El mercado inmobiliario español cierra un ciclo iniciado en 2014 y comienza uno nuevo caracterizado por la escasez estructural de vivienda. La sociedad de tasación UVE Valoraciones ha presentado su informe de coyuntura y predicciones para 2026. El estudio señala que, aunque los precios seguirán subiendo, lo harán de manera más moderada que en 2025 y sin riesgo de burbuja generalizada.
Según el estudio, España enfrenta un déficit acumulado superior a 800.000 viviendas, concentrado principalmente en grandes ciudades y zonas turísticas. Este desequilibrio responde a más de quince años de construcción por debajo de las necesidades estimadas, situadas entre 200.000 y 250.000 viviendas anuales. La falta de oferta ha generado tensiones tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler, con incrementos anuales de precios entre el 12% y el 13% en 2025, según datos del INE.
La insuficiencia de vivienda se concentra en 19 provincias, aunque solo en 17 de ellas alcanza niveles significativos. En los grandes municipios, la cuota hipotecaria para comprar a menudo es más baja que el coste del alquiler, lo que ha impulsado la compra de viviendas como inversión desde 2014. Esta dinámica ha trasladado parte de la presión del mercado de alquiler al de compraventa, contribuyendo al crecimiento de los precios en ambos segmentos.
Previsiones para 2026 y diferencias territoriales
Los modelos de predicción de UVE Valoraciones y de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) estiman un crecimiento de precios para 2026 del 4,0% y 6,2%, respectivamente. Solo un deterioro económico significativo acompañado de un fuerte aumento de tipos de interés podría provocar descensos, escenario que actualmente no se considera probable. A nivel real, gran parte de las subidas recientes responde a la inflación, y solo Baleares supera los máximos de precios de 2006-2007.
Las tensiones se concentran en Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga, donde la actividad transaccional es alta y la oferta insuficiente. En 2025, algunas provincias mostraron menos transacciones que el año anterior, aunque los precios continuaron creciendo entre un 8% y un 12% interanual. Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, indica que «las previsiones para 2026 apuntan a una desaceleración del crecimiento de los precios, pero no a una bajada. Los datos no muestran desequilibrios comparables a los de ciclos anteriores y confirman que las tensiones actuales responden, principalmente, a la insuficiencia de oferta en determinadas áreas».
El inicio de este nuevo ciclo inmobiliario indica que España deberá incrementar la producción de vivienda de forma sostenida para equilibrar oferta y demanda. Mientras tanto, el mercado seguirá mostrando subidas moderadas de precios y retos importantes en el acceso a la vivienda. La escasez estructural, junto con la limitada capacidad del sector para crecer rápidamente, define el contexto de la vivienda en el país para los próximos años.
