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La Comunidad de Madrid, en materia de vivienda: así ven el segmento residencial el Viceconsejero y la Consejera

Entrevista con José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio y María José Piccio Marchetti, Directora de Vivienda de la Comunidad de Madrid.

Área de Vivienda Comunidad de Madrid. José María García Gómez y María José Piccio Marchetti.
Área de Vivienda Comunidad de Madrid. José María García Gómez y María José Piccio Marchetti.

El área de Vivienda de la Comunidad de Madrid, desde dentro. José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio y María José Piccio Marchetti, Directora del área de Vivienda de la Comunidad de Madrid, analizan la gestión por parte del organismo en temas como la Ley de Suelo, la oferta de vivienda asequible, la colaboración público-privada o los nuevos desarrollos urbanísticos de la región.

Ahora mismo, la Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid data de 2001. ¿Se contempla algún cambio para dar un mayor dinamismo al mercado inmobiliario?

La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid lleva vigente ya más de 20 años. Actualizarlo, según García Gómez, «es una necesidad». El Viceconsejero explica que «la actual ley no ha cumplido sus objetivos: después de 21 años de funcionamiento, solo 21 municipios de los 179 de la Comunidad de Madrid han adaptado su planeamiento a la propia ley». Además, ha sufrido 21 modificaciones en este periodo y, por tanto, no cree que haya sido tan eficaz como debiera.

El urbanismo debe ser «más ágil, más flexibilizador», indica García Gómez refiriéndose a los usos del suelo. Además, señala la necesidad de otorgar «mayor competencia para los grandes municipios a la hora de aprobar sus instrumentos de detalle y su planeamiento, sin que se produzca una duplicidad de las acciones con la Comunidad de Madrid». Suprimir uno de los elementos administrativos de resolución significaría, en su opinión, ahorrar tiempo, «uno de los objetivos de cualquier norma para generar actividad económica».

Ya trabajan en esa línea. La directora del área de Vivienda explica que el ejecutivo autonómico está «modificando el texto actual para dotarle de mayor flexibilidad y para permitir una tramitación más rápida». Piccio Marchetti critica «largos plazos a los que nos enfrentamos desde que un suelo es bruto hasta que se pueden construir las viviendas», en su opinión, una de las mayores dificultades que encontramos en el desarrollo del suelo.

El Viceconsejero defiende la necesidad de «un cambio legislativo que dinamice el sector inmobiliario». El autonómico ya ha empezado a dar los primeros pasos: «Medidas de ese tipo están en marcha», afirma la directora. Ya hubo una primera modificación en noviembre del 2020, donde se sustituyeron gran parte de las licencias urbanísticas municipales necesarias por declaraciones responsables. «Aun teniendo que cumplir los requisitos urbanísticos, la ventaja es que se puede empezar la obra casi de manera inmediata. Eso ha servido para agilizar muchos trámites», añade Piccio Marchetti.

Ahora, se están proponiendo nuevos cambios en una ley omnibus que modifica muchas leyes y, entre ellas, la Ley del Suelo, según la directora. ¿Medidas concretas? Reducir las necesidades de informes ambientales para aquellos instrumentos que no tenían apenas impacto o dotar de usos públicos de vivienda a aquellos suelos dotacionales que durante el transcurso del tiempo no han servido para su finalidad, con una limitación muy concreta al 5% de la edificabilidad del ámbito, entre otras.

¿Hay algún Plan General de Ordenación Urbana nuevo o pendiente de aprobación antes de la elecciones?

García Gómez no cree que vaya a haber una nueva noticia de desbloqueo o de nuevos programas. Recuerda que «ya hace tres años se desbloqueó Madrid Nuevo Norte, que ya está en pleno desarrollo; el anuncio de que la Operación Campamento, que parece que vuelve a funcionar y va a significar mejorar esa brecha urbana hacia el oeste de Madrid; la incorporación de los antiguos terrenos de Defensa al tejido de la ciudad a través de desarrollo residencial, y la movilización de muchísimo suelo en el sur de la capital en los Desarrollos del Sureste, con 105.000 viviendas, la mitad con un régimen de protección».

García Gómez cree que la comunidad ha encontrado «el equilibrio territorial entre la fuerza de Madrid capital y las grandes ciudades de la corona metropolitana, y que haya desarrollo tanto industrial-económico como del residencial». Madrid tiene un gran dinamismo actualmente, y también otras grandes ciudades como Alcobendas, Alcorcón, San Sebastián, Boadilla del Monte o Pozuelo de Alarcón tienen desarrollos urbanísticos relevantes previstos para los próximos años. Piccio Marchetti señala en este punto el «importante número de viviendas, que nosotros creemos que van a contribuir a aumentar la oferta y, por tanto, reducir los precios de las viviendas«.

Los «nuevos desarrollos, equilibrados, con mezclas de usos, van a permitir que la gente quiera ir a vivir allí, no solo porque la vivienda es más asequible, sino porque la calidad urbana va a ser magnífica», según Piccio Marchetti. En Boadilla del Monte, su gobierno ofrece suelo a las empresas para que construyan y durante 50 años exploten las viviendas en alquiler a precios asequibles en el marco del Plan Vive. «Nosotros les ponemos los precios máximos», matiza la directora.

Ya se concedió una primera licitación en 10 municipios de la Comunidad de Madrid. «Ahora tenemos en marcha una segunda licitación donde están previstas 500 viviendas en Boadilla del Monte, 400 en Pinto y más de 100 en Colmenar».

Si Roma no se construyó en un día, Madrid tampoco. Por ejemplo, para que puedan edificarse las casas de Operación Campamento, «todavía faltan muchos trámites por hacer», avanza Piccio Marchetti. Hay algunos instrumentos aprobados en el Ayuntamiento, pero todavía hay convenios de gestión y otra serie de instrumentos importantes que van a requerir un tiempo, así que no va a poder ser de manera inmediata la construcción de las viviendas», argumenta la directora.

Los nuevos barrios de Madrid van a significar un gran cambio en materia de vivienda. ¿Qué zonas van a ser las más interesantes, tanto para la industria como para la sociedad?

«Cualquier zona de Madrid es buena«, Piccio Marchetti lo tiene claro. Aunque dentro de «la almendra» se paga más por la ubicación, todas las zonas de Madrid tienen la ventaja de contar con un buen sistema de transporte. «Puedes adaptar la zona donde vives a tus necesidades económicas y no por ello renunciar a tener que trabajar en otro sitio», explica la directora, quien considera el sistema de movilidad un criterio fundamental para dotar de igualdad a todas las zonas de la ciudad». En su opinión, cualquier zona de Madrid tiene infraestructuras sanitarias, escolares y que permiten desarrollar un buen proyecto.

Por su parte, García Gómez destaca los Desarrollos del Sureste, con «un modelo de urbanismo distinto, sostenible, con un equilibrio del desarrollo residencial y la cercanía de dotaciones, servicios y oportunidad de empleo». Además, insiste en el régimen de reserva de viviendas protegidas de hasta el 50%, que se traducirá en miles de oportunidades de acceder a la vivienda a precio asequible debido a la limitación.

También Madrid Nuevo Norte: «de las 10.500 viviendas, el 20% de ellas tienen un régimen de protección pública». Además, cree que el Ayuntamiento utilizará su aprovechamiento en forma de viviendas a desarrollar con la fórmula de promoción público-privada en arrendamiento asequible, así que va a haber muchas nuevas oportunidades de acceso a la vivienda en Madrid. Los jóvenes van a tener oferta y, por tanto, Madrid va a seguir siendo una región dinámica que ofrezca oportunidades de vida.

Por otro lado, ciertas zonas de Madrid empiezan a especializarse: Tres Cantos, en una línea similar a Malaga, con proyectos como MASID: «si te dedicas al Life Science, a lo mejor te tienes que rodear de un entorno específico», explica la directora de vivienda.

A nivel autoanálisis, ¿punto fuerte y punto débil de la Comunidad de Madrid en materia de vivienda?

El equipo de Ayuso coincide: el punto fuerte es el entorno de seguridad jurídica y el nivel de apuesta por el modelo de colaboración público-privada que se refleja en el Plan Vive, «el caso más exitoso de desarrollo de promoción pública de vivienda en colaboración público-privada en alquiler asequible que permite generar 5.406 viviendas en un periodo corto de tiempo», explica García Gómez.

Piccio Marchetti explica que su cartera recibe a cualquier empresa: «hablamos con la iniciativa privada para poder ofrecer modelos que sean atractivos, tanto para ellos como para nosotros como Administración». A través de la colaboración público-privada, por un lado, logran el fin de la Administración, tener viviendas a precios asequibles y, por otro lado, no movilizamos inversión pública, porque se hace con inversión 100% privada en muchos casos.

La pescadilla que se muerde la cola: «a la vez generamos actividad económica para las empresas, generamos trabajo, y conseguimos que la gente quiera pagarse su propia casa. Es lo que queremos, no queremos dar subvenciones ni dar ayudas para que todo el mundo tenga que vivir de subsidios públicos, sino generar las condiciones laborales adecuadas para que cada uno pueda desarrollar su proyecto de vida», explica Piccio Marchetti.

Como ocurre en otras comunidades, «hay un problema o una incertidumbre en relación a las situaciones de vulnerabilidad socioeconómica, que reflejan o debieran llevar aparejada una solución de vivienda social». El Viceconsejero cree que «hay que comprometer muchos recursos públicos y dar respuestas». Según Piccio Marchetti, la Comunidad de Madrid ha de ser capaz de atender a la demanda que hay de vivienda asequible y «poder ofrecer una solución, sobre todo, a nuestros jóvenes, que están viendo cómo cada vez más tarde retrasan la edad de emancipación».

Aunque los ratios de la Comunidad de Madrid no son tan preocupantes como en otras regiones, el Viceconsejero señala la cuestión de la okupación, una problemática en la que son «absolutamente beligerantes». El ejecutivo cree que «al final, acaba perjudicando a las oportunidades de acceso por esa inseguridad jurídica en relación con el derecho a la propiedad».

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