Durante los últimos años, el mercado inmobiliario comercial español ha atravesado un proceso de adaptación constante. Las nuevas formas de consumo, la digitalización y la búsqueda de experiencias de compra diferentes han transformado por completo la manera en que se conciben los espacios comerciales. Este cambio no solo ha afectado al comportamiento del consumidor, sino también a las estrategias de inversión.
En 2025, el sector retail vive un momento de fuerte impulso. La confianza de los inversores ha vuelto con fuerza, y las cifras lo demuestran. España se prepara para cerrar el año con uno de los mayores volúmenes de inversión en activos comerciales desde 2019.
Inversión al alza y nuevos perfiles de inversore
Hasta septiembre de 2025, la inversión directa en inmuebles dedicados al retail alcanzó los 1.919 millones de euros, según la consultora internacional Savills. Las previsiones apuntan a que al cierre del año la cifra superará los 2.700 millones, situándose por encima de la media histórica. Las socimis lideran el mercado con un 41% del total, seguidas de los fondos SCPI franceses y los anglosajones, que ganan terreno en el panorama español.
El interés por los centros comerciales es el principal motor del mercado, concentrando el 57% de la inversión total. Les siguen los locales comerciales con el 24%, los supermercados con el 10% y las medianas superficies con el 9%. En conjunto, el segmento retail, excluyendo los locales a pie de calle, acumula 1.448 millones de euros, destacando los 1.080 millones invertidos en centros comerciales, cifras no vistas desde antes de la pandemia.
La inversión en locales comerciales también crece con fuerza. En lo que va de año, ya supera en más de un 15% el volumen total de 2024 y se espera alcanzar los 800 millones de euros. Las rentabilidades se mantienen estables, aunque la bajada de tipos está provocando una ligera compresión de las yields.
Renovación de espacios y auge de nuevas marcas
El retail español entra en una nueva etapa de transformación, basada en la modernización de espacios y en la mejora de la experiencia de compra. Un 17% de la superficie bruta alquilable (SBA) corresponde ya a centros reformados o inaugurados en la última década. La tendencia se aleja de la construcción de nuevos activos para centrarse en renovar los existentes, adaptándolos a las nuevas demandas del consumidor y a criterios de sostenibilidad.
El 83% del parque comercial nacional supera los diez años, lo que ha impulsado una ola de reformas que afecta a unos 3 millones de metros cuadrados. Ejemplos de esta renovación se encuentran en centros como Parque Corredor, Sexta Avenida o H2Ocio, todos situados en la Comunidad de Madrid, que concentra el 25% de la superficie renovada.
En los primeros nueve meses de 2025 se sumaron 113.000 m2 de nueva superficie, con previsión de añadir 145.000 m2 más antes de final de año. España alcanza así los 18,2 millones de m2 de SBA, distribuidos en 685 equipamientos.
El dinamismo también se refleja en la expansión de las marcas. Hasta septiembre, se registraron 383 nuevas aperturas en centros y parques comerciales. La restauración lidera con un 30% de las nuevas tiendas, seguida de operadores como Druni, HalfPrice, Running Emotion, TJ Maxx y La Casa del Libro. Además, 22 marcas internacionales han desembarcado en el país durante 2025, reforzando la vitalidad de un sector que sigue creciendo y adaptándose al nuevo consumidor.
