Blackstone está en el paso final de la financiación de Testa, que se convertirá en la mayor refinanciación de pisos de España. Tras meses negociando, el fondo de inversiones trabaja en un nuevo acuerdo con su banca acreedora que se cerrará el próximo octubre, cuatro meses antes del vencimiento del préstamo sindicado que tiene de 1.735 millones de euros, según avanza El Confidencial.
Este movimiento será el tercer gran acuerdo que el fondo estadounidense lleva a cabo durante este ejercicio en el ‘real estate’ español, mediante sus filiales inmobiliarias en España. Previamente, la entidad ha completado el acuerdo de su plataforma hotelera HIP, con un importe de 650 millones, en el primer trimestre de 2023, y el de Fidere, su otra socimi de viviendas en alquiler, que alcanzó los 440 millones, a finales del pasado mes de abril.
Sin embargo, Testa es la gran apuesta de Blackstone. La deuda se remonta al momento en el que la socimi suscribió un préstamo de 1.943 millones, destinado a cancelar anteriores financiaciones. En un principio, se repartió en dos tramos: el principal, de 1.835 millones, y otra de menor cuantía, 107,8 millones de euros. Ambas, a euríbor más 250 pbs.
Tras distintas novaciones, la deuda está a euríbor está a euríbor más 200 pbs, una referencia clave en las nuevas condiciones, que podrían volver a situarse en los 250 pbs iniciales. Las entidades que están ultimando las nuevas condiciones son AXA, Santander, GIC, Société Générale y BofA, aunque podría incorporarse alguna más.
En el momento en que se firmó el sindicado actual, el euríbor se situaba en un -0,13%; actualmente, la cifra se sitúa en un 4,1%, lo que se traduciría en una diferencia de más de 70 millones al aplicar el pago anual de la deuda.
Por otra parte, se prevé que el Banco Central Europeo termine con la política de subidas de tipos de interés en otoño, tras la aplicación de una o dos subidas más, que podrían encarecer el precio actual en un 0,25% o un 0,5%.
Cuando el BCE frene esta dinámica alcista, Blackstone podrá continuar con los planes de su filial de vivienda en alquiler cinco años más. Si el fondo aplica el mismo modus operandi que con Fidere, las entidades exigirán hipotecar las viviendas de la socimi. La cartera acaba de ser valorada en 2.875 millones por Savills.
Por su parte, también Testa, que ingresó el pasado ejercicio 90 millones de euros y un beneficio de 11,9 millones, pretende mejorar sus unidades residenciales, mediante un programa que busca elevar la calidad de sus viviendas y así, sus nuevos alquileres y su base de ingresos.
Estrategia de Blackstone
Pese a ser entidades diferentes, Testa y Fidere se encuentran integradas bajo la firma Testa Home. Desde hace años, Blackstone mantiene la posición de salida en ambas al haber cumplido el ciclo pautado para esta tipología de vehículos de inversión. Sin embargo, las dificultades causadas de la crisis del coronavirus y el contexto económico de los años posteriores, marcados por conflictos como la guerra en Ucrania o la crisis de suministros, han impedido al fondo continuar con el plan inicial.
A la espera de una gran operación en bloque, Blackstone ha realizado distintas ventas de carteras de pisos y ha vendido a particulares viviendas que tiene en edificios que no controla por completo. La previsión para cuando tenga lugar la recuperación del mercado es que la entidad reanude sus planes de venta. Antes, deberá conocer hasta dónde va a llevar el BCE los tipos de interés.
