El Tribunal Supremo ha declarado la nulidad del denominado registro único de arrendamientos de corta duración, previsto en el Real Decreto 1312/2024, al considerar que el Estado ha excedido sus competencias al intentar crear un sistema nacional exhaustivo que se superpone a los registros ya existentes en las comunidades autónomas. La decisión se recoge en la sentencia nº 620/2026, que resuelve el recurso presentado por la Generalitat Valenciana contra la norma.
El fallo no tumba por completo el sistema diseñado por el Gobierno, ya que mantiene vigentes otros elementos clave como la ventanilla única digital y las obligaciones de intercambio de datos. Sin embargo, sí elimina el núcleo central de la regulación: la creación de un registro único estatal obligatorio para los alquileres de corta duración ofertados en plataformas digitales.
El debate jurídico gira en torno a la distribución de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas. Según el Supremo, el Ejecutivo central no puede asumir el control integral de un registro de viviendas turísticas, ya que esa función invade ámbitos que corresponden a las administraciones autonómicas, muchas de las cuales ya cuentan con sus propios sistemas de inscripción.
El origen del conflicto y la postura del Tribunal Supremo
La normativa anulada se apoyaba en la necesidad de adaptar el sistema español al Reglamento (UE) 2024/1028, que impulsa la armonización del intercambio de datos sobre alquileres de corta duración en toda la Unión Europea. El objetivo era mejorar la transparencia en las plataformas digitales y frenar el uso irregular de viviendas destinadas a este tipo de arrendamientos. El Gobierno defendía que el registro único era una herramienta clave para controlar la oferta ilegal y exigir un número de identificación obligatorio para anunciar alojamientos en internet. Con ello se pretendía dificultar el fraude y mejorar la supervisión del mercado turístico y residencial.
Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la normativa europea no obliga a que cada Estado miembro cree un registro nacional centralizado, ni altera el reparto interno de competencias. En su análisis, el tribunal concluye que el Estado no puede utilizar la normativa comunitaria como base para asumir funciones que no le corresponden constitucionalmente. El fallo examina varios títulos competenciales invocados por el Ejecutivo, como la legislación civil, la igualdad básica en el ejercicio de derechos, la planificación económica o las estadísticas estatales. Ninguno de ellos, según el Supremo, justifica la creación de un sistema de registro único de carácter exhaustivo que sustituya o absorba los sistemas autonómicos.
Además, el tribunal aclara que no se trata de un registro con efectos jurídicos sobre la propiedad o los contratos de arrendamiento, sino de un mecanismo administrativo para obtener un número obligatorio que permita anunciar viviendas en plataformas digitales. Esta característica, según la sentencia, refuerza la idea de que no encaja en la regulación estatal de registros públicos tradicionales.
Un sistema parcialmente válido y un problema de vivienda en el fondo del debate
A pesar de la anulación parcial, el Supremo sí respalda otros elementos del Real Decreto 1312/2024. En concreto, valida la ventanilla única digital de arrendamientos, el intercambio obligatorio de datos por parte de las plataformas en línea y el uso de esa información con fines estadísticos y de control administrativo. El tribunal justifica esta parte de la norma en las competencias estatales de coordinación económica y estadística, al considerar que estas herramientas permiten mejorar el seguimiento de un fenómeno que afecta al conjunto del país sin sustituir los registros autonómicos existentes.
En su resolución, el Supremo también reconoce la creciente preocupación social e institucional por el auge de los alquileres de corta duración. Señala que este fenómeno ha contribuido a reducir la oferta de vivienda habitual, encarecer los precios en las ciudades y provocar cambios en la composición de determinados barrios, afectando a la cohesión vecinal.
La Generalitat Valenciana, que impulsó el recurso, defendía que el sistema estatal invadía competencias autonómicas ya consolidadas en materia de turismo y ordenación de alojamientos. El tribunal le da parcialmente la razón, al entender que la creación de un registro único nacional no respetaba ese reparto competencial.
Qué ocurre ahora con los alquileres turísticos
Tras la sentencia, los propietarios de viviendas de uso turístico o alquiler de corta duración ya no estarán obligados a disponer del número de registro único estatal para anunciar sus inmuebles en plataformas digitales. Esta exigencia desaparece al quedar anulado el sistema que lo generaba. Sin embargo, esto no implica una desregulación del sector. Continúan plenamente vigentes los registros autonómicos, que seguirán siendo obligatorios según la normativa de cada comunidad. Además, las plataformas digitales deberán mantener la transmisión de datos a las administraciones en el marco de la ventanilla única.
El Ministerio de Vivienda ha reaccionado defendiendo la utilidad del sistema anulado, al asegurar que ha permitido detectar más de 111.000 anuncios de alquileres irregulares desde su puesta en marcha en julio de 2025. El departamento también ha pedido a las comunidades autónomas que refuercen la inspección para garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.
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