«El crecimiento de los centros de datos está teniendo un impacto significativo en el mercado inmobiliario español«. José María Guilleuma, Director de centros de datos de Colliers, destaca cómo la sofisticación del mercado inmobiliario ha evolucionado en paralelo con la creciente popularidad de los centros de datos.
«La ubicación de estos centros se ve fuertemente influenciada por el acceso a potencia eléctrica, un factor crucial que puede limitar la viabilidad de los terrenos en los principales hubs. Sin acceso adecuado a potencia, los centros de datos compiten en igualdad de condiciones con otras actividades como la industrial y logística. Por otro lado, cuando la potencia está disponible, el precio del suelo varía según las necesidades específicas de cada comprador y el tipo de cliente al que se dirige el espacio del data center», recalca el directivo.
Pregunta: ¿Cómo se está financiando el crecimiento del mercado de centros de datos en la Península Ibérica?
Respuesta: De momento, la gran mayoría de inversores están financiando los nuevos proyectos de centros de datos con equity. Este tipo de proyectos son modulares y nunca se construyen en especulativo. Es necesario llegar a acuerdos de alquiler de un cierto volumen para comenzar las obras. La banca tradicional hasta ahora no ha entrado en modelos de project finance por cierto desconocimiento de este asset class.
P: ¿Cómo está afectando el crecimiento de los centros de datos al mercado inmobiliario español, especialmente en términos de precios y disponibilidad de suelo?
R: El mercado inmobiliario español se ha ido sofisticando durante los últimos años a medida que los centros de datos se han hecho más conocidos por el gran público. La ubicación, en líneas generales, viene determinada por el acceso a potencia eléctrica (en tiempo y en forma), que es el verdadero cuello de botella a la hora de viabilizar suelos en los principales hubs.
Si no existe potencia, los centros de datos compiten en igualdad de condiciones con las actividades alternativas (por ejemplo, industrial y logístico). En el caso de que se cuente con potencia, el precio dependerá de cada comprador en función del data center que quiera construir y del tipo de cliente al que se le quiere alquilar el espacio.
P: ¿Qué medidas se están tomando para garantizar la seguridad y la protección de datos en los centros de datos? ¿Cómo ha impactado el Real Decreto Ley 8/2023 al desarrollo del mercado de centros de datos en España?
R: El Real Decreto 8/2023 entre otras cosas regula, de manera distinta a como se venía haciendo hasta ahora, el procedimiento de acceso y conexión para nuevos grandes consumidores, entre los que se encuentra la industria de centros de datos.
Los principales cambios son tres: depósito de un aval de 40.000 €/MW en conexiones con tensiones superiores a 36kv, posibilidad de cambio del punto de suministro en un radio de 10 km desde el punto donde se hubiera pedido la potencia en primer lugar y un plazo de 5 años para contratar un mínimo del 50% de la potencia solicitada.
Estos cambios van a ayudar a desincentivar la especulación y van a fomentar concursos de acceso a la demanda donde tendrán más peso los inversores industriales con credenciales reconocidas a la hora de poner en marcha este tipo de proyectos.
P: ¿Qué medidas se están tomando para facilitar el acceso a suelo con potencial IT disponible?
R: La realidad es que se trata de un asset class que todavía no está reconocido en la gran mayoría de planes urbanísticos como uso específico y por tanto se necesita validar con cada ayuntamiento la compatibilidad de dicha actividad con los usos existentes (normalmente industrial o terciario).
Cada caso se estudia de manera específica, aunque ciertos ayuntamientos ya están adoptando medidas dirigidas para fomentar proyectos de centros de datos como reducir la necesidad de plazas de aparcamiento.
P: ¿Qué factores están impulsando la expansión de los centros de datos a otras regiones como Aragón, Castilla-La Mancha o el eje Bilbao-Navarra?
R: La deslocalización de los centros de datos viene determinada por la capacidad de desarrollar campus escalables tanto a nivel de suelo como a nivel de potencia. Este tipo de proyectos son promovidos por los hiperescalares buscando el apoyo de los gobiernos regionales que ven en ellos un elemento dinamizador de la economía digital local. Al no haber tanta competencia como en las áreas metropolitanas de Madrid o Barcelona se tiene más control y visibilidad sobre el calendario de desarrollo del proyecto a un menor coste.
P: ¿Por qué el mercado de centros de datos de Lisboa ha permanecido estancado en comparación con el mercado español? ¿Es posible que Lisboa pierda su posición como hub digital del sur de Europa?
R: El crecimiento e interés por Lisboa se ha visto afectado por el desarrollo del proyecto de Sines que por tamaño (casi 500MW) y localización suponía competencia directa a la propia región metropolitana de Lisboa. En cualquier caso, existen proyectos en desarrollo en la capital que en los próximos meses harán cambiar la percepción de estancamiento de esta ubicación que es muy relevante desde el punto de vista de la península ibérica.
P: ¿Cuáles son las perspectivas de inversión en el mercado de centros de datos a medio y largo plazo?
R: El crecimiento esperado del mercado de los centros de datos en la península ibérica y, especialmente, en Madrid tiene que ser visto como un éxito a todos los niveles. Las dificultades a las que se enfrenta el sector no son distintas de las que podemos encontrar en otras plazas europeas.
Es cierto que el acceso a la potencia eléctrica es un reto para todos los actores del sector, pero si el interés de los inversores no decrece, el mercado tenderá a flexibilizar las ubicaciones preferidas para desarrollar centros de datos.
P: ¿Qué medidas podrían tomarse para mejorar la colaboración entre el sector público y privado?
R: En línea con la pregunta anterior, es necesaria la colaboración del sector privado con todos los niveles de organismos públicos (gobierno central, autonómico y local) de manera coordinada y con una clara mirada a largo plazo para poner en marcha planes y medidas que ayuden a todos a viabilizar el mayor volumen de inversión posible en esta infraestructura digital.
En primer lugar, siendo una voz relevante en la elaboración del nuevo proceso de planificación eléctrica 25-30 así como también acelerando los procesos administrativos a nivel local en la obtención de permisos y licencias para la construcción de centros de datos.
