La suspensión de los desahucios, nacida en 2020 como parte del «escudo social» del Covid-19, ha sido prorrogada seis veces y sigue vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. Se trata de «una medida excepcional y justificada en el tiempo» que, según el conjunto de propietarios, «no se puede convertir en estructural». Cinco años después, el debate continúa: ¿debería mantenerse como herramienta de protección social o debería avanzarse hacia un equilibrio que también garantice la seguridad jurídica de los propietarios?
Esta es la x que ha tratado de despejar ‘La suspensión de los desahucios en España. Pasado, presente y futuro‘, una sesión organizada este martes por la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) y Vivara, que ha contado con la participación de Laura Fernández, directora general de Asval; Oriol Payà i Majó, chief operating officer (COO) de Vivara y Carlos Muñoz, socio del bufete de abogados CIM Tax & Legal, especializado en gestión de patrimonio.
Aunque la suspensión ha evitado desahucios en familias vulnerables, el problema de acceso estructural a la vivienda sigue sin resolverse. Por la no-existencia de un parque público de vivienda, «el propietario no debe ser el que soporte las consecuencias negativas de que no haya un sistema público que esté dando la respuesta que debe a los inquilinos que no tienen alternativa habitacional».
En este contexto, la falta de compensaciones efectivas ha trasladado el problema al propietario, y la medida ha ido reduciendo la oferta de alquiler de larga duración. El gran reto es garantizar protección social, sin debilitar la confianza en el mercado.
Entre otras cuestiones, el encuentro ha abordado cómo se ha llegado a la situación actual, qué implica la suspensión para propietarios e inquilinos, cómo funciona la compensación para propietarios y qué escenarios se abren para 2026, tanto si se levanta como si se amplía.
¿Por qué es un tema importante?
La medida, lanzada por el gobierno en 2020 con el RDL 11/2020 como respuesta a la emergencia social de la pandemia, aplica a desahucios arrendatarios y ocupaciones sin títulos justos, e implica la paralización de los desahucios de todas las personas que están en una situación de arrendamiento de la propiedad.
En aquel contexto, también otros países como Francia, Alemania o Reino Unido optaron por esta medida que «tiene un objetivo muy claro: evitar una situación de desamparo en un momento tan crítico como la crisis del Covid-19». Sin embargo, a día de hoy, «España es el único país en el que se ha seguido prorrogando la medida«, explica Laura Fernández, directora general de Asval.
Se trata de «una medida controvertida» que hace entrar en debate dos derechos protegidos por la Constitución: el derecho a la propiedad privada y el derecho a la vivienda, explica Oriol Payà i Majó.
«Seguimos hablando de este tema porque todavía sigue vigente esta suspensión». Pese a las sucesivas ampliaciones, la medida «nunca ha aprobado el Congreso como tal, sino que se ha hecho por parte del gobierno, como RDL», pudiendo aprobarse directamente sin enmiendas.
No obstante, las dos últimas prórrogas introducen un matiz importante: se condicionó a que, en lugar de aprobarse como RDL, se tramitara como proyecto de ley, para que el Congreso pudiera debatir y modificar el texto. A dos meses de finalizar el año, el sector aún desconoce cuál será el desenlace.
¿A quién protege la suspensión y cuál es el procedimiento?
La norma «no aplica a todos los desahucios», sino a los «desahucios de arrendatarios que estén en situación de vulnerabilidad«, y se aplica en dos casos: «los desahucios por falta de pago y los desahucios por expiración del plazo», matiza Carlos Muñoz.
¿Requisitos? La suspensión protege a quienes estén en situación de desempleo, de ERTE; registren una caída de los ingresos de un 40%; o tengan unos ingresos de hasta tres veces el IPREM, 1800 euros por hogar, (cinco veces, en casos de hijos, discapacidad o personas mayores). Además, la cantidad pagada por renta + suministros no debería superar el 35% de los ingresos familiares.
Además, la norma contempla también la vulnerabilidad económica del propietario. «Si un propietario también está en esta situación, se protegería -según la norma- antes al propietario que al arrendatario», añade el abogado.
En el caso de las ocupaciones sin título, la suspensión del desahucio solo aplicaría en el caso de que el propietario sea gran tenedor, es decir, «que tenga un número de viviendas superior a 10», sin distinguir entre zonas tensionadas y no tensionadas.
Para suspender un desahucio, el arrendatario ha de solicitar la suspensión al juzgado y aportar la documentación que acredite la vulnerabilidad; el juez solicita un informe a los Servicios Sociales (10-15 días); se dicta auto de suspensión o continuación del proceso y, finalmente, la Administración debe ofrecer una alternativa habitacional.
¿Cómo impacta la medida en los propietarios?
A la hora de ofrecer esta ‘alternativa habitacional’, el problema es que «no hay medios». Fernández explica que «el sistema debería funcionar de manera que el inquilino vulnerable, una vez verificada su situación, recibiera una respuesta por parte de los SS».
Sin embargo, por saturación y falta de recursos, la respuesta no llega en los plazos adecuados, o cuando sí dan contestación, realmente los SS no pueden ofrecer esta alternativa habitacional debido a la «insuficiencia clarísima de parque social de vivienda». De esta forma, Asval asegura que «se traslada al propietario la obligación de mantener una situación a su costa, lo que evidencia que hay un fallo del sistema».
Se trata de «una de las medidas que más desincentiva a la hora de poner en alquiler una vivienda«, provocando que «los propietarios están dejando de confiar en el sistema«, advierte la asociación.
De acuerdo a la experiencia de los socios, la mayoría de recuperaciones de la posesión se resuelven por vía extrajudicial. Los procedimientos se suspenden y, finalmente, se solucionan mediante un acuerdo que suele incluir un desembolso económico: una ‘compensación’ para que el inquilino abandone la vivienda.
«Esto demuestra que el sistema judicial no está siendo efectivo, no está funcionando para su propósito, que es proteger al propietario en situaciones como esta», opina la directiva.
Las compensaciones a los propietarios: una promesa pendiente
Para equilibrar la balanza, una de las novedades es que se prevé una compensación para estos propietarios que tienen que mantener la situación a pesar de que el inquilino no les pueda seguir pagando, por falta de respuesta de los SS o de la Administración. «En estos RDL que se han ido aprobando, se ha ido prorrogando también el derecho a pedir la compensación». Así, el nuevo plazo para solicitarla termina el 31 de enero de 2026.
«Hay muchos propietarios que tienen un procedimiento suspendido, y que no saben que pueden pedir una compensación». En 2024, el 80% de los propietarios afectados aún no había iniciado el trámite de compensación, según datos de Asval.
Este mecanismo de compensaciones ayuda a «mitigar el impacto para el propietario», pero «no cubre el 100% del ingreso que deja de percibir el propietario». Además, es un proceso burocrático y, en muchos casos, aún no se paga por falta de presupuesto público.
Lejos del coste, los propietarios también critican la idea de «tener que hacer de escudo social de manera forzosa», ya que «quieren disponer libremente de su vivienda», comenta Fernández.
Aunque quizá no sea la solución «perfecta», la profesional opina que «es una pena que en la práctica no se esté utilizando», e insiste: «animamos a todos los propietarios a que activen este mecanismo«. Para facilitar el proceso, la asociación ha publicado en su web una circular informativa, en función de cada CCAA.
Teoría y práctica de las compensaciones, según las CCAA
La compensación está prevista para los casos en los que la Administración no encuentre una alternativa habitacional: «la gran mayoría«, asegura Muñoz. El Estado establece la norma (debe cubrir la renta media de mercado + gastos corrientes), pero las comunidades autónomas hacen efectivas las compensaciones.
Cada cual, lo hace a su manera. Por ejemplo, Cataluña cubre hasta el índice de referencia catalán, así que en muchas ocasiones será inferior a la renta que debería haber estado cobrando el propietario. En Madrid, sin embargo, se establece el índice del Serpavi (Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler), ya utilizado para las limitaciones de los alquileres.
Aunque el abogado conoce casos de «compensaciones acordadas», reconoce no haber visto todavía «ninguna efectivamente pagada». En la capital, sin embargo, la experiencia de los socios de Asval confirma que sí ha comenzado a tramitarse el pago.
«En Madrid, ahora mismo, la compensación se puede pedir desde el momento en el que tengas la suspensión concedida, independientemente de que ya hayas recuperado o no la vivienda». Así, los meses pendientes hasta recuperar la propiedad también quedarían cubiertos.
En la práctica habitual, «muchos propietarios prefieren esperar a recuperar la vivienda, para no pedirlo antes de tiempo», ya que al comenzar los trámites de la compensación, «la Administración interpreta que el expediente ya está cerrado, y no es así». En todo caso, importante cumplir con los plazos.
A partir del 1 de enero de 2026 se abren dos posibles escenarios: que la suspensión se prorrogue o que se levante definitivamente.
Escenario A: prórroga de la suspensión
En el escenario A, con la prórroga de la suspensión, se mantendrían la protección a inquilinos vulnerables y la inseguridad jurídica, y podrían haber más ampliaciones a nivel plazos, o nuevos criterios de vulnerabilidad.
En este caso, la recomendación sería revisar si el propio caso sigue cumpliendo las condiciones de la suspensión, habría que valorar la solicitud o la ampliación de la compensación económica, se debería planificar el impacto fiscal de rentas no percibidas y convendría reforzar la gestión profesional o el seguro de impago para nuevos contratos.
Escenario B: levantamiento de la suspensión
En el escenario B, con el levantamiento de la suspensión, se reanudarían automáticamente los procedimientos paralizados, y posiblemente se produciría una congestión judicial y tensiones sociales iniciales.
En este caso, la recomendación es mantener el contacto con el abogado para la reactivación del procedimiento; actualizar contratos, garantías y coberturas antes de iniciar nuevos alquileres; si hubo suspensión previa, solicitar compensación y conservar la documentación; evaluar la situación del inquilino y priorizar soluciones negociadas. Además, se contempla un proceso de conciliación para los grandes tenedores.
En su última estimación, a cierre de 2024, Asval calculó unos 60.000 desahucios suspendidos. Un año después, puede que muchos de esos desahucios ya no estén suspendidos porque se han resuelto extraoficialmente, pero pueden haberse sumado otros tantos.
Las AAPP siguen todavía sin alternativa habitacional que ofrecer, así que el levantamiento de la suspensión puede también acabar provocando un problema importante a nivel práctico, señala Fernández.
A medio plazo, la perspectiva cambia. El Plan Estatal de Vivienda ya contempla una línea específica en esta dirección, que consiste en alquilar como administración pública esas viviendas, para ponerlas a disposición de los inquilinos. Por ejemplo, el Plan Reviva del Ayuntamiento de Madrid acepta la cesión de viviendas por parte de propietarios particulares para poderlas destinar a estos casos.
Hacia un sistema equilibrado y sostenible
A problemas complejos, soluciones varias. Para lograr un sistema equilibrado y sostenible, las voces expertas en alquiler proponen, en un primer lugar, ampliar el parque público de vivienda en España, que actualmente representa solo el 2,5% del total, frente al 9-30% de otros países europeos. Para alcanzar la media europea, en nuestro país deberían construirse unas 300.000 viviendas públicas.
Además, el sector insta a crear un fondo estatal de compensación inmediata; a revisar protocolos claros para SS; a incentivar la mediación y los seguros de alquiler.
Casi ya en 2026, la suspensión de los desahucios sigue en el centro del debate: entre la protección social y la seguridad jurídica. En un contexto de tensiones sociales y falta de vivienda asequible, el desafío será diseñar un marco que garantice la protección a los más vulnerables sin minar la confianza de los propietarios. La clave, coinciden los expertos, está en devolver al sistema un equilibrio que hoy sigue pendiente.
