La construcción industrializada se ha convertido en una de las grandes apuestas para acelerar la creación de vivienda en España. Las administraciones y buena parte del sector consideran que este modelo puede reducir plazos, mejorar la eficiencia y responder con más rapidez a la creciente demanda habitacional. Sin embargo, su expansión se está encontrando con un obstáculo importante: un sistema hipotecario pensado para otro tipo de construcción.
Promotores, técnicos y empresas especializadas coinciden en declaraciones a EFE en que la actual ley hipotecaria no se adapta al funcionamiento de la construcción industrializada. El principal problema reside en que la financiación bancaria continúa ligada a certificaciones de obra tradicionales, en las que el valor del inmueble aumenta a medida que avanza la edificación sobre el solar. En cambio, en la construcción industrializada gran parte del trabajo se realiza en fábricas. Las viviendas o módulos se producen fuera del terreno y posteriormente se trasladan para su montaje final, un proceso que cambia por completo los tiempos y la lógica habitual de la construcción.
Marc Torrent, director general de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE), explica que el sistema financiero actual libera el crédito conforme avanza la obra «in situ». Según sostiene, esta fórmula no encaja con una realidad en la que buena parte del valor del proyecto ya se ha generado antes de llegar al solar. Considera que la industrialización requiere un «cambio de paradigma» regulatorio. A su juicio, la normativa vigente fue diseñada para la construcción tradicional y está frenando la implantación de técnicas capaces de reducir significativamente los tiempos de ejecución.
Un modelo más rápido que no encaja en el sistema actual
El principal conflicto aparece en el momento de certificar el avance de la obra. Las entidades financieras suelen reconocer únicamente aquello que ya está instalado físicamente en el terreno, aunque en fábrica exista un elevado porcentaje del proyecto completamente terminado. Esta situación obliga a muchas empresas a adelantar grandes inversiones sin contar todavía con financiación bancaria suficiente. El desfase económico complica la viabilidad de numerosos proyectos y ralentiza la implantación de un modelo que el sector considera estratégico para el futuro.
Ferran Bermejo, director técnico del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC), señala que el desarrollo de la construcción industrializada exige cambios normativos. En su opinión, el marco actual está limitando la capacidad de crecimiento de este sistema. Actualmente, la implantación de la construcción industrializada en España se sitúa entre el 2% y el 5%. No obstante, los expertos consideran que podría alcanzar entre el 40% y el 50% en las próximas décadas si logra consolidarse y superar las barreras financieras y regulatorias.
Las compañías especializadas intentan buscar fórmulas para adaptarse mientras llegan posibles cambios legales. Algunas empresas ya trabajan directamente con bancos para demostrar que los procesos industriales ofrecen garantías similares o incluso superiores a las de la construcción tradicional.
Empresas y promotores buscan soluciones alternativas
Uno de los casos que refleja esta transición es el de Arquima, empresa con sede en Abrera, en Barcelona, especializada en construcción industrializada. Su responsable de comunicación y marketing, Stefano Carlo Ascione, asegura que la ley hipotecaria es actualmente «la gran piedra en el camino» para desbloquear el crecimiento del sector. A pesar de ello, Ascione reconoce que empiezan a percibirse algunos avances. Según explica, la compañía ha logrado financiar directamente en fábrica tres proyectos durante los últimos meses, algo que hasta hace poco resultaba muy complicado.
El cambio, afirma, se produce cuando las entidades financieras visitan las instalaciones y comprueban el proceso industrial. Al ver que se trata de viviendas reales construidas bajo controles y garantías, la percepción de los bancos comienza a modificarse. También desde el ámbito industrial se reclama una actualización de los sistemas de tasación. Montse Pujol, directora general del Grupo PMP, defiende la necesidad de permitir valoraciones económicas directamente en fábrica para agilizar los procesos de financiación. Considera que incorporar tasaciones «off-site» permitiría acelerar notablemente el desarrollo de las promociones. De esta manera, las entidades podrían reconocer antes el valor generado durante la fabricación de los distintos componentes.
Mientras no se produzcan cambios regulatorios, muchas empresas se ven obligadas a recurrir a vías de financiación alternativas. Fondos de inversión u otras fórmulas privadas están cubriendo parte de las necesidades económicas que los bancos todavía no asumen.
