Una de las preguntas más repetidas estas últimas semanas ha sido: «¿Cuándo bajarán los tipos de interés en 2024?» Hasta hace no mucho, la cuestión predominante era hasta dónde aumentarían los tipos de interés en 2023. Esto refleja la naturaleza a veces compleja, otras veces simplista, del mundo económico.
Obviamente la abrupta subida de tipos ha tenido un significativo impacto en la financiación de oficinas, así como en otras tipologías de activos. En los principales mercados europeos el coste de financiar una adquisición de oficinas es mayor que la rentabilidad ofrecida el primer día vía alquileres, lo cual desde un punto de vista económico es contrario al principio de apalancamiento financiero. Por este motivo, muchas de las operaciones registradas este año han sido financiadas a pulmón, vía fondos propios. Pero adicionalmente a la subida de tipos, existe una serie de factores que están afectando el mercado de inversión de oficinas a nivel mundial generando una situación mucho más compleja a la que no se puede responder solamente con una bajada de tipos de interés.
El impacto del teletrabajo en el sector, catalizado por la pandemia, ha impulsado el modelo de trabajo híbrido. Esto recuerda a lo sucedido en el sector retail en 2018 con el auge del comercio online, cuando algunos temían que el retail físico llegara a su fin. Sin embargo, ahora observamos que el comercio físico no ha desparecido, y que los retailers combinan, cada vez más, los distintos canales de venta, online y físico, resultando en un crecimiento de ventas y de afluencias en los centros y parques comerciales, y un canal online que sigue incrementando su penetración a ritmos más moderados. Así, de la misma forma que el comercio físico se adaptó para combinar canales de venta, las oficinas seguirán en el futuro, jugando un papel clave como centros de trabajo, de colaboración y de implementación de ideas.
En el contexto actual, el teletrabajo, los cambios de hábitos, modelos híbridos como el coworking, y la necesidad de invertir en componentes ESG y en la actualización de las oficinas requiere de una reconsideración estratégica por parte de los inversores. Esto unido a un cambio de ciclo económico con tipos de interés más altos y perspectivas de crecimiento negativas a tipos reales genera grandes cuestiones a la hora tanto de invertir como de financiar o refinanciar activos de oficinas.
Entonces, ¿qué se puede esperar en 2024 en cuanto a la financiación de oficinas? La banca tradicional probablemente se centrará en las ubicaciones más demandadas, CBD y zonas prime de Madrid y Barcelona. Por otro lado, si los swaps sobre tipos de interés siguen relajándose en anticipación de una política monetaria más blanda o «dovish», la financiación podría generar esa palanca financiera de la que hablábamos al principio.
Para proyectos que impliquen unos perfiles de riesgo más altos (de construcción y/o comercial), la financiación bancaria se limitará a edificios con altos estándares de calidad y certificaciones ESG, así como contratos preacordados con inquilinos solventes. Todo lo que se salga de estos parámetros será muy probablemente un producto destinado a la financiación alternativa, fondos de deuda especialmente.
Durante los últimos años hemos visto cómo han desembarcado en España un gran número de fondos de deuda especializados en real estate para aprovechar los huecos dejados por la banca tradicional. Dicho esto, el momento de replanteamiento estratégico por el que pasa el sector de oficinas está provocando que también los fondos de deuda sean selectivos.
En algunos casos la mejor opción para unas oficinas es su reposicionamiento hacia estándares de calidad más altos o su reconversión a usos residenciales u hoteleros, que actualmente disfrutan de un acceso más directo a la financiación.
Artículo de opinión escrito por Salvador Pastor, socio del departamento de Debt & Structured Finance EMEA de Cushman & Wakefield
