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El Banco de España advierte de ajustes en precios y ventas de viviendas después del coronavirus

El organismo supervisor alerta también del riesgo de impagos de familias y empresas, aunque con un 'colchón' bancario de 93.000 millones de euros para cubrir una mora del 13%.

Banco de España interior
Interior del Banco de España.

El Informe de Estabilidad Financiera de primavera del Banco de España alerta de que el impacto de la crisis sanitaria sobre el mercado inmobiliario también será significativo, “al menos en el corto plazo”, y recuerda que el mercado ya se encontraba en una fase de desaceleración, en términos tanto de actividad y transacciones como de los precios, tras la notable expansión de los años anteriores.

No obstante, da un respiro al afirmar que su grado de recuperación dependerá de hasta qué punto los efectos económicos y financieros de esta perturbación sean más o menos persistentes, y subraya que las compraventas se contrajeron en 2019 en el segmento tanto de obra nueva como, en mayor medida, en el de vivienda usada. Por su parte, el crecimiento del precio medio de la vivienda se moderó, manteniéndose una “elevada heterogeneidad geográfica”.

La entidad establece una comparativa con la crisis de 2007, para descartar similitudes. En su opinión, a diferencia de lo que ocurrió cuando estalló la crisis iniciada en 2008, en esta ocasión “el sector no parece sobredimensionado, el endeudamiento vinculado con la actividad inmobiliaria y la financiación a los hogares para adquisición de vivienda se estaban contrayendo, aunque representa todavía una fracción significativa del crédito bancario al sector privado, y no existían indicios generalizados de sobrevaloración de la vivienda”.

El Banco de España recuerda que el peso en la concesión de hipotecas de operaciones con un alto apalancamiento ha sido mucho más reducido en el periodo posterior a 2008 y que los préstamos hipotecarios que sobrevivieron a la crisis financiera internacional tienen unas condiciones de financiación que, en general, “se puede calificar de prudentes y se encuentran más próximos a su vencimiento”.

“La evidencia empírica disponible muestra que esto reduce sustancialmente la probabilidad de morosidad cuando se produce una caída de la renta del acreditado”, concluye. Pero, aunque el supervisor se muestra menos preocupado por la morosidad hipotecaria, no lo hace con respecto al crédito.

Menos crédito

En cuanto a la actividad crediticia, el Banco de España considera que “el actual shock económico” acentuará a la caída del crédito y cortará la tendencia a la baja del saldo de activos morosos y préstamos renegociados que se venía registrando en los últimos años.

“La ratio de dudosos continuó descendiendo hasta alcanzar el 4,8% en diciembre de 2019 y los créditos refinanciados siguieron también con su descenso, situándose el peso de estas operaciones sobre el total de crédito al sector privado residente en el 5%. Sin embargo, la presión adversa introducida por la crisis del coronavirus sobre la actividad económica, revertirá previsiblemente esta tendencia, llevando a un aumento de las ratio de morosidad y refinanciaciones, si bien las medidas de apoyo económico y en materia contable moderarán este efecto adverso”, anticipa el Banco de España.

En el caso de los hogares, “es esperable un aumento más rápido de la morosidad en respuesta a la crisis actual en los préstamos al consumo, dado el elevado crecimiento que registró esta cartera en los últimos años y el comportamiento que tradicionalmente se ha observado en respuesta a este tipo de perturbaciones”.

En este sentido, resulta ‘crucial’ que las entidades mantengan unos adecuados estándares de concesión de los préstamos, apunta el supervisor.

Frente a estos aumentos, la institución considera que la crisis acentuará el descenso del crédito y la presión sobre la rentabilidad que las entidades están sufriendo en los últimos años.

La crisis del coronavirus puede reforzar la tendencia decreciente del crédito, si bien el programa de avales a empresas aprobado en marzo de 2020 debería contribuir a que el crédito siga fluyendo al sector productivo”, indica el Banco de España.

Morosidad controlada

Otro dato que invita a la confianza es la capacidad para responder al crecimiento de la morosidad. “Se estima que la liberación de colchones permitida por la respuesta prudencial a la crisis sería suficiente para cubrir un aumento de la tasa de morosidad de alrededor de 8,2 puntos porcentuales”, señala el informe. “La suma de todos estos recursos de capital podría cubrir un volumen de pérdidas equivalente a casi dos veces el volumen actual de crédito dudoso en el sistema, esto es, aproximadamente el 8,2% del total de crédito bancario actualmente”.

Unidos a las coberturas ya existentes, situarían al sector en condiciones de cubrir una tasa de mora aproximada del 13%, frente al 4,8% actual. La cobertura incluso sería mayor si se tienen en cuenta elementos mitigadores como los programas de avales públicos y las moratorias. Este margen adicional puede ser necesario también para afrontar pérdidas inesperadas en otro tipo de activos, como los adjudicados”, alerta.

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