En un mercado de alquiler cada vez más tensionado, la fianza sigue siendo un elemento habitual, pero a la vez desconocido, en la relación entre propietarios e inquilinos. Aunque su depósito es obligatorio, su manejo, límites y finalidad generan dudas que a menudo terminan en conflictos legales. La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) alerta sobre los riesgos de un uso indebido de esta garantía regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
«Su función es clara, sirve como garantía ante posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino», explica Daniela Salinas, responsable del departamento jurídico de SEAG. Sin embargo, uno de los errores más frecuentes es considerar la fianza como el pago del último mes de alquiler. «No es un anticipo de renta ni puede utilizarse libremente durante el contrato», señala Salinas, ya que su finalidad es cubrir daños en la vivienda, impagos o incumplimientos contractuales una vez terminado el arrendamiento.
El plazo para la devolución de la fianza es de un mes desde la entrega de las llaves, sin intereses. «Transcurrido dicho plazo sin haberse efectuado la devolución comenzará a aplicarse el interés legal correspondiente», aseguran desde SEAG, lo que pone en evidencia que cualquier retraso o mal uso puede derivar en problemas económicos y legales para el propietario.
Retenciones justificadas y límites legales
La ley permite al arrendador retener total o parcialmente la fianza únicamente en situaciones concretas. Estas incluyen daños que superen el desgaste normal de la vivienda, impago de rentas o suministros, y el incumplimiento de obligaciones contractuales, como abandonar el inmueble antes de tiempo sin aviso. «No basta con retener la fianza, debe acreditarse el motivo. De lo contrario, el inquilino puede reclamar su devolución», explica Salinas.
Además, la fianza no puede usarse para cubrir mejoras o reformas que no correspondan al arrendatario ni para el desgaste normal del inmueble. Los límites legales también son claros: en viviendas habituales se exige una mensualidad de renta como fianza, mientras que en alquileres de uso distinto, como locales u oficinas, se permiten hasta dos mensualidades. A esto se pueden añadir garantías adicionales, aunque para contratos de vivienda habitual no deben superar dos mensualidades más, lo que fija un máximo de tres meses incluyendo fianza y garantías adicionales.
En el contexto de la declaración de la renta sobre la fianza
Explican, además, que se está detectando una práctica que, aunque no siempre es visible, tiene importantes consecuencias legales y fiscales: la falta de depósito y declaración de la fianza por parte de algunos arrendadores ante el organismo autonómico competente. Muchos inquilinos intentan incluir su vivienda habitual en la declaración de la renta para acceder a deducciones o regularizar su situación fiscal y es entonces cuando, en muchos casos, «sale a la luz» la ausencia de depósito de la fianza, generando lo que podríamos denominar el momento en que “se destapa el problema”.
Las consecuencias afectan a ambas partes: el inquilino puede encontrarse con dificultades para acreditar correctamente su situación de alquiler o acceder a beneficios fiscales. El propietario, por su parte, se expone a sanciones económicas, recargos e intereses, además de posibles complicaciones administrativas y legales por el incumplimiento de una obligación legal.
Desde SEAG recuerdan que la fianza no es un ingreso del arrendador ni un pago libremente disponible, sino una garantía legal obligatoria que debe ser depositada en el organismo autonómico correspondiente. Su incumplimiento puede derivar en sanciones de hasta el 75% del importe de la fianza, además de otras consecuencias fiscales y jurídicas relevantes.
