«Nuevas oportunidades», pero también «nuevos límites». A nivel digitalización, Carlos Montoya, director general de Aliseda Inmobiliaria; Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes y Andrés Cerdán, CEO de Copernicus Real Estate Advisors, consideran que al real estate español todavía le queda mucho por hacer. El mercado no saca demasiada ‘buena nota’, pero sí ha empezado a marcar los raíles que determinarán su adaptación al avance tecnológico.
‘Compromiso de los líderes del mercado inmobiliario con la tecnología y la transformación‘, la segunda mesa redonda del evento organizado por Canon y Brains Real Estate, abordó temas como la recopilación, ordenación, gestión de datos e interlocución con terceros.
Utilizar la información disponible para determinar en qué zona tiene más sentido hacer vivienda protegida; lanzar estimaciones precisas de la renta de mercado o incorporar Inteligencia Artificial en el buscador de un portal inmobiliario: son muchas las posibilidades que la tecnología brinda al sector.
En este episodio de Brains Real Estate News Podcast, los directivos explican cómo se está llevando a cabo esta transformación digital en cada una de sus empresas, opinan sobre el ritmo de este proceso en España y califican el nivel de inversión en innovación y desarrollo (I+D) del mercado en su conjunto.
Ritmo de la transformación digital del real estate español
Con la calificación más baja, Vera califica con un 6 el ritmo de digitalización del real estate español. Le sorprendería, reconoce, que una gran empresa invirtiera en innovación más de 10 millones anuales. «Lo alentador» es el recorrido que queda por delante: durante los próximos tres-cuatro años, el profesional prevé un aumento en esta clase de inversiones.
Con un 6-6’5, Montoya cree que «el momento inmobiliario que vivimos ahora mismo en España no facilita demasiado la inversión». Sin embargo, «sí es un buen momento para invertir en lo que no está hecho, lo que está por hacer». Este sería el gran reto a nivel nacional, «ser capaces de solucionar el problema de la vivienda». Aunque «el residencial clásico va a ir solo», el directivo señala que los problemas del segmento por excelencia precisan del esfuerzo del sector, tanto en términos creativos como de digitalización. De aquí a finales de 2025, su previsión es lograr el 8.
Cerdán es el más optimista: consciente de que «compararnos con Estados Unidos es un poco ambicioso, al real estate nacional le pone «muy buena nota». En el ámbito privado, y especialmente en el segmento hospitality, el profesional indica que se han desarrollado muy buenas propuestas, y recuerda que el relevo generacional ha de ir claramente ligado al ROI para no quedar «en agua de borrajas». Depende, también, del segmento y del «nivel de interés que tenga quien quiera desarrollar ese tipo de tecnología». Como se suele decir, el inmobiliario «va por barrios».
Carlos Montoya (Aliseda inmobiliaria)
La estrategia de Carlos Montoya en Aliseda aboga por optimizar procesos y mejorar la experiencia del cliente, poniendo el foco en la autonomía del usuario. La gestora, propiedad de Blackstone, ha apostado por innovar en su web. El portal inmobiliario, con miles de inmuebles de distintos tipos, permite agendar la fecha y la hora de la visita a un inmueble, sea compraventa o alquiler. Aunque a nivel tecnológico no tiene mucha dificultad, a nivel logístico la diferencia sí se nota en la dinámica empresarial.
Tras una curva de aprendizaje, la marca dio el siguiente paso permitiendo hacer la reserva del activo al usuario, a través de una TPV virtual que permite realizar el trámite se puede hacer desde casa y sin ninguna restricción horaria. Además, creó un área de documentación donde puede colgar los archivos solicitados, posibilitando su seguimiento. Este segundo paso constató el éxito de este proceso de digitalización, un «puzle bastante complicado» que «no se puede hacer de un día para otro», pero que repercute positivamente a largo plazo.
«No es un producto, probablemente, para todo el mundo», por que «hay gente que necesita mucho más acompañamiento a la hora de adquirir un inmueble». Sin embargo, según la experiencia de Aliseda, «más del 30% de los clientes que compran activos residenciales lo hacen de forma autónoma, sin ninguna intervención de nadie». En este sentido, sí existe «cierta asistencia» en el proceso de documentación, para recordar al usuario los plazos de cada entrega. «La gente suele hacer el recorrido de forma muy sencilla», un logro que ha llevado a Aliseda a pensar que puede ofrecer este servicio -también- a clientes que quieran vender su activo.
En materia de IA, la marca ha introducido un nuevo buscador con esta tecnología en su web. El objetivo es «ir acotando tu búsqueda, sin necesidad de hacer múltiples filtros que tienes que volver a empezar cada vez que quieres hacer una iteración».
En comparación a otros mercados más avanzados como el americano, Montoya considera que «el acompañamiento al cliente no necesariamente tiene que ser intervencionista», sino más bien un «apoyo». En esta línea, considera que servicios que pueden ir acompañados en la venta de un activo, como la mudanza o la preparación de un inmueble, son aspectos que en España «no estamos acabando de rematar, al menos, de forma ensamblada».
Si damos con las claves y la tecnología está ahí para eso, podremos hacer grandes avances», el sector está en transformación y apostar por esta vertientes es «una apuesta irrenunciable», recuerda Montoya.
Juan Pablo Vera (Testa Homes)
«En la medida en la que nosotros hemos ido cogiendo escala, nos hemos dado cuenta de cómo tenía que cambiar la forma de gestión, ha sido un proceso de aprendizaje por partes». De 2014 a 2024, Juan Pablo Vera explica que el sector inmobiliario, y concretamente el del alquiler, se ha transformado mucho. Sin embargo, aún queda «muchísimo por hacer». Para lograr el óptimo ritmo de digitalización, «necesitamos muchas cosas, y no sé si las tenemos todas».
Al evaluar el ritmo de transformación del sector en España, Vera considera el impacto de la ola tecnológica, mayor en economías como la norteamericana; la escala del propio mercado y de sus empresas y la necesidad del capital humano especializado en Innovación y Tecnología (IT). El punto de salida es distinto, en comparación a otros mercados, matiza el directivo.
Concretamente, en el alquiler residencial, Vera señala la sobrerregulación respecto al alquiler y a los criterios ESG que también funcionan como «distractores» para que el sector no se centre en temas de innovación. Si el sector se sigue desarrollando, el número de empresas especializadas en este segmento sigue creciendo y los grandes players (a partir de 10.000 viviendas aproximadamente) invierten en tecnología, el profesional indica que «la foto sería totalmente distinta».
Extracción de datos, optimización de procesos, pero también estimaciones precisas de la renta de mercado y la evolución a corto plazo, por zonas. Vera sugiere que podría utilizarse, por ejemplo, para hacer una predicción del índice de morosidad o del turn, «variables clave en la línea de ingresos». Si el sector aplica IA a esos elementos son estratégicos, «estoy seguro de que a futuro vamos a gestionar mucho mejor».
Andrés Cerdán (Copernicus Real Estate Advisors)
Como Andrés Cerdán indica, «empresas inmobiliarias hay muchas y de muchos tipos», por lo que generalizar es un error, también en el proceso de transformación, ya que «cada una tiene su propio modelo de negocio». Concretamente, Copernicus nace como gestora de créditos de dudoso cobro, con garantía inmobiliaria.
La parte de real estate, al principio, se dedica a dar soporte a la parte de recuperación, tanto en valoraciones como a la hora de negociar con los deudores, y cuando se convierte en ladrillo el préstamo, la firma se dedica a todo el proceso. Según Cerdán, «la necesidad tecnológica es en todos los aspectos», en toda la línea de negocio, especialmente, en la relación entre diferentes partes de la compañía.
Por su parte, Copernicus cuenta con una plataforma operativa, «una columna vertebral que nos ayuda a mantener firme todo el proceso, a relacionarnos, que tiene que interactuar con todos esos players, tanto externos como propios de la casa». Y es en cada una de estas pequeñas acciones donde es clave automatizar procesos y ahorrar tiempo.
En este sentido, el directivo matiza que todos los clientes de la gestora en este tipo de productos son inversores que buscan rentabilidad, retornos, tanto en TIR como en múltiplo. «Si, más cerca del ingreso, somos capaces de reducir tiempo, va a mejorar sus retornos». De igual forma, si Copernicus consigue ahorrar costes, mejorará sus márgenes.
Por último, Cerdán recuerda la importancia de elegir correctamente qué procesos se quiere automatizar para mejorar el ROI, y de contar con datos de calidad para tomar buenas decisiones de inversión. Se refiere tanto a los datos que puede generar la propia empresa, como a los que puede obtener de partners que le ayuden desde el punto de vista estratégico.
