Ismael Clemente lidera desde hace siete años la Socimi Merlin Properties, primero como presidente y después como consejero delegado. Convertida, junto a Colonial, en las únicas dos inmobiliarias del selectivo Ibex35 y participada por Santander y BBVA, el ejecutivo ha hecho balance de esta trayectoria en el podcast de Así Empecé.
De Magic Real Estate a Merlin Properties
En él, el consejero delegado de la cotizada explica cómo fue la formación de la gestora de inversiones Magic Real Estate, tras su despido de Deutsche Bank, germen de la futura Socimi.
Antes de dar el salto a formar su propia compañía, reconoce contactos con lo que era entonces la Operación Chamartín, con las Big Four y con Sareb, aunque cree que haber recalado en el ‘banco malo’ «hubiese sido el error de su vida».
Magic RE comenzó como una compañía especializada en la gestión de activos o de compañías inmobiliarias para fondos de inversión extranjeros. Durante este tiempo trabajaron para el propio Deutsche, el fondo canadiense Brookfield y Blackstone. «En abril de 2013, nos cayó del cielo un acuerdo con Blackstone para trabajar como su plataforma local de adquisición y gestión de activos. Fue el embrión de la gran estructura que ha acabado montando en España y nosotros se la montamos llave en mano», explica. Esta etapa llegó a su fin cuando los REO’s empezaron a ser escasos en el mercado: «Se nos acabó el trabajo con Blackstone porque iban a migrar de comprar activos a comprar préstamos y nosotros no queríamos trabajar ahí».
A partir de ahí, y después de varios contactos con bancos extranjeros, comenzaron la andadura en forma en forma de Socimi, saltando a cotizar en 2014. «Fue una colocación exitosa, pero no se valoraba nada porque fue un cash pull. Lo que hicimos fue levantar 1.300 millones del mercado con el plan de negocio de que íbamos a comprar una operación de sale & leaseback, que habíamos hecho con BBVA, y con el restante compraríamos activos que teníamos localizados o vistos pero que el inversor no sabían cuales eran. El inversor hacia un acto de fe con nosotros como gestores y con España como apuesta macro«, concluyó.
Después se sucedieron numerosas ampliaciones de capital, y la compra de Testa y Metrovacesa, aunque no de Realia, a pesar del interés que tuvieron: «Realia no pudimos nunca porque a su matriz FCC, la capitalizó Slim y se retiró del mercado». Esta transición de comprar activos seleccionados a comprar compañías con activos fue porque se dieron cuenta de que había que moverse a la adquisición corporativa porque los únicos que había en España eran fondos ultraoportunistas, con unos costes de capital altísimos. En cambio, ellos disponían de un coste de capital menor y sin causar ‘un daño tan grande al vendedor’, tenían una oportunidad de negocio importante.
En la actualidad, Merlin, junto a Colonial, son las dos principales compañías inmobiliarias cotizadas en España. La Socimi está especializada en los mercados de oficinas, retail y logístico. Capitaliza 4.556 millones de euros.
Accionariado
En una entrevista con Beltrán Espinosa de los Monteros, asegura que la empresa no es suya -ni de su equipo directivo- y que no deben patrimonializarla. «Yo no puedo defender mi empresa de que venga alguien que le compre su parte a Santander y luego lance una opa y se haga con el 60%. Ese tendrá todo el derecho a hacerlo. Defender es como si eso fuese contrario a mis intereses y no puede serlo porque la empresa no es mía», aseguró.
No obstante, el directivo señala que le gustaría que la compañía quedase a beneficio de España por la colección de activos irrepetible que tiene, aunque reconoce que es complicado. Para explicar su preferencia sobre el futuro de la sociedad utiliza un símil con el Juicio de Salomón: «Prefiero que este niño que es tan bueno y tan nuestro se lo den a otro. Prefiero que a la compañía vengan mañana y le metan una opa una compañía francesa, a que la despiece un fondo de capital riesgo, a pesar de que eso pueda ser más lucrativo».
En esta línea, Clemente agradece la apuesta del family office Nortia, controlado por Manuel Lao, expropietario Cirsa. La firma dispone del 8,168% del capital social de la Socimi.
Situación de Merlin tras la pandemia
Con respecto a las inversiones de la compañía, el CEO de Merlin se muestra esperanzado tras lo vivido con la pandemia.
Respecto al futuro de los centros comerciales, explica que se ha roto un mercado en equilibrio. Cree que la entrada del ecommerce ha fulminado la estabilidad y que su cuota de mercado continuará en aumento: «La venta online significa el 10% de la venta minorista y va a seguir creciendo hasta el 20-24%. Cuando eso ocurra, la cuota del 18% de los centros comerciales habrá bajado al 16%. Esa bajada habrá causado que de los 550 centros que hay en España, habrán cerrado 50. Tú tienes que conseguir que no sea ninguno tuyo«.
Además, una vez el mercado entre en un nuevo ciclo de estabilidad, «los que queden abiertos serán los ganadores de esa tendencia». No cree que el segmento de las grandes superficies esté comprometido por la baja densidad de activos: «Los centros comerciales no desparecerán, habrá unos cuantos que sí. EEUU tiene 2.400 m2 por cada 1000 habitantes y España 330 m2, no tiene nada que ver».
En oficinas, Clemente critica con dureza la situación que se vive en España respecto al teletrabajo, llegando a calificarla como «una pugna entre pereza y esfuerzo». En este punto fue irónico: «A los empleados le gustaría ir a la oficina tres días y a mi me gustaría que el IRPF no pasase del 20%».
Opina que la caída de la ocupación en las oficinas se debe a una caída del PIB: «La gente no se da cuenta que cuando se han destruido 750.000 empleos. El 20% de esos empleos son de cuello blanco, de tipo directivo, que su trabajo está en una moqueta. Ese trabajo es el que repercute en nuestra ocupación de oficinas». Concluyo afirmando que cuando a sus clientes les vaya bien a ellos también les irá.
