El Consejo de Ministros aprobó el 9 de diciembre de 2025 la transformación de Sepes en Casa 47, la nueva Entidad Estatal de Vivienda. En 2026 la entidad ya ha lanzado su primera convocatoria pública y ha abierto una compra de inmuebles privados por 100 millones de euros. Esto es todo lo que hay que saber sobre el futuro del alquiler público en España.
Qué es Casa 47 y por qué nace ahora
Casa 47 es la nueva Entidad Estatal de Vivienda y Suelo, adscrita al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que dirige Isabel Rodríguez. Su nombre es una referencia explícita al artículo 47 de la Constitución Española, que consagra el derecho a una vivienda digna y adecuada. La entidad nació formalmente el 9 de diciembre de 2025, cuando el Consejo de Ministros acordó la transformación de Sepes —la Entidad Estatal del Suelo creada en 1981— en este nuevo organismo con una misión radicalmente distinta: no solo gestionar suelo, sino construir, adjudicar y administrar un parque público de vivienda en alquiler asequible.
El Gobierno justifica su creación ante lo que describe como una emergencia habitacional: el precio del alquiler cerró 2025 con una subida anual del 8,5%, según datos de idealista, impulsado por la escasez estructural de oferta en las principales ciudades. España es uno de los países europeos con menor parque público de vivienda, muy por debajo de la media de la Unión Europea, y el objetivo declarado de Casa 47 es corregir ese déficit histórico hasta alcanzar al menos el 8% del total del parque residencial.
Contexto: El precio del alquiler en España cerró 2025 con una subida anual del 8,5%, según idealista. Ciudades como Madrid y Barcelona acumulan años de presión sobre la demanda sin suficiente oferta pública que la contrarreste.
Cómo funciona: el modelo de alquiler asequible
El modelo de Casa 47 rompe con la lógica tradicional de la vivienda protegida española, en la que el precio se fijaba en función del coste de construcción. Por primera vez, la renta se calcula según la capacidad de pago del inquilino: ningún alquiler podrá superar el 30% de la renta media por hogar de la zona donde se ubique el inmueble. El importe se actualiza anualmente referenciado al IPC o al Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda (IRAV).
La duración de los contratos es otra novedad de calado. Casa 47 puede formalizar arrendamientos de hasta 75 años, estructurados en un contrato inicial de 14 años con prórrogas automáticas de 7 en 7 años, siempre que el inquilino mantenga la mayor parte de las condiciones de acceso que motivaron la adjudicación. El objetivo es ofrecer la estabilidad habitacional que el mercado libre no garantiza.
En cuanto a la rebaja efectiva sobre el precio de mercado, la entidad ha ofrecido algunos ejemplos concretos: en Madrid, los alquileres de Casa 47 serían un 38% más baratos que los de mercado; en Málaga, la diferencia llegaría al 50%.
Precios de la convocatoria piloto (enero-febrero 2026)
| Ubicación | Viviendas | Sup. media (m²) | Precio medio/mes | Rango de precios |
|---|---|---|---|---|
| Vigo (Pontevedra) | 67 | 79 m² | 662 € | 399 € – 909 € |
| Provincia de Valencia (DANA) | 67 | 75 m² | 486 € | 358 € – 887 € |
| Mieres (Asturias) | 37 | 71 m² | 416 € | 343 € – 458 € |
Fuente: Casa 47 / Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
A quién va dirigido: perfil del beneficiario
El público objetivo de Casa 47 es la clase media y trabajadora, definida como el 60% de la población con rentas situadas entre 2 y 7,5 veces el Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Eso equivale a ingresos anuales de entre 16.800 y 63.000 euros aproximadamente. Las personas con rentas inferiores son atendidas a través del sistema de vivienda social convencional; las que superan ese umbral se entiende que pueden acceder al mercado libre.
Para optar a una vivienda de Casa 47 es necesario cumplir una serie de requisitos comunes a todas las convocatorias:
- Ser mayor de edad.
- No disponer de una vivienda en propiedad (salvo excepciones justificadas en bases de convocatoria).
- Estar empadronado en el territorio donde se desarrolla la convocatoria durante el período mínimo exigido.
- Tener ingresos dentro de la horquilla de entre 2 y 7,5 veces el Iprem.
- Estar al corriente de obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
Cada convocatoria puede añadir criterios de prioridad adicionales: familias con menores a cargo, jóvenes, personas en situación de vulnerabilidad o afectados por catástrofes como la DANA de Valencia, que ya fue criterio en la convocatoria piloto.
Cómo pedir una vivienda paso a paso
El proceso de adjudicación es transparente y se formaliza principalmente por vía telemática. Estas son las etapas:
- 1 Consultar convocatorias activas. Las convocatorias se publican en www.casa47.es y en la sede electrónica del Ministerio de Vivienda. Las ofertas se renuevan con periodicidad trimestral. Cada ficha incluye fotografías, ubicación, superficie y precio mensual del alquiler.
- 2 Reunir la documentación. Es necesario tener a mano el DNI o NIE de todos los convivientes, la casilla 435 de la declaración de la Renta del año anterior y, si se autoriza la consulta a otras administraciones (recomendado), firmar el formulario de autorización disponible en la web.
- 3 Presentar la solicitud. La inscripción se realiza preferentemente de forma telemática a través de la sede electrónica del Ministerio de Vivienda, con autenticación mediante DNIe, certificado digital o Cl@ve. También se admite la presentación presencial en oficinas de la Administración General del Estado o por correo postal certificado.
- 4 Sorteo ante notario. La asignación provisional se realiza mediante sorteo notarial: se elige un número de solicitud al azar y a partir de él se ordenan el resto. Cada unidad de convivencia obtiene la primera vivienda disponible de su listado de preferencias.
- 5 Verificación y visita. Tras la adjudicación provisional, Casa 47 comprueba el cumplimiento de requisitos. Los beneficiarios pueden visitar el inmueble y, si se adapta a sus necesidades, se firma el contrato y se entregan las llaves.
Portal oficial de Casa 47
Todas las convocatorias activas, fichas de viviendas y formularios de solicitud están disponibles en la web oficial de la entidad.
Ir a casa47.es →El patrimonio de partida: de qué dispone la entidad
Casa 47 no parte de cero. Su cartera inicial se nutre de tres fuentes principales. La más voluminosa procede de la Sareb (el llamado «banco malo»): en julio de 2025, el Consejo de Ministros acordó el traspaso de más de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos con capacidad para albergar otras 55.000 casas, con un valor estimado de 5.900 millones de euros. La integración es gradual —solo unos centenares cambiaron de titularidad en 2025—, y la entidad prevé recibir viviendas valoradas en más de 441 millones de euros a lo largo de 2026.
A ello se suman activos procedentes de otros ministerios (Hacienda, Defensa, Interior) y organismos como Invied, ADIF o Patrimonio Nacional. En lo que va de 2026, Casa 47 ha licitado la redacción de proyectos para más de 1.600 viviendas distribuidas por todo el territorio, y ha desbloqueado obras de urbanización en Sevilla, Ibiza y Valencia, con actuaciones pendientes de aprobación municipal en Málaga y Madrid.
En cuanto al parque efectivamente disponible a fecha de hoy, la cifra es aún reducida respecto al potencial anunciado: la integración de activos de la Sareb avanza de forma gradual y en 2025 apenas se recibieron unos centenares de viviendas. Lo que sí está operativo son las 171 viviendas de la convocatoria piloto (Vigo, Valencia y Mieres), las 200 viviendas de Aranjuez procedentes de Segipsa incorporadas en febrero de 2026, y los proyectos licitados para más de 1.600 nuevas viviendas distribuidas por todo el territorio. El plan prevé acelerar significativamente las incorporaciones a partir de 2027, cuando está previsto recibir activos residenciales por valor de 1.639 millones de euros.
El proyecto estrella de mayor envergadura es la Operación Campamento en Madrid, con 10.700 viviendas públicas asequibles cuyas obras han sido retomadas por la entidad.
La compra de viviendas a particulares: convocatoria de 100 millones
Una de las medidas más llamativas de 2026 es la convocatoria pública de 100 millones de euros para adquirir viviendas privadas e incorporarlas al parque estatal de alquiler asequible. El Consejo Rector de Casa 47 aprobó sus bases el 6 de marzo de 2026, y el plazo para presentar ofertas quedó abierto desde el 10 de marzo hasta el 9 de julio de 2026.
Pueden participar tanto personas físicas como jurídicas, españolas o extranjeras. Los requisitos básicos del inmueble son los siguientes:
| Requisito | Condición |
|---|---|
| Superficie útil | Entre 40 y 120 m² |
| Tipología | Edificios en altura (no unifamiliares). Se admiten bloques completos, lofts y estudios. |
| Accesibilidad | Ascensor obligatorio si está por encima de la cuarta planta |
| Estado | ITE favorable. Se admiten reformas si no requieren nueva licencia y duran menos de 6 meses |
| Ocupación | Debe entregarse vacía, con elementos fijos y equipamiento de cocina |
| Cargas | Libre de cargas en el momento de la transmisión (se admite hipoteca cancelada antes) |
| Zonas elegibles | Áreas tensionadas o donde el esfuerzo de acceso supere el 30% de la renta media |
Fuente: Bases de la convocatoria de adquisición de viviendas de Casa 47 (marzo 2026).
Las propuestas pueden entregarse presencialmente en la sede de Casa 47 (Paseo de la Castellana, 91, 6ª planta, Madrid) o por correo postal certificado, notificando el envío a dpc@casa47.es. El precio de compra no puede superar el valor de tasación ni el precio medio de venta del Portal Estadístico correspondiente.
Proyecciones económicas: ingresos y desafíos financieros
El plan anual de actuación de 2026 de Casa 47, al que ha tenido acceso la prensa especializada, reconoce que la entidad se enfrenta a un «desafío operativo y financiero significativo». La transformación de un operador de suelo en gestor de un parque estatal de alquiler implica costes estructurales nuevos: los gastos operativos se duplican, con un fuerte aumento en servicios externos vinculados a la gestión del parque, aunque los costes de personal se mantienen relativamente estables.
En el capítulo de ingresos, las proyecciones apuntan a un crecimiento progresivo de las rentas de alquiler: casi 7 millones de euros en 2026, 86,8 millones en 2027 y 116,4 millones en 2028. La entidad estima un beneficio acumulado de 185,4 millones de euros en ese trienio. Para sostener el despliegue inicial, el Ministerio de Vivienda ha previsto una aportación adicional de 260 millones de euros en 2026.
| Año | Ingresos por alquiler (estimados) | Viviendas recibidas (valor aprox.) |
|---|---|---|
| 2026 | ~7 M€ | 441 M€ |
| 2027 | 86,8 M€ | — |
| 2028 | 116,4 M€ | — |
Fuente: Plan anual de actuación de Casa 47 (2026).
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