La reciente proposición de ley registrada por el PSOE de duplicar el impuesto de transmisión de bienes inmobiliarios a ciudadanos no residentes en la Unión Europea ha encendido las alarmas entre expertos fiscales y del sector. Jesús Ruiz Ballesteros, economista, abogado y socio fundador de Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales, advierte de las graves consecuencias que podría acarrear la creación de un nuevo gravamen. Esta figura duplicaría de facto el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que ya se paga a las Comunidades Autónomas, aplicando un recargo del 100% a los compradores no comunitarios.
Según Ruiz Ballesteros, esta medida es «inconstitucional» y representa una doble imposición que podría espantar la inversión extranjera justo en los mercados donde más la necesita el sector: Madrid, Barcelona o la Costa del Sol. «Es como penalizar al comprador por no residir en la UE, y al mismo tiempo, castigar al vendedor que ya no encuentra interesados», explica. El experto apunta que la medida no solo desincentivaría la llegada de capital extranjero, sino que también empujaría a los inversores a buscar alternativas más competitivas como Portugal o Italia.
El experto, a continuación, analiza esta posible pérdida de atractivo de España para inversores extracomunitarios.
Pregunta: ¿En qué consiste la proposición de ley registrada por el PSOE respecto al Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP) para compradores extranjeros no comunitarios?
Respuesta: La proposición socialista pretende incorporar al sistema impositivo español un nuevo tributo indirecto, el Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la Unión Europea, sin tener en cuenta doble imposición, ya sea interna o externa, que grave, principalmente, las operaciones de compraventa de inmuebles que tengan como compradores a no residentes en la Unión Europea.
Básicamente lo que se hace es duplicar el impuesto que pagues a la Comunidad Autónoma, pero abonando a la Hacienda Estatal este nuevo impuesto.
De esta manera, si en Andalucía tienes que pagar un 7% por comprar un inmueble de segunda mano, pues el no residente en la Unión Europea tendrá que pagar un 14%, el 7 a Andalucía y otro 7 a Hacienda Estatal. La cuota es el 100% de la cuota que se pague a la Comunidad donde esté situado el inmueble.
A nuestro juicio este impuesto es inconstitucional, pues está gravando dos veces el mismo hecho imponible, algo que está prohibido.
P: ¿Qué impacto podría tener esta medida en mercados inmobiliarios clave como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol?
R: Entendemos que el impacto será negativo, pues téngase en cuenta que no solo se obstaculiza la compra al inversor, sino que se perjudica, y mucho, la venta a aquel que necesita vender y no encuentra comprador. Es como poner una traba a aquellos que quieran venir a España y tenga cierta capacidad económica.
En algunos casos dará lugar a la constitución de sociedades pantalla para la compra de inmuebles, pero serán los que menos porque constituir y mantener una sociedad tiene un coste que hay que soportar y encarece la operación de compra, obviamente. Nótese que no se está impidiendo comprar a través de sociedades que sean españolas.
Concretamente, en Cataluña podría suponer la puntilla, puesto que el tipo vigente de TPO ya está en un mínimo del 10%, llegando al 13% para inmuebles superiores al 1.500.000 euros, por lo que duplicar estos porcentajes hacen prácticamente inviable la compra para no residentes de la Unión Europea.
P: ¿Por qué se considera que esta medida podría reducir la competitividad de España frente a otros países europeos?
R: Al proponer más trabas a los inversores extranjeros no comunitarios respecto a otras jurisdicciones de nuestro mercado común, es evidente que la medida reduciría la competitividad en España. El inversor no residente moldea su comportamiento en función de la rentabilidad económica y si en España limitamos su inversión mediante la elevación del tipo impositivo por operaciones de compraventa de inmuebles y en otros Estados europeos no, esto influirá en el proceso de toma de decisión del inversor para decantarse por realizar sus negocios en otro territorio más amable en términos fiscales.
P: ¿Qué tipo de inversores se verían más afectados por este recargo fiscal y por qué?
R: Los inversores que se verían más afectados por este recargo fiscal son, principalmente, los compradores particulares no residentes en la Unión Europea que adquieren inmuebles en España como inversión, segunda residencia o bien con fines vacacionales, que actúan sin estructuras societarias interpuestas. Nos referimos especialmente a británicos, rusos, chinos o norteamericanos y en gran medida en los últimos años a latinoamericanos que están trabajando en España como refugio de su dinero por ser un país amigo con el mismo idioma y menos problemas políticos que los que han encontrado en el suyo (hasta ahora).
P: ¿Qué argumentos esgrimen los expertos del ámbito inmobiliario y legal contra esta posible medida?
R: En primer lugar, desde la perspectiva del despacho Ruiz Ballesteros interpretamos el Impuesto Complementario como inconstitucional al gravar un mismo hecho imponible que ya lo está por ITP, pues la finalidad es castigar la inversión y aumentar la recaudación.
Es un claro supuesto de doble imposición interna, así como una grave discriminación entre compradores residentes en la UE y no comunitarios, vulnerando tanto la Constitución como acuerdos internacionales ratificados por España.
En un contexto globalizado, donde los inversores comparan rentabilidad y condiciones entre países, esta medida podría redirigir flujos de inversión hacia mercados más atractivos como Portugal, Italia o Grecia.
Madrid, Canarias o la Costa del Sol son mercados donde el comprador extranjero representa una parte sustancial de la demanda. Introducir un nuevo impuesto podría provocar una caída en las transacciones y afectaría al sector de la construcción, ya de por sí muy mermado.
P: ¿Qué consecuencias podría tener esta ley sobre la demanda internacional de propiedades en España?
R: Es evidente que el golpe será grande, pues se está prácticamente impidiendo que un no Residente de la Unión Europea adquiera una vivienda en España, lo que significa una discriminación por residencia absolutamente injustificada, que también perjudica al vendedor pues reduce el número de compradores posibles sustancialmente.
No debemos obviar que España compite con países como Portugal, Italia, Francia o Grecia en el mercado inmobiliario internacional. La imposición de este nuevo tributo podría motivar que los inversores opten por realizar sus compras en jurisdicciones donde las condiciones fiscales sean más favorables, generando una pérdida de atractivo para el mercado español.
Zonas como la Costa del Sol o determinadas áreas de Madrid, donde la presencia de compradores internacionales es clave para la dinamización del mercado, podrían sufrir una caída en el volumen de operaciones, lo que afectaría a precios, actividad promotora y servicios accesorios (asesores, agencias de intermediación, notarías, personal de obra, etc.).
P: ¿Qué estrategias podrían adoptar los inversores internacionales ante la implementación de este recargo del 100%?
R: Como decimos, muchos inversores podrían optar por adquirir los inmuebles a través de sociedades domiciliadas en algún Estado miembro de la UE, lo que les permitiría comprar con el impuesto anterior pues la sociedad sería residente fiscal y no se le aplicaría el recargo. Esta es la vía más previsible y jurídicamente viable para evitar el recargo, aunque implica costes adicionales de gestión, asesoría legal, contabilidad y cumplimiento fiscal.
Aunque algunos compradores podrían recurrir a terceros residentes en la Unión (personas físicas o jurídicas) para que adquieran los inmuebles en su nombre, de forma que les aseguren el control o disfrute de la propiedad. Esta fórmula, sin embargo, podría generar inseguridad jurídica y riesgos en caso de conflictos o inspecciones fiscales.
