Cataluña deja fuera del mercado hasta 44.000 viviendas vacías de 2ª ocupación sin cédula, el doble de las 20.000 VPO previstas para 2027 

La Plataforma 2015 Accés a l’Habitatge alerta: la crisis del mercado inmobiliario en Cataluña es cada vez más grave, afectando a amplias capas de la población, especialmente a la juventud y a las familias con rentas medias y bajas. Con precios de alquiler y compra elevados, y una oferta extremadamente limitada, el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema estructural que sólo empeorará si no se actúa de manera urgente. 

Ante este escenario, la plataforma catalana señala una alternativa factible que se podría implementar de forma inmediata: regularizar las más de 73.000 viviendas de segunda ocupación, a las que desde el 2013 hasta la actualidad se les ha denegado la cédula de habitabilidad. De estas 73.000 unidades, se calcula que entre un 50% y un 60% (entre 36.500 y cerca de 44.000) están vacías y podrían sumarse a la oferta inmobiliaria. 

Aunque estas viviendas cumplen con las condiciones requeridas para un uso residencial, según los certificados emitidos por arquitectos y técnicos especialistas, la Agència d’Habitatge de Catalunya (AHC) bloquea su incorporación al mercado por motivos burocráticos y cuestiones menores, ajenas a las condiciones de salubridad, iluminación y solidez de una vivienda digna. 

Según estimaciones basadas en el histórico de las cédulas no concedidas, caducadas o archivadas por la AHC durante la última década, para el 2027, se calcula que el número de viviendas afectadas aumente hasta los 91.000. Para ese mismo año, en cambio, el Govern de la Generalitat prevé tener disponibles 20.000 nuevas viviendas de protección oficial (HPO), una cifra un 77,8% inferior. 

«La construcción de viviendas de protección oficial es una buena noticia, pero hay que actuar en varios frentes. Mientras esperamos esta medida, totalmente insuficiente, tenemos que ser conscientes de que tenemos decenas de miles de viviendas aptas fuera del mercado inmobiliario por una cédula de habitabilidad que otras comunidades autónomas ya han eliminado», explica el portavoz de la Plataforma 2015 Accés a l’Habitatge, el ingeniero y API Jose Maria Coderch.

Coderch también ha añadido que «si realmente hay voluntad política de solucionar el problema de la vivienda, el primer paso es regularizar estas 73.000 viviendas, que pueden ascender a más de 91.000 en 2027. Además de ser una vía eficiente y sin coste para el erario público, ayudaría a reducir la presión sobre los precios y a incrementar la oferta de vivienda. No estamos pidiendo milagros, sólo que se dejen de poner trabas burocráticas a soluciones factibles que ya existen».

«La ciudadanía no puede seguir pagando los platos rotos de una aplicación incorrecta del Decreto 141/2012 que apareció para evitar las infraviviendas y las sobreocupaciones, y no para imponer requerimientos urbanísticos y burocráticos», opina el portavoz. 

Cataluña, una de las pocas comunidades que exige cédula de habitabilidad 

Cataluña es una de las pocas comunidades autónomas que mantiene la exigencia de la cédula de habitabilidad para la venta, alquiler y contratación de suministros en viviendas de segunda mano. En otros territorios, este requisito ha sido eliminado o sustituido por medidas alternativas, como la Inspección Técnica de Edificios (ITE), una revisión técnica que, a diferencia de la cédula, no impide el uso de la vivienda. Andalucía, Madrid, Aragón o las Islas Baleares son algunas de las 12 comunidades que han abolido este requisito.

Las viviendas excluidas del mercado inmobiliario en Cataluña son viviendas que no han visto renovada la cédula habitabilidad o que no la habían solicitado anteriormente; locales comerciales reconvertidos en viviendas (excepto en ejes comerciales) o inmuebles que han sido objeto de división horizontal. Estas viviendas, con superficies entre los 40 y los 90 metros cuadrados, cumplen con las condiciones necesarias para poder ser habitables.

«A raíz del Decreto 141/2012, los pequeños propietarios que quieren poner a disposición del mercado sus inmuebles chocan con una normativa rígida que no se adecua a la realidad actual. Es imprescindible que la Agència d’Habitatge de Catalunya deje de aplicar incorrectamente el Decreto 141/2012 en la exigencia de condiciones de habitabilidad por las que no tiene competencias, sino que corresponden a los ayuntamientos», ha destacado el portavoz de la Plataforma y el equipo jurídico.

También ha agregado que «la situación podría empeorar en los próximos años, ya que en 2027 se revisarán las cédulas de habitabilidad otorgadas en 2012, lo que podría hacer aumentar el número de denegaciones si no se actualiza la normativa vigente».

Una barrera burocrática que empeora el acceso a la vivienda 

La Agència d’Habitatge de Catalunya, encargada de tramitar y renovar las cédulas de habitabilidad, aplica una serie de criterios técnicos muy restrictivos, especialmente sobre viviendas construidas antes del 2012. Desde la Plataforma 2015 Accés a l’Habitatge se denuncia que muchos de estos parámetros son desproporcionados e impiden que viviendas que cumplen con las necesidades básicas sean utilizadas.

Los principales motivos de denegación son: 

• Denegación de cédulas por 10 cm: Muchas viviendas cuentan con disposiciones o dimensiones diferentes a lo que marca la normativa actual. Por ejemplo, hay viviendas con techos que miden 2,08 metros y no 2,20; hay puertas de lavabos de 70 cm de anchura en lugar de 80 cm; o espacios interiores para secar la ropa que se han sustituido por una secadora eléctrica. 

• Documentación inexistente o inaccesible: En muchos casos, la denegación se basa en la imposibilidad de presentar documentación de edificios construidos antes del 2012. Muchos ayuntamientos no tienen los archivos digitalizados y los datos exigidos por la Agència d’Habitatge de Catalunya son difíciles de obtener o simplemente no existen. Este problema burocrático impide la renovación de la cédula, aunque la vivienda siga siendo apta para uso residencial. 

• Renovación de cédulas caducadas: La normativa catalana exige que las cédulas de habitabilidad se renueven periódicamente. A partir de 2027, muchas viviendas construidas antes del 2012 tendrán que renovar su cédula. La Plataforma prevé que una gran parte de estos inmuebles no supere el proceso de renovación, lo que incrementará aún más el número de viviendas ilegalizadas. 

• Ausencia de informes técnicos presenciales: En la mayoría de los casos, se deniega la cédula sin que técnicos de la Agència d’Habitatge de Catalunya o arquitectos y/o arquitectos técnicos realicen un informe técnico presencial de la vivienda para valorar si las discrepancias imposibilitan su uso como residencial. Esto crea una situación en la que viviendas que podrían ser habitables quedan fuera del mercado simplemente por razones administrativas. 

En las memorias de la Agencia de la Vivienda de Cataluña aparecen el número de cédulas de habitabilidad de segunda ocupación solicitadas y concedidas, por lo que se puede extraer las denegadas o archivadas:

Teniendo en cuenta el histórico de datos, se extrae que, de media, la AHC deniega o archiva 6.107 cédulas de habitabilidad de segunda ocupación al año, por lo que en el periodo 2013-2024 sumarían más de 73.000 y, para 2027, más de 91.000.