acelerar la venta. Mientras en el este y el oeste de Marbella, el coste medio se mantiene en 3.900 euros/m2, en urbanizaciones como Nueva Andalucía se sitúa en 4.200 euros/m2 para pasar al entorno de los 5.800 euros/m2 en la Milla de Oro.
Como ejemplo, citan desde la consultora una de las operaciones cerradas en abril, en pleno confinamiento, en las que tanto comprador como vendedor eran extranjeros y no hubo problema alguno a través de los poderes otorgados a sus respectivos abogados. El precio de venta de la propiedad ascendió a dos millones de euros.
