El Living sigue consolidando su posición como foco de inversión. Hasta, el sector, -compuesto por todos los segmentos del inmobiliario que forman parte del ciclo de vida de las personas (residencias de estudiantes, flex living, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living)- ha concentrado el 32% del total transaccionado en España, con 2.386 millones de euros. En el tercer trimestre, la inversión asciende a 758 millones de euros, según datos de CBRE.
En lo que va de año, la inversión en el segmento ha estado muy condicionada a grandes transacciones, representando las cinco principales operaciones (que van desde los 85 millones hasta los 400 millones) cerca del 43% del total anual.
Inversión en el segmento residencial en España
El segmento de inversión residencial se mantiene como el gran protagonista en términos de volumen transaccionado, con el 76% del total invertido en Living (1.803 millones), de los cuales 1.618 millones se correspondieron a BTR y 185 millones a PRS. Debido a su carácter antiinflacionista, es el único de los productos que presenta mejores cifras que el año anterior, con una ligera subida del 3% en la inversión si se compara con los nueve primeros meses de 2022.
En concreto, la inversión en BTR hasta el tercer trimestre ya supera en un 42% la cifra del mismo período de 2022. Según CBRE, destaca el interés por el producto affordable, que supuso el 41% del total invertido en Multifamily de enero a septiembre de 2023.
El Flex Living repite en el tercer trimestre del año como el second asset class dentro del Living, con 306 millones (13% del total), a través de 25 transacciones que prácticamente en su totalidad se reparten en Madrid, Barcelona y Málaga. Como resultado de esta actividad inversora en aumento, el stock de Flex Living se ha multiplicado por 4 desde 2020 en el territorio nacional.
La inversión en residencias de estudiantes ha sido limitada durante lo que va de año, con 267 millones transaccionados (11% del total), como consecuencia del gap entre los compradores, que exigen mayor rentabilidad a la inversión, y los propietarios, que no están dispuestos a ceder retorno.
El Senior Living aún se encuentra en vías de profesionalización en España y tan solo ha registrado una transacción de en torno a 11 millones en todo el 2023, pero las perspectivas demográficas avalan un gran crecimiento de este producto a futuro.
«El sector Living es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta frente a una elevada demanda en todas las tipologías de producto. La creciente demanda de hogares que se decantan por la fórmula del alquiler, ya sea por flexibilidad, movilidad o alternativa a la compra de una vivienda en un contexto de encarecimiento de la financiación e incapacidad financiera, continuará impulsando el segmento del residencial en alquiler y la institucionalización del parque de vivienda”, comenta Javier Kindelan, Vicepresidente y Head de Living de CBRE España.
También está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment. Comprende tres tipologías de activo: Luxury (viviendas con ubicación prime y proyecto diferenciador), Serviced Apartments (viviendas de lujo con un amplio catálogo de servicios) y Branded Residences (viviendas de lujo asociadas con una marca).
Para Javier Kindelan, “en el contexto europeo e internacional, España cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a otros mercados más consolidados como Miami o Dubái. La amplia oferta cultural y de ocio, junto con la excelente experiencia gastronómica, son factores determinantes para el impulso de este segmento. A nivel nacional, se están viendo proyectos en Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol”.
Fundamentales positivos de demanda y escasa oferta mantienen el pulso del mercado residencial
Tras un 2022 récord para el mercado de compraventa, las previsiones apuntaban a una ralentización de las transacciones y reducción en el ritmo de crecimiento de la vivienda en 2023 a consecuencia del incremento de los tipos de interés. El mercado de compraventa se ha comportado mejor de lo esperado en la primera mitad con 329.000 viviendas vendidas (15% por parte de extranjeros), un crecimiento interanual del precio del 3,6% (7,7% obra nueva) y en torno a 56.000 visados de obra nueva.
«Ante la persistencia de un tipo de interés elevado, esperamos que tanto las transacciones como el precio de la vivienda se debiliten en los próximos trimestres, pero los fundamentales positivos de demanda junto a una oferta reducida mantendrán el pulso del mercado residencial. En este sentido, la oferta de vivienda es insuficiente para cubrir el ritmo de creación de nuevos hogares en España, estando muy por debajo de los niveles de otras economías», añade Kindelan.
El aumento de los tipos de interés sigue endureciendo la accesibilidad a la compra de viviendas e impactando en la actividad hipotecaria, constituyéndose ya el 42% de las mismas a tipo variable y el 58% a tipo fijo. La tasa de esfuerzo se sitúa en el 38,9% al cierre del tercer trimestre y se espera que aumente durante el próximo año hasta superar el 40%. En este contexto de agravamiento de la incapacidad financiera para la compra de una vivienda, CBRE detecta un cambio de demanda desde la venta hacia el alquiler. En España, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler pasará de representar el 24,1% actual al 25,9% del total de hogares en 2027, especialmente motivado por ese incremento de la tasa de esfuerzo y el aumento de la población en edad de emancipación.
Las rentabilidades prime residenciales para activos estabilizados (operativos y alquilados) se han mantenido estables en el tercer trimestre, situándose en el 3,8% en Madrid y 4,0% en Barcelona; no obstante, la actividad inversora se está centrando en producto affordable y ubicaciones secundarias, donde la rentabilidad media se sitúa por encima del 4% neto.
En el caso de las residencias de estudiantes y Flex Living, las prime yields han seguido un comportamiento similar, no sufriendo variación durante el último trimestre dada la falta de evidencias, según CBRE.
