Datos: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026 · precios de oferta
Última actualización
Noviembre de 2026, con datos del tercer trimestre de 2026. Este artículo se actualiza cada trimestre.
Según los últimos datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el precio medio de publicación de un piso en venta en Puerta del Ángel es de 4.632 €/m², bastante menos que la media de Madrid (6.597 €/m²), pero un 81% más que en 2019. En el último año ha subido un 9,5%. El alquiler está en 21,3 €/m² al mes, también por debajo de la media de la ciudad (24,3 €/m²), y ha subido un 6,9%.
Puerta del Ángel, en un vistazo
Puerta del Ángel es probablemente el barrio más antiguo de Latina, en la otra orilla del Manzanares frente al Palacio Real. Su nombre viene de la ermita del Santo Ángel de la Guarda y de la puerta de acceso a la Casa de Campo que se abrió con Carlos III. Por aquí entraba Madrid desde el oeste por el puente de Segovia, que mandó construir Felipe II y dirigió Juan de Herrera, y aquí vivió Goya desde 1819, en la Quinta del Sordo, donde pintó las Pinturas Negras.
A 1 de enero de 2026 vivían en el barrio 45.854 personas en unas 138 hectáreas, unos 333 vecinos por hectárea, mucho más denso que el conjunto de Latina. La edad media es de 44,3 años, algo menos que en el distrito (46,2), y el 26,1% de los vecinos tiene nacionalidad extranjera, frente al 22% de Latina.
¿Cuánto cuesta comprar o alquilar en Puerta del Ángel?
¿Qué se puede encontrar con cada presupuesto? Un piso de un dormitorio se anuncia de media por unos 240.100 euros, uno de dos, por unos 307.500, y uno de tres, por unos 415.600. Los de tres dormitorios son los que más han subido en el último año, un 20,5%. En alquiler, un piso de un dormitorio sale por unos 1.185 euros al mes y uno de dos, por unos 1.420.
| Tipo de piso | Precio medio de compra (€) | Cuánto ha subido en un año | Alquiler medio al mes (€) | Cuánto ha subido en un año |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 240.087 | +5,9% | 1.185 | +11,0% |
| 2 dormitorios | 307.493 | +12,6% | 1.423 | +12,7% |
| 3 dormitorios | 415.632 | +20,5% | 1.631 | +6,4% |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026, frente al mismo trimestre de 2025. Precio medio de los pisos anunciados en venta y en alquiler. Los pisos de cuatro dormitorios o más no se incluyen en la tabla.
| Pisos en venta | Anuncios en el trimestre | Precio por m² (€) | Superficie media |
|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 100 | 4.908 | 49 m² |
| 2 dormitorios | 196 | 4.451 | 69 m² |
| 3 dormitorios | 199 | 4.885 | 85 m² |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Pisos anunciados en venta en Puerta del Ángel.
Qué hace falta para comprar
Si se compra un piso al precio medio, unos 350.500 euros, el banco suele financiar como mucho el 80%. Hay que tener ahorrados unos 70.100 euros de entrada, más impuestos y gastos, que en un piso de segunda mano suelen rondar otro 10%. Con una hipoteca de unos 280.000 euros a 30 años al 3,5%, la cuota se queda en unos 1.260 euros al mes. Para que no se lleve más del 35% del sueldo, hacen falta unos 3.600 euros netos al mes en casa.
Qué hace falta para alquilar
Para pagar los 1.368 euros de un alquiler medio sin pasar del 30% de los ingresos, un hogar necesita ganar unos 4.560 euros netos al mes. La cuota de una hipoteca media sale algo más barata que el alquiler medio, aunque al comprar hay que sumar comunidad, IBI y seguros, y reunir la entrada. Eso sí, no se compara el mismo piso: el piso medio en venta tiene unos 76 m² y el de alquiler, unos 64 m². Alquilar un piso del tamaño del que se vende costaría unos 1.620 euros al mes. Frente a ese alquiler, la cuota de la hipoteca sale unos 360 euros más barata.
Qué pisos se encuentran
Durante el trimestre se anunciaron 569 pisos en venta y 503 en alquiler. Casi todo es segunda mano; solo 8 eran de obra nueva. El piso medio en venta tiene unos 76 m² y el de alquiler, unos 64 m². Buena parte del barrio son bloques y colonias de la posguerra, como Juan Tornero, Cerro Bermejo o Molino de Viento.
A finales de septiembre, los dos grandes portales tenían 148 pisos en venta y 89 en alquiler en el barrio, así que la oferta disponible en cada momento es corta.
Cómo es vivir en Puerta del Ángel
Su gran baza es la ubicación. Madrid Río está al otro lado de la avenida de Portugal y la Casa de Campo, el mayor parque público de Madrid, a un paso. Dentro del barrio, en cambio, hay poco verde: unos 5,2 m² de zona verde por vecino, frente a 18,3 m² de media en Madrid, y pocos árboles en la calle.
En transporte, la estación de Puerta del Ángel es de la línea 6, y la siguiente parada es Príncipe Pío, con las líneas 6, 10 y el ramal a Ópera, Cercanías y la estación de autobuses interurbanos. Desde mayo de 2022 el barrio tiene estacionamiento regulado (SER). En el día a día cuenta con el centro de salud Puerta del Ángel, en el paseo de Extremadura, y con el mercado municipal de Tirso de Molina, en la calle Doña Urraca (no confundir con la plaza del centro), de 1932, obra de Luis Bellido, el mismo arquitecto del Matadero.
Puerta del Ángel frente a los barrios de alrededor
¿Y si Puerta del Ángel no termina de convencer? La tabla lo compara con el resto de Latina y con sus vecinos. Comillas, en Carabanchel, tiene un precio muy parecido. Lucero, Aluche o Los Cármenes salen entre un 16% y un 19% más baratos para comprar, en torno a 3.750-3.900 €/m². Cruzar el río hasta Imperial, en Arganzuela, supone pagar un 35% más.
| Barrio | Venta (€/m²) | Precio medio de compra (€) | Alquiler (€/m² al mes) | Alquiler medio al mes (€) |
|---|---|---|---|---|
| Puerta del Ángel | 4.632 | 350.513 | 21,3 | 1.368 |
| Imperial (Arganzuela) | 6.243 | 578.366 | 22,4 | 1.691 |
| Comillas (Carabanchel) | 4.791 | 360.794 | 19,3 | 1.300 |
| Aluche | 3.897 | 300.861 | 17,6 | 1.308 |
| Lucero | 3.862 | 300.421 | 19,2 | 1.298 |
| Los Cármenes | 3.745 | 303.888 | 18,8 | 1.482 |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Precios medios de los anuncios de venta y alquiler de cada barrio, no precios de cierre.
Cómo han cambiado los precios: casi el doble desde 2019
En 2019, comprar un piso en Puerta del Ángel costaba de media unos 194.800 euros; hoy, unos 350.500, un 80% más, una de las mayores subidas de Madrid en ese tiempo. El alquiler también se ha más que duplicado: ha pasado de 631 euros al mes en 2015 a 1.368, y solo en el último año ha subido unos 140 euros.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en el barrio.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en el barrio.
Más datos del mercado: precios por dormitorios y por metro cuadrado
Desde 2019, los pisos de tres dormitorios han pasado de unos 197.100 euros a 415.600, más del doble. Los de dos han subido un 87% y los de uno, un 69%. En alquiler, el de dos dormitorios ha pasado de 630 euros al mes en 2015 a 1.423.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en Puerta del Ángel, por número de dormitorios.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en Puerta del Ángel, por número de dormitorios.
Por metro cuadrado, alquilar en Puerta del Ángel costaba 9,6 €/m² al mes en 2015. Hoy cuesta 21,3 €/m², más del doble.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta de vivienda en alquiler.
La mirada del inversor
Para quien compra para alquilar, la cuenta que importa es la rentabilidad bruta: lo que se saca en un año alquilando un piso frente a lo que cuesta comprarlo, sin descontar gastos ni impuestos. En el gráfico, las barras son el precio de venta por metro y la línea, esa rentabilidad. En Puerta del Ángel está en el 5,5%, por encima del 4,4% de media en Madrid, aunque ha bajado desde el 6,8% de 2023 porque la compra ha subido más deprisa que el alquiler. Está en la línea de Pueblo Nuevo.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta. Rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio de venta, antes de gastos e impuestos.
Qué puede cambiar en el barrio
La obra que más va a cambiar la zona es el soterramiento de la A-5: un túnel de más de 3 kilómetros entre la avenida de Portugal y la avenida del Padre Piquer, con un presupuesto de 158,2 millones de euros, que sacará de la superficie a más de 80.000 vehículos al día. Encima se hará un paseo verde de más de 90.000 m². El túnel tiene prevista su apertura a finales de 2026 y conectará esta parte de Latina con Madrid Río.
Dentro del barrio ya se han terminado dos mejoras: la peatonalización del entorno del mercado municipal de Tirso de Molina, en la calle Doña Urraca, con 783.000 euros y nuevos árboles, y la mejora de la accesibilidad en la colonia Juan Tornero, con 283.000 euros del Plan SURES. Además, la línea 6 de Metro está terminando su automatización, prevista para 2027.
En resumen, Puerta del Ángel tiene Madrid Río y la Casa de Campo a un paso, Metro a una parada de Príncipe Pío y precios todavía por debajo de la media de Madrid. La contrapartida es que ya no es el barrio barato de hace unos años, que la oferta disponible es corta y que dentro del barrio hay poco verde. Antes de decidirse, merece la pena ver el piso y la calle a distintas horas, comprobar si el edificio tiene ascensor y comparar también con Comillas o Lucero.
Preguntas frecuentes sobre vivir en Puerta del Ángel
Nota metodológica · Fuentes
Los ejemplos de compra y alquiler son cálculos orientativos de elaboración propia: hipoteca del 80% del precio medio a 30 años y tipo fijo del 3,5%, un tipo de ejemplo (el euríbor a doce meses cerró octubre de 2026 en el 3,239% y cada banco aplica después su diferencial y condiciones); gastos e impuestos estimados en torno al 10% del precio; esfuerzo máximo del 35% de los ingresos netos para la hipoteca y del 30% para el alquiler.
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