De la «incertidumbre» de hace unos años al momento «opportunity» actual. En un momento en el que los grandes mercados —Francia, Alemania y Reino Unido— atraviesan un ciclo complejo, el sur de Europa se ha convertido en el refugio del capital global. España está captando el interés inversor, un «momento muy dulce» que, según Juan Velayos, CEO y socio fundador de JV20 y director de la feria The District, hay que aprovechar.
El sector ha cambiado. El concepto de «inmobiliario» resulta hoy una palabra obsoleta, ya que el sector se ha fragmentado en «mil sectores«, y el capital ya no invierte de forma monolítica. «Nada tiene que ver hablar de oficinas que de data centers o de PBSA».
«Hay muchísimos asset classes en los que hay capital». Aunque quedan muchas grandes operaciones por materializarse, el pronóstico de Velayos en materia de inversión de cara a cierre de 2025 es mejor que el año anterior. Sin embargo, el directivo avisa de que «hemos de estar preparados a que el ciclo se enfríe», un panorama que no sería ni bueno ni malo, sino «natural» en un negocio cíclico como el inmobiliario.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, Velayos analiza los desafíos de la vivienda asequible, la relevancia del capital institucional y los avances en la industrialización de la construcción. Además, explica cómo es su forma de invertir, en qué segmentos se está concentrando el capital, por qué segmento apostaría si tuviera que invertir ahora mismo un millón de euros y cuáles son los puntos fuertes y débiles del real estate en España.
Diversificación: la especialidad de Velayos
Diversificación y experimentación. Velayos apuesta por varias vertientes: sobre todo, segmentos alternativos y grandes ‘tesis’ que vayan a transformar el sector. Acostumbrado a invertir en distintas clases de activos a través de JV20 y tras haber puesto el foco en 6-8 verticales, el profesional explica que ahora la marca espera «una temporada de crecimiento, estabilización y gestión» en los negocios en los que ha apostado. «Hemos invertido en diferentes tesis en las que creemos a largo plazo».
A la compañía le gusta ser «first-mover«, anticipándose a tendencias que marcarán el futuro del sector, como la madera o la industrialización. A día de hoy, la dinámica del directivo podría considerarse 50% real estate (con proyectos vinculados a «la esencia del alternative real estate» o al private equity más industrial) y 50% no real estate. «Me faltaba la etapa de empresario emprendedor y la estoy disfrutando muchísimo».
Industrialización y madera: dos grandes ‘tesis’ en la apuesta de JV20
Al entender que «el sector tradicional tal y como lo conocemos ya no es capaz de absorber la demanda», Velayos apostó hace años por estos tres pilares: «industrialización, tecnología y sostenibilidad».
A su juicio, «el sector de la construcción será industrializado o no será«. Aunque «tardará más o menos», «no hay debate» cuando se trata de cambiar el ritmo y comenzar a construir la cantidad de viviendas necesaria.
Su apuesta por la madera va en esta misma línea. El material, uno de los principales del sector, ofrece múltiples ventajas: trabaja muy bien en fábrica y en seco, es muy ligera, se transporta fácilmente y cuenta con mayor resistencia al fuego que otros materiales. Otro factor clave es la sostenibilidad: la madera no solo no emite, sino que captura dióxido de carbono.
En el ámbito maderero, Velayos mantiene actualmente tres apuestas en activo: Treehood, una fábrica de CLT (Cross Laminated Timber o madera contralaminada, por sus siglas en inglés); Terra Green Living, una promotora 100% sostenible y 011h, una constructora que está apostando fuertemente por la industrialización.
Vivienda asequible: la principal preocupación del sector
No es ningún secreto: la generación de vivienda accesible y asequible es el «trending topic» que acapara la atención del sector actualmente. En este tema, la perspectiva del empresario es clara: para la juventud, «lamentablemente, es imposible encontrar una vivienda a un precio razonable», una situación «insostenible» y que requiere una solución urgente.
En los últimos años, Velayos explica que el problema ha escalado hasta la agenda política debido a la presión social. Al estar vinculada al interés electoral («ven votos detrás del tema»), la politización del tema podría tornarse una oportunidad para solucionar realmente el problema: «la ciudadanía no nos vamos a conformar con los anuncios, queremos que las cosas pasen».
La vivienda «requiere muchísima colaboración público-privada«, porque sin ella «nunca tendremos un sector estable». Debido a la intensidad de capital propia del desarrollo inmobiliario, el ámbito público nunca podrá resolver la cuestión por sí solo. Sin embargo, para atraer capital privado institucional, estable y a largo plazo, hay que cambiar de estrategia. La clave, según Velayos, es aportar certidumbre.
«Si no entendemos que la institucionalización del sector es buena, nos estamos perdiendo una grandísima oportunidad». Según su experiencia, «el capital, si entiende el perfil de riesgo, pide un retorno inferior», y el mercado actual necesita inversión «que se conforme con entornos moderados».
A su juicio, «le estamos poniendo tantas incertidumbres al mercado de la vivienda que nunca va a venir el capital estable». Y nada ayudan los largos plazos en el planeamiento y en la concesión de licencias (con meses que pueden acabar siendo años), el aumento en los costes de construcción o los posibles cambios en la Ley derivados del cambio de gobierno.
Mirada a largo plazo y más diálogo
En un sector de tempos tan dilatados, «es difícil compaginar con los ciclos políticos», así que la solución ha de ser largoplacista. Dentro de 10-15-20 años, sin embargo, la sociedad habrá cambiado tanto que quizá «blindar» esta clase de políticas no sea la mejor solución, opina el directivo.
«Lo que no es de recibo es que estemos tan polarizados», que no haya capacidad de llegar en un consenso político en un país con una necesidad de oferta de vivienda tan «abrumadora». Harto de escuchar que es algo «tan complicado», Velayos insiste: «la ciudadanía está legitimada» para exigir en este sentido.
A día de hoy, el gran reto sigue siendo entender la necesidad de diálogo entre ambas partes y conseguir llegar a pactos de Estado para fijar unas reglas del juego claras y estables «con las que todos estuviéramos de acuerdo». Aunque en el gremio se ha hablado mucho del tema, «nunca hemos sido lo suficientemente pedagógicos para que se entienda», señala el directivo.
Mirada crítica, pero también optimista. «Están cambiando cosas, hay políticos que lo han entendido, saben lo que hay que hacer y quieren hacerlo». En este punto, Velayos señala que existen «muy buenas iniciativas en muchos lugares» como Madrid o Valencia. A futuro, además, propone más pedagogía para hacer entender la situación a la gente, «la única que tiene la razón, porque no es decente que no haya vivienda a un precio razonable«.
¿Qué temas trata esta noticia?
