La vivienda en España debería plantearse de otra manera. Sergio Espadero, director del Área de Consultoría y Valoraciones en Tecnitasa, critica que el ciclo de vida de algunas decisiones en materia de vivienda sea de cuatro años. Aunque «muchas decisiones dependen de la clase política«, los tempos en el ‘real estate’ son bien diferentes y, si se depende de una legislatura, desarrollar proyectos se vuelve «imposible». Se necesita visión a largo plazo, porque «un problema como el de la vivienda no lo resuelves en una legislatura, ni en dos, ni en tres, ni en cuatro».
Si bien la vivienda es un activo de inversión, Espadero recuerda que también tiene una dimensión social muy importante. Y ambos aspectos son compatibles, «pero la dimensión social requiere que se actúe de una manera coherente». Por otra parte, «o lo atacas con todas las armas que tengas, o no lo vas a resolver nunca».
Desde su punto de vista, por orden, del más alto nivel al más bajo, lo primero que tendríamos que preguntarnos es: ‘¿Hace falta más vivienda o con la que tenemos es suficiente? Esté en manos de quién esté». El experto no se refiere a que la urgencia de obra nueva en España sea poco relevante, sino a otra gran acusada necesidad del parque inmobiliario español: la rehabilitación del entorno ya construido.
Obra nueva: oferta, demanda e iniciativas
En materia de vivienda, Espadero señala que la obra nueva «ha de producirse de acuerdo a la demanda efectiva que hay», teniendo claro cuáles son los nichos de mercado que se van a atender (que son muy variados) y si es para un usuario final en venta o en arrendamiento. El problema de la falta de obra nueva es que no se resuelve a corto plazo.
En esta línea, si la conclusión es que hay que construir más vivienda, el directivo de Tecnitasa indica que «el capital y el conocimiento privado» han de jugar un papel importante. Espadero defiende la necesidad de combinar la experiencia en promoción del sector privado y los recursos de la Administración pública como ocurre, por ejemplo, en Viena (Austria), donde la proporción de vivienda social es «impresionante».
«Ya empezamos a ver iniciativas reales, tangibles, donde se están desarrollando viviendas bajo otros formatos diferentes, más imaginativos». Al final, Espadero cree que si el problema es de oferta, no se va a resolver con una sola medida. Poner todas las viviendas de Sareb a disposición de la demanda no va a solucionar el problema, pero «si esa medida se considera aceptable, habrá que tomarla, junto con otras muchas». E insiste: «el periodo de maduración de la resolución del problema es muy largo, cualquier medida que contribuye a mitigarlo reduce ese periodo».
Perspectivas para 2023 según Tecnitasa
El ‘wait and see’ se ha mantenido durante el segundo trimestre de 2023, especialmente, en el caso del inversor institucional. No ocurre lo mismo con el inversor particular, menos dependiente de la financiación y más oportunista, según Espadero. El institucional espera «tener una visibilidad sobre lo que va a suceder a medio plazo», ya que, en este caso, pesa más la incertidumbre que los datos macro.
En un entorno en el que el institucional no se ha retirado pero no está tan activo, el particular tiene acceso a oportunidades a las que no tendría tanta facilidad de acceso en otro contexto. Esto, según el profesional, «le permite una mayor autonomía en la toma de decisiones, por eso está ganando peso».
Según las previsiones de Tecnitasa, la inversión en ‘real estate’ en 2023 será menor que en 2022. Aunque hay que tener en cuenta que «2022 fue un año excepcional», el primer trimestre se tradujo en un 30-40% menos que el año pasado, y las perspectivas de la compañía siguen en esa dirección. Se va a notar esa incertidumbre pero, seguramente, durante la segunda mitad de año, disminuya, apunta Espadero.
Por otra parte, los tipos de interés se habrán estabilizado y habrá más tranquilidad en cuanto al comportamiento, aunque «es importante ver dónde se estabiliza». Habituado el mercado español a intereses a la ausencia de tipos, Espadero no cree que vaya a subir de golpe. «La referencia al 4% es interesante, y probablemente se estabilice por debajo», apunta el experto.
Al menos, «en la segunda mitad de año tendremos más visibilidad sobre el comportamiento futuro, tendremos más tranquilidad o certidumbre sobre cómo van a funcionar los distintos parámetros». Según Espadero, se traducirá en la revitalización de la inversión. «El volumen de negocio será claramente inferior a 2022, pero no va a ser una caída tan dramática».
Concepto «incertidumbre» y evolución del sector desde la crisis de 2008
Todos los sucesos que han tenido lugar los últimos años (la pandemia, la guerra en Ucrania o la quiebra de determinados bancos), «han provocado que dentro de ese nivel de incertidumbre también busquemos cierta estabilidad, lo cual parece un contrasentido». Desde su perspectiva, a medida que van pasando los años, nos acostumbramos a vivir en ese contexto, por lo que no es incompatible, aunque ‘a priori’ lo parezca.
¿Ha cambiado el sector desde la crisis económica de 2008? «Mucho», según Espadero. La reactivación llegó a España entorno al año 2014, «un buen punto de inflexión», con múltiples cambios: «el sector financiero está saneado, las condiciones de concesión de crédito son, en mi opinión, bastante rigurosas». La disciplina no se ha perdido por grande que fuera el volumen de inversión, lo que lleva, según el experto, a que los riesgos actuales no sean comparables a los que se corrieron en la anterior crisis.
Otra novedad, en términos generales, es que ya no se financian determinados tipos de activos, como el suelo. «Supone un punto de control importante». Dentro del marco regulatorio, Espadero cree que se han hecho los deberes para intentar «mitigar cualquier movimiento especulativo«.
Esta semana, en BNews Podcast, Sergio Espadero, director del Área de Consultoría y Valoraciones en Tecnitasa, avanza las perspectivas de la firma para 2023 y repasa temas de actualidad como el mercado residencial en España; la residencialización del sector terciario, el auge de las residencias de estudiantes; los segmentos que más y menos apetito inversor están generando en 2023 o la evolución del criterio sostenible en la toma de decisiones.
