Colonial SFL y Vita Group han unido sus capacidades para crear una nueva plataforma europea especializada en alojamiento premium para estudiantes y flex living. La compañía, estructurada como una ‘joint venture’ participada al 50% por ambas empresas, nace con tres activos urbanos situados en Madrid y con la intención de seguir creciendo mediante nuevas operaciones e incorporación de capital de terceros.
La plataforma se construirá de forma progresiva hasta 2028 y reunirá más de 92.000 metros cuadrados y más de 2.200 camas. Una vez estabilizados, los tres inmuebles tendrán un valor a largo plazo de aproximadamente 1.000 millones de euros.
El acuerdo permite combinar la experiencia de Colonial SFL en transformación urbana en ubicaciones ‘prime’ con la especialización de Vita Group en el desarrollo, comercialización y gestión de alojamientos para estudiantes. Esta última aporta además la experiencia y la plataforma internacional de Vita Student, mientras Colonial SFL suma su conocimiento del mercado europeo y su capacidad institucional.
Tres activos en Madrid para poner en marcha la plataforma
El proyecto comienza con tres inmuebles que se incorporarán de manera progresiva. En una primera etapa, Vita Group aporta Vita Student Oria South, que abrió sus puertas en septiembre de 2026 y ya está registrando una fuerte demanda, mientras que Oria North se incorporará a la plataforma en 2027.
El tercer activo será Santa Hortensia, uno de los proyectos de transformación urbana Alpha X de Colonial SFL. El inmueble se incorporará después de su entrega, prevista para 2028, y su transformación permitirá destinar el edificio a un uso residencial para estudiantes dentro de la nueva plataforma.
La integración de los tres activos pretende generar una mayor dimensión y una posición comercial más sólida que la que tendría cada inmueble por separado. Para Colonial SFL, además, supone ampliar su cartera con una categoría de activos urbanos que ofrece ingresos procedentes de alquileres y unas perspectivas de crecimiento a largo plazo, manteniendo al mismo tiempo su apuesta por ubicaciones ‘prime’.
Uno de los elementos destacados de la operación es el impacto previsto sobre Santa Hortensia. Teniendo en cuenta el gasto de desarrollo ya contemplado para el proyecto, la operación alcanza una tasa interna de retorno sin apalancamiento a siete años de aproximadamente el 10%, por encima de las previsiones iniciales de inversión, además de una rentabilidad sobre coste superior al 6%.
Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial SFL, destaca que la operación permite anticipar la creación de valor vinculada a Santa Hortensia. «A través de Alpha X identificamos el uso de mayor valor para Santa Hortensia, y nuestra alianza con Vita nos permite materializar ese valor antes de la finalización del proyecto», señala. También subraya que la alianza permitirá reforzar el posicionamiento comercial del activo y reducir su perfil de riesgo. A su juicio, la combinación de las capacidades de ambas compañías, junto con los tres activos y la masa crítica alcanzada, permite construir «una plataforma con una sólida posición competitiva y un atractivo potencial de crecimiento a largo plazo».
El consejero delegado de Colonial SFL incide además en que el acuerdo no supone añadir gasto de desarrollo al previsto para Santa Hortensia. La plataforma, añade, ofrece flexibilidad para continuar creciendo y abre la posibilidad de incorporar «capital institucional adicional» con el paso del tiempo.
Madrid, un mercado con demanda y oferta limitada
La nueva alianza parte de unas perspectivas favorables para el alojamiento de estudiantes en Europa, donde el aumento de la demanda coincide con una oferta que sigue siendo insuficiente. España se sitúa como el país europeo más demandado por los estudiantes internacionales, mientras Madrid es la ciudad española que concentra una mayor demanda. La diferencia entre oferta y demanda resulta especialmente relevante en la capital. Madrid dispone de solo ocho camas en residencias construidas específicamente para estudiantes por cada 100 estudiantes, frente a una media europea de 13 camas por cada 100, según los datos aportados por las compañías.
En este contexto, Colonial SFL y Vita Group pretenden aprovechar la demanda de alojamientos de mayor calidad mediante edificios situados en zonas urbanas ‘prime’, con servicios y espacios comunes. Vita Group contribuirá a este objetivo con su marca, su experiencia de gestión y su capacidad internacional de ventas.
Mark Stott, consejero delegado de Vita Group, explica que ambas compañías han creado una plataforma que «aúna capacidades complementarias para desarrollar conceptos residenciales de éxito en los principales mercados europeos». La alianza combina, según Stott, la experiencia de Vita Group en desarrollo y gestión y su red global de ventas y marketing con el conocimiento y el alcance de Colonial SFL. La estrategia no se limita al mercado madrileño, ya que ambas empresas identifican oportunidades de crecimiento en capitales europeas y grandes centros universitarios. Stott apunta a la «escasez estructural de oferta» y a los cambios en las expectativas sobre la vida urbana como factores que están impulsando la demanda de espacios residenciales de calidad gestionados profesionalmente.
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